Erfahren Sie, was beim Underwriting schief gehen kann

Wie ein Underwriter Ihre Hypothek ablehnen kann

Nicht jeder Hauskäufer, der in Underwriting geht, kommt aus diesem genehmigten Prozess. © Großes Foto

Hauskäufer, die vorab genehmigt wurden, haben am schwierigsten zu verstehen, warum sie in der Risikoprüfung abgelehnt werden können. Sie glauben, dass, weil ein Kreditgeber ihnen einen Vorabgenehmigungsbrief gab, dass sie qualifiziert waren und in der Lage waren, ein Haus zu kaufen. Ein Vorabgenehmigungsschreiben bedeutet, dass sie qualifiziert erscheinen, aber bis das Underwriting die Akte untersucht und ihre persönliche Situation sorgfältig untersucht, gibt es viele Möglichkeiten, wie ein zuvor genehmigter Kreditnehmer ohne Genehmigung aus dem Underwriting herausgeschmissen werden kann.

Die meisten Käufer erhalten Genehmigungen, aber einige nicht

Die Tatsache, dass die meisten Hauskäufer nicht wissen, was beim Underwriting schief gehen kann, ist wahrscheinlich in gewisser Weise ein Vorteil, weil sie nicht genug wissen, um nervös zu sein. Die meisten Käufer werden genehmigt, andere jedoch nicht. Diejenigen, die abgelehnt werden, neigen dazu, es sehr schwer zu nehmen, besonders wenn sie auf diese Nachrichten nicht vorbereitet waren. Ihnen wird nicht oft gesagt, dass es möglich ist, dass sie die Hypothek nicht bekommen . Ihr Immobilienmakler weiß es nicht, und der Kreditgeber tendiert dazu, auf das Beste zu hoffen.

Die Dinge, die Ihr Darlehen behindern könnten

Die Kreditnehmer gehen oft davon aus, dass sie, da sie bei allen revolvierenden Schuldenzahlungen aktuell sind, einen ausgezeichneten Kredit haben. Sie denken nicht über solche Beschränkungen wie Schulden-zu-Einkommen-Verhältnisse und Back-End-Verhältnisse nach und darüber, wie ihre letzten 10 Jahre der Kreditberichterstattung einen FICO- Score beeinflussen könnten. Im Folgenden sind einige der Dinge, die beim Underwriting schief gehen können und wie dies die Fähigkeit eines Kreditnehmers beeinflussen kann, für die Hypothek genehmigt zu werden.

Eine niedrige Bewertung

Die Nummer Eins, die beim Underwriting schiefgehen kann, ist die Bewertung . Entweder kann die Bewertung des Werts zu einer niedrigen Bewertung führen, oder der Underwriter kann kurz vor der Genehmigung eine Überprüfung durch einen anderen Bewerter anfordern. Es gibt Möglichkeiten, eine niedrige Bewertung anzufechten, aber die meiste Zeit wird der Gutachter gewinnen.

Wenn der Käufer nicht das Geld hat, um die Differenz zu bezahlen, und der Verkäufer den Preis nicht senkt, könnte der bevorstehende Verkauf stornieren.

Wenn die erste Schätzung den Kaufpreis widerspiegelt, die zweite Schätzung jedoch niedrig ist, wird die Datei höchstwahrscheinlich vom Underwriter abgelehnt. Die Werte werden als nicht konform betrachtet. Einige Arten von Krediten verbieten eine dritte Bewertung durch Zuweisung einer Fallnummer, so ist es nicht wie ein Kreditnehmer kann einfach bei einem anderen Kreditgeber bewerben und für eine neue Beurteilung bezahlen.

Die Immobilie könnte nicht für die Hypothek qualifizieren

Ganz oben auf der Liste anderer Dinge, die beim Underwriting schiefgehen können, ist die Tatsache, dass die Immobilie selbst möglicherweise nicht für die Hypothek in Frage kommt. Der Gutachter kann angeben, dass bestimmte Strukturen nicht konform sind, oder der Gutachter kann keine Genehmigung für eine Umgestaltung finden , oder nicht erlaubte Verbesserungen könnten umfangreiche Reparaturen erfordern, um das Haus zu codieren, oder das Haus könnte als unbewohnbar betrachtet werden.

Ungeklärte Lücken in der Anamnese und anderen berufsbezogenen Faktoren

Eine weitere große Sorge über Dinge, die beim Underwriting schiefgehen können, betrifft die Beschäftigungsgeschichte. Bestehen unerklärte Lücken in der Erwerbstätigkeit des Kreditnehmers? Hat der Kreditnehmer innerhalb der letzten 2 Jahre den Arbeitsplatz gewechselt, und die neue Position fällt nicht in den gleichen Aufgabenbereich?

Ist der Kreditnehmer ein Leiharbeiter und noch nicht dauerhaft eingestellt? Wird das Unternehmen in naher Zukunft Mitarbeiter entlassen? Kürzlich informierte ein Underwriter eine Kreditnehmerin, dass ihr Kredit zurückgewiesen würde, wenn sie keinen Brief von ihrem Arbeitgeber, dem Staat Kalifornien, erhalten könnte, der garantierte, dass sie in den nächsten 3 Jahren nicht reklamiert wird. Ziemlich unmöglich.

Alle Einkommen, die für die Hypothek verwendet werden, müssen vom Arbeitgeber dokumentiert werden. Wenn ein Mitarbeiter Boni, Provisionen oder regelmäßige Überstunden erhält, die nicht garantiert sind, darf dieser Kreditnehmer dieses zusätzliche Einkommen für Qualifikationszwecke möglicherweise nicht verwenden.

Andere unerwartete Faktoren

Einige der anderen Faktoren, die dazu geführt haben, dass die Dinge beim Underwriting schiefgehen, sind oft eine völlige Überraschung für den Kreditnehmer. Der Kreditnehmer kann das Ausmaß bestimmter Arten von Problemen und wie sie eine Hypothek beeinflussen können nicht erkennen.

Ein anderer Kreditnehmer war bereit, aus dem Underwriting zu kommen, als er plötzlich entdeckte, dass er noch nicht geschieden war. Er dachte, seine Scheidung sei abgeschlossen, aber das war es nicht. Seine bald Ex-Frau weigerte sich, eine Quitclaim-Tat zu unterzeichnen, so dass der Kreditnehmer nicht für die Hypothek genehmigt werden konnte.

Ein anderer Kreditnehmer entdeckte plötzlich ein Urteil gegen ihn, das in einem anderen Staat aufgezeichnet wurde. In den alten Zeiten, vor dem digitalen Zeitalter und der verbesserten Kommunikation, wäre ein Gegenstand wie dieser nicht auffindbar gewesen. Nicht heute.

Ein Kreditnehmer, der keine Steuererklärung eingereicht hat oder keine Verlängerung beantragt und die fälligen Steuern bezahlt hat, wird höchstwahrscheinlich auch kein Underwriting abschließen.

Short Sale oder Abschottung

Wenn Sie innerhalb eines bestimmten Zeitraums einen Leerverkauf oder eine Zwangsvollstreckung hatten, könnte das ausreichen, um Ihre Datei aus dem Underwriting herauszuholen. Im Allgemeinen, FHA Kreditgeber sind nachsichtiger über die Zeit erforderlich, um ein anderes Haus nach einem Leerverkauf oder Zwangsversteigerung kaufen , aber herkömmliche Kreditgeber können Ihre Underwriting-Datei aus diesen Gründen zurückweisen, wenn sie dies wünschen. Nicht zu vergessen, einige Leerverkäufe werden fälschlicherweise als Zwangsversteigerung gemeldet.

Ihre beste Wette zu vermeiden, mit Dingen umzugehen, die bei Underwriting schiefgehen können, ist, Ihre gesamte Finanzgeschichte dem Kreditgeber vor Ihrer anfänglichen Kreditvorabgenehmigung zu offenbaren . Bitten Sie den Kreditgeber, Ihre Kreditkartendaten zu überprüfen. Reichen Sie Ihre Steuererklärungen ein, behalten Sie sauberes Guthaben und geben Sie Ihre Spareinlagen nicht aus, noch fügen Sie Kreditkarte-Schuld zwischen der Zeit hinzu, in der Sie ein Angebot machen und durch Underwriting genehmigt werden.

Zu diesem Zeitpunkt ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.