Sollten wir ein Backup-Angebot schreiben, um ein Haus zu kaufen?

Die Quoten machen es möglicherweise sinnvoll, ein Backup-Angebot einzureichen, wenn das gewünschte Heim unter Vertrag steht. Großes Foto

Frage: Sollten wir ein Backup-Angebot schreiben, um ein Haus zu kaufen?

Ein Leser fragt: "Wir fanden das perfekte Zuhause, aber unser Agent sagt, dass der Verkäufer nur ein Backup-Angebot akzeptiert. Wir wollen nicht in Backup sein. Wir wollen dieses Haus kaufen. Wie können wir ein Backup-Angebot machen, das geben wird." Uns dieses Haus? Meine Frau sagt, wir verschwenden unsere Zeit, Zeit, die damit verbracht wird, Häuser zu kaufen, die keine Angebote haben. Sollten wir ein Reservierungsangebot machen, um ein Haus zu kaufen? "

Antwort: Das Gute an Ihrer Situation ist, dass der Verkäufer wahrscheinlich nicht nach Ersatzangeboten fragt, wenn der Verkäufer nicht der Meinung ist, dass eine gute Chance besteht, dass das angebotene Angebot in die Luft geht oder verschwindet. Im Allgemeinen, wenn Sie die zweite Person in der Linie sind, können Sie sehr gut am Ende dieses Haus kaufen . Die Chancen stehen gut. Aber ich kann Ihre Zurückhaltung verstehen, ein Backup-Angebot zu machen. Niemand möchte die zweite Geige spielen außer dem zweiten Geiger, oder?

Was ist ein Backup-Angebot?

Sehen wir uns zunächst an, was Ihr Angebot zu einem Backup-Angebot macht. Zunächst hat der Verkäufer bereits ein anderes Angebot angenommen. Dieses erste Angebot kann eine beliebige Anzahl von Dingen sein, einschließlich der Tatsache, dass es sich um einen bedingten Vertrag handelt , der von einer bestimmten Anzahl von Ereignissen abhängt, die möglicherweise schließen. Einige dieser Eventualitäten könnten sein:

Wenn eine dieser Situationen einen Fehler verursacht, wird die Transaktion möglicherweise abgebrochen. Wenn die Transaktion storniert wird, müsste der Verkäufer das Heim wieder auf den Markt bringen und das Heim wieder zeigen.

Ein Backup-Angebot bestätigt das Vorhandensein eines bestehenden Angebots und sagt, wenn der erste Käufer storniert, dann sind Sie automatisch im Vertrag mit dem Verkäufer.

Ein Backup-Angebot verhindert, dass der Verkäufer Angebote anderer Käufer unterbringt oder das Haus wieder auf den Markt bringt. Sobald der erste Käufer storniert, bam, sind Sie im Vertrag. Wenn die Preise gestiegen sind, weil Sie einen steigenden Markt gekauft haben, haben Sie den ursprünglichen Preis in Ihrem Backup-Angebot festgelegt.

Ein Sicherungsangebot muss von allen Vertragsparteien unterzeichnet werden, um wirksam zu sein. Verkäufer können mehr als ein Backup-Angebot unterschreiben, sofern der Verkäufer die Position jeder Partei bekannt gibt. Zum Beispiel könnten Sie in Position 3 oder 4 sein, wenn es vier Backup-Angebote gibt. Idealerweise möchten Sie in der ersten Position sein, das erste Backup-Angebot.

Müssen Backup-Angebote höher sein als der Listenpreis?

Ob Ihr Backup-Angebot höher als der Angebotspreis sein muss, hängt davon ab, wie viele Angebote der Verkäufer erhält. In einer Situation mit mehreren Angeboten können Sie ziemlich sicher sein, dass es Angebote für mehr als den Listenpreis geben wird. So viele Mehrfachangebote gehen so:

Der Verkäufer hat einen Anreiz, bei dem Angebot des ersten Käufers zu bleiben, insbesondere wenn es sich um ein höheres Angebot handelt. Aber Sie sparen dem Verkäufer Zeit und Mühe, indem Sie ein Backup-Angebot einreichen, so dass der Verkäufer bereit sein könnte, ein bisschen weniger zu akzeptieren, um Ihnen einen Anreiz zum Warten zu geben. Aber wenn mehrere Angebote die Norm sind, ist es im Allgemeinen am besten, das Angebot auf den Tisch zu bringen. Sprechen Sie mit Ihrem Agenten über akzeptable Strategien. Geh nicht blind auf deine eigene Intuition. Nutzen Sie das Wissen Ihres Agenten über den Marktplatz.

Backup-Angebote und Leerverkäufe

Wenn Sie ein Haus kaufen, das einer Leerverkaufsgenehmigung unterliegt, gibt Ihnen ein Reservierungsangebot für einen Leerverkauf wahrscheinlich Quoten von mehr als 50/50, sodass das erste Angebot wegfällt.

Viele Käufer möchten nicht auf die Genehmigung eines Leerverkaufs warten, und jedes kleine Snafu auf dem Weg kann einen Leerverkauf verzögern. Die Chancen sind sehr hoch, der erste Käufer wird nicht warten.

Indem Sie sich in eine Backup-Position begeben, sind Sie nicht verpflichtet, das Haus zu kaufen, und Sie können sich während des Wartens immer noch andere Häuser auf dem Markt ansehen. Wenn Sie ein anderes Zuhause finden, das Ihnen besser gefällt, können Sie vielleicht Ihr Angebot zurückziehen, aber diese Praxis ist aus offensichtlichen Gründen verpönt. Es widerspricht dem Zweck eines Backup-Angebots.

Ein anderer Weg, den es in Betracht zu ziehen gilt, ist der Leerverkäufer, und der Käufer hat möglicherweise einen Leerverkaufszusatz unterzeichnet . Wenn dieser Leerverkaufszusatz es dem Verkäufer erlaubt, Reservierungsangebote anzunehmen und diese Angebote an die Bank zu senden, könnten Sie in der Lage sein, den Verkäufer davon zu überzeugen, Ihr Angebot bei der Bank einzureichen. Wenn es besser ist als das erste Angebot, welches Angebot wird Ihrer Meinung nach die Leerverkaufsbank akzeptieren? Dies würde effektiv den ersten Käufer rausschmeißen. Sprechen Sie jedoch mit Ihrem Agenten.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.