Wann kann ein Eigenheimkäufer einziehen?
Das Käufer-Besitzdatum bei Abschluss
Denken Sie daran, dass das Schließen nicht immer eine Aufzeichnung der Tat bedeutet, denn in einigen Teilen des Landes sind die Grafschaften Wochen in der Aufzeichnung von Taten. In diesen Fällen erfolgt die Schließung, wenn das Geld den Besitzer wechselt, die Urkunde gezeichnet und alle Bedingungen des Vertrags erfüllt sind. Wo ich in Sacramento arbeite, bekommen Käufer die Schlüssel nicht, bis die Titelfirma bestätigt hat, dass die Tat aufgezeichnet worden ist und diese Bestätigung übermittelt hat.
Käufer-Besitzdaten
Lokale Gewohnheiten bestimmen, wie der Käufer um Besitz bittet, aber Besitz ist normalerweise ein Problem, das bei der Annahme des Kaufvertrags vereinbart wurde . Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Käufer am Tag des Abschlusses der Transaktion Schlüssel erhält. In einigen Teilen des Landes geben Käufer den Verkäufern ein oder zwei Tage nach dem Schließen zu bewegen. Manchmal mieten Verkäufer von Käufern zurück. Was auch immer Sie zustimmen, stellen Sie sicher, dass es schriftlich ist.
Wie Marktbedingungen Käufer-Besitzdaten beeinflussen können
- Auf den Märkten der Verkäufer geben die Käufer den Verkäufern oft mehrere Tage Zeit, um sich ohne Rücksicht auf den Käufer zu bewegen. Dies ist ein Vorteil, wenn der Verkäufer mehrere Angebote erhält.
- Auf den Märkten des Käufers werden die Käufer in der Regel auf die Belegung bei der Schließung bestehen, und es ist bekannt, dass sie sich weigern geschlossen zu werden, wenn die Immobilie bei der Schließung nicht leer sein wird.
- In neutralen Märkten ist der Besitz typischerweise geschlossen.
Früher Käufer Besitz
In der Regel wird es nicht gerne gesehen, wenn Käufer früh in Besitz genommen werden, weil zu viele Dinge in letzter Minute schief gehen können. Räumung ist nicht immer einfach und nicht teuer. Aus diesem Grund empfehlen Fachleute, dass Verkäufer und Käufer einige Arten von Mietverträgen ausführen.
Verkäufer Rent-Backs behalten Besitz
Käufer möchten, dass Verkäufer eine Summe bezahlen, die ihrer Hypothekenzahlung , Versicherung und Steuern entspricht. Dieser Betrag ist oft viel mehr als die ursprüngliche Hypothekenzahlung des Verkäufers. Wie auch immer der Betrag vereinbart wird, schreiben Sie ihn schriftlich und führen Sie einen Mietvertrag aus, um alle Parteien zu schützen. Der Betrag ist verhandelbar und es gibt keinen wirklichen Grund, dass es auf der PITI des Käufers basieren muss. Ein Argument besteht darin, dass der Mietbetrag auf durchschnittlichen Mietbeträgen für das Gebiet basieren sollte.
Possession Delays aufgrund von Darlehensfinanzierungsbedingungen
Selbst die besten Pläne laufen manchmal auseinander. Ihr Vertrag kann genau festlegen, wann die Belegung erlaubt ist, aber die Transaktion wird möglicherweise nicht rechtzeitig abgeschlossen. Häufige Gründe sind das Darlehen. Zu dem Zeitpunkt, zu dem die Kreditunterlagen unterzeichnet sind und der Kreditgeber sie überprüft, könnte der Underwriter eine Kreditbedingung vor der Finanzierung fordern.
Die Befriedigung dieser Bedingung kann das Darlehen leicht verzögern.
Ein neuer Verkäufer aus Carmichael, CA, fand heraus, dass sie an einem Tag, an dem sie ihr Haus von 40 Jahren verlassen sollte, keine Möbelstücke finden konnte, um an einem Feiertag zu arbeiten. Die Käufer weigerten sich, dem Verkäufer einen zusätzlichen Auslagerungstag zu gewähren, da sie behaupteten, der Verkäufer hätte weit vor dem Umzugstermin Vereinbarungen treffen müssen. Widerwillig und mit zusätzlichen Kosten änderte die Verkäuferin ihren Umzugstag, um den Forderungen der Käufer nachzukommen.
In letzter Minute forderte der Kreditgeber eine Kreditkondition und weigerte sich, das Darlehen zu finanzieren, bis die Bedingung erfüllt war. Treffen der Bedingung verzögerte Schließung um 2 Tage, aber die Käufer wollten die Schlüssel zum Haus an dem Tag, an dem ursprünglich geplant war, zu schließen. Sie wollten nicht physisch einziehen. Sie wollten den Teppich shampoonieren.
Wenn Sie der Verkäufer wären, der ausgezogen ist und das Haus unter diesen Bedingungen verlassen hat, hätten Sie den Käufern die Schlüssel gegeben?
Wenn der Verkäufer informiert wird, dass die Schlüssel nicht an einen Käufer übergeben werden dürfen, bis eine Transaktion abgeschlossen ist, hat er beschlossen, die Schlüssel zurückzuhalten. Sie war in ihren Rechten. Warum ein Problem riskieren?
Tipp: Anstatt den Besitz zu einem bestimmten Datum zu spezifizieren, ist es schlauer, Verträge zu schreiben, die Besitz entweder am "Schließen" oder X Tage vor oder X Tage danach, kein bestimmtes Datum geben.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.