Wie man dein Haus durch einen Landvertrag verkauft
Unterschied zwischen einem Grundstücksvertrag und einer Hypothek
Landverträge sind Sicherheitsvereinbarungen zwischen einem Verkäufer, bekannt als Verkäufer, und einem Käufer, bekannt als Vendee.
Der Verkäufer trägt die Finanzierung für die Vendée, die ein zugrunde liegendes Darlehen enthalten kann oder auch nicht. Ein Hauptunterschied zwischen einem Grundstücksvertrag und einer Hypothek besteht darin, dass der Käufer keine Eigentumsurkunde oder ein klares Eigentum an der Immobilie erhält, bis der Grundstücksvertrag bezahlt ist.
Einige Staaten haben Gesetze, die einen Grundstücksvertrag behandeln, der einer Treuhandurkunde ähnelt, und diese Grundstücksverträge sehen einen Treuhänder vor und geben einem Treuhänder "Verkaufsmacht", um Zwangsvollstreckungsverfahren einzuleiten, falls der Vendée mit dem Vertrag in Verzug gerät. Andere Staaten geben Käufern eine längere Einlösungsfrist, ähnlich wie bei einer Hypothek. Aus diesen Gründen ist es wichtig, die Ausfallwahrscheinlichkeit durch Vorqualifizierung der Vendée zu reduzieren.
Schutz des Verkäufers bei einem Hauskaufvertrag
Wenn Sie ein zugrunde liegendes Darlehen haben und die Wahl zwischen einem reinen Vertrag oder einem Rundum-Vertrag haben, bieten Sie den Rundum-Land-Vertrag an. Es wird Ihnen eine Überschreibung auf den bestehenden Zinssatz der ersten Hypothek geben.
Fragen Sie nach rechtlichen Hinweisen zu einer Entfremdungsklausel. Der Kreditgeber könnte Ihr Darlehen fällig und zahlbar, wenn der Kreditgeber entdeckt, dass Sie das Haus durch einen Landvertrag verkauft haben.
- Besorgen Sie sich einen Kreditbericht über den Käufer. Wenn der Käufer Konkurs angemeldet hat, verspätete Zahlungen an andere Gläubiger oder, schlimmer noch, keinen Kredit, sind diese abwertenden Aufzeichnungen eine rote Flagge.
- Verlangen Sie eine Titel-Versicherungspolice . Titelrecherchen in den öffentlichen Aufzeichnungen werden auch Pfändungen oder Urteile gegen einen Käufer zeigen. Die Titelgesellschaft wird wahrscheinlich die Befriedigung dieser Belastungen verlangen, bevor sie den Grundstücksvertrag über eine Titelpolitik versichern wird. Bitten Sie darum, eine Kopie des vorläufigen Titelberichts (oder der Verpflichtung zur Titelversicherung) zu sehen, um festzustellen, ob eine Suche etwas über den Käufer enthüllt.
- Fordern Sie eine deftige Anzahlung an. Es ist weniger wahrscheinlich, dass Käufer von einem Grundstücksvertrag weggehen oder den Ratenkaufvertrag einstellen, wenn der Käufer eine große Anzahlung geleistet hat. Je mehr Geld im Voraus investiert wird, desto weniger riskiert ein Käufer, es zu verlieren.
- Tragen Sie die Finanzierung kurz. Sie können die Zahlungen für 30 Jahre amortisieren , aber nach fünf oder zehn Jahren eine Zahlung per Sofort-Zahlung verlangen. Dadurch kann der Käufer die Immobilie refinanzieren oder verkaufen, um Sie frühzeitig zu bezahlen. Prüfen Sie, ob diese Art der Finanzierung Ihren Landesgesetzen entspricht. Balloon-Zahlungen könnten verboten werden.
- Überprüfen Sie die Beschäftigung des Käufers. Stellen Sie sicher, dass der Käufer beschäftigt ist und mindestens zwei Jahre, vorzugsweise länger, beschäftigt war. Fragen Sie, ob der Käufer bei der Firma angestellt ist oder ob es sich um Vertragsarbeit handelt und ob die Beschäftigungsdauer in absehbarer Zeit für eine Kündigung vorgesehen ist.
Fragen Sie nach persönlichen Referenzen. Schauen Sie sich die Referenzen des Käufers an, einschließlich der früheren Vermieter. Informieren Sie sich über die Zahlungshistorie früherer Vermietungen, nicht nur über die aktuelle Miete, da Vermieter manchmal etwas sagen, um den Mieter aus der Immobilie zu holen. Gehe zurück zum Vermieter vor dem bestehenden Vermieter und erkundige dich.
- Bestehen Sie auf den Käufer Erhalten Sie eine Hausbesitzer-Versicherungspolice. Sie wollen nicht für das Haus verantwortlich sein, nachdem der Grundstücksvertrag unterzeichnet und notariell beglaubigt wurde. Stellen Sie sicher, dass der Käufer Sie als zusätzlichen Versicherten benennt und eine Kopie der Versicherungspolice des Hauseigentümers erhält.
- Richten Sie ein Auszahlungskonto ein. Viele Banken und Finanzinstitute bieten einen Service an, der die Zahlungen vom Käufer sammelt und an Sie sendet oder auf Ihr Bankkonto einzahlt. Es verhindert, dass der Käufer Ihre Heimatadresse kennt, und das Arrangement gibt Ihnen die Möglichkeit zu reisen.
- Sammle die Steuern vom Vendée. Bitten Sie den Vendée, die Steuern an Ihre Auszahlungsgesellschaft zu zahlen. Die Gesellschaft kann dann die Steuerzahlungen an Ihren Immobilienbewerter leisten und Sie können versichert sein, dass die Steuern pünktlich bezahlt werden.
- Fügen Sie eine verspätete Zahlung in den Grundstücksvertrag ein. Wenn Sie eine zugrunde liegende Darlehenszahlung bezahlen, möchten Sie Ihre Zahlungen rechtzeitig erhalten, um Ihre eigenen späten Gebühren zu vermeiden. Dem Käufer eine angemessene Gebühr für verspätete Zahlungen berechnen, um den Käufer zur rechtzeitigen Zahlung zu verleiten.
- Sorgen Sie für eine kontinuierliche Wartung und Pflege. Überlegen Sie, ob Sie im Vertrag eine Klausel über die Erhöhung der Laufzeit aufnehmen, die es Ihnen ermöglicht, die Immobilie zu refinanzieren, wenn der Zustand der Immobilie ein Risiko für Ihre Geldanlage darstellt.
- Verhindern Sie, dass der Vendée den Vertrag zuweist. Nachdem Sie Ihre Hausaufgaben gemacht haben, um diesen Käufer zu genehmigen, möchten Sie dem Käufer nicht das Recht geben, den Vertrag einer unbekannten Entität zuzuweisen.
- Sprich mit einem Anwalt. Es lohnt sich, ein paar hundert Dollar auszugeben, um sich vor dem Abschluss eines Landvertrags rechtlich beraten zu lassen. Außerdem wird ein Anwalt wahrscheinlich an etwas denken, das ich in dieser Aufzählung vergessen habe.
Zur Zeit des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.