Was ist eine Entfremdungsklausel?

Entfremdungsklauseln sind heute in der Finanzierung sehr üblich. © Großes Foto

Definition: Sprache in einer Hypothek oder Treuhandurkunde, die es dem Kreditgeber ermöglicht, das Darlehen sofort fällig und zahlbar anzurufen, falls der Eigentümer die Immobilie verkauft oder das Eigentum an der Immobilie überträgt. Beinahe jeder Kredit enthält heute eine Veräußerungsklausel, was bedeutet, dass das Eigentum nicht übertragen werden kann und ein Käufer nicht unter Vorbehalt eines bestehenden Kredits kaufen kann, ohne eine Klausel über den Verkauf fällig zu machen.

Eine Verfallserklärung ist ebenso wie eine Veräußerungsklausel.

Eine übliche Art der Entfremdungsklausel, die in vielen Treuhandurkunden enthalten ist, lautet wie folgt von der US-Börsenaufsichtsbehörde:

"Für den Fall, dass das Eigentum oder ein Teil davon oder irgendwelche Anteile darin vom Treugeber verkauft, übertragen oder enteignet werden, sei es freiwillig oder unfreiwillig, außer wie gesetzlich verboten, alle Verpflichtungen, die dadurch gesichert sind
unabhängig von den darin genannten Fälligkeitsterminen, werden sie nach Wahl des Inhabers ohne Mahnung und Aufforderung sofort fällig. "

Es ist praktisch unmöglich, heute bestehende Hypotheken zu finden, die keine solche Klausel enthalten. Die Veräußerungsklausel verbietet die Übertragung von Immobilien, ohne die bestehende Hypothek abzuzahlen.

Als die kreative Finanzierung in den späten 1970er und frühen 1980er Jahren in den Vereinigten Staaten extrem populär wurde, insbesondere in Kalifornien, wo ich lizenziert bin, sprachen Immobilienmakler oft von dem Gerichtsverfahren von 1974, Tucker v. Lassen Savings and Loan.

Dies war ein Meilenstein Gerichtsverfahren mit einem Ratenkaufvertrag. Es sagte im Grunde genommen, dass der Kreditgeber nicht das Recht hatte, das Darlehen fällig und zahlbar zu nennen, weil es nicht beweisen konnte, dass seine Sicherheit bei der Übertragung des Verkaufs in einem Landvertrag beschädigt wurde.

Viele Immobilienmakler haben in diesem Zeitraum kreative Finanzierungstransaktionen durchgeführt, bei denen der Käufer über einen Grundstücksvertrag ein gleichwertiges Eigentum erworben und die zugrunde liegende Hypothek gezahlt sowie Zahlungen an den Verkäufer für das Eigenkapital des Verkäufers geleistet hat.

Es waren hohe Zinsen, die die Käufer dazu brachten, sich auf kreative Finanzierung zu verlassen.

Schnell zu dem Gerichtsverfahren 1978 von Wellenkamp gegen die Bank of America. Diese zweite Meilenstein Kalifornien Gericht Entscheidung verfestigt, was Abschnitt 711 des California Civil Code bereits festgestellt, dass ein Kreditgeber eine Veräußerungsklausel nicht durch die Berufung des Darlehens fällig und zahlbar, wenn die Sicherheit für das Darlehen nicht beeinträchtigt oder in Gefahr, beeinträchtigt sein könnte. Danach wurden viele Häuser mit einer Hypothek rechts und links verkauft, so als gäbe es kein Morgen, die 18% Zinssätze, die so vorherrschend waren.

Es war sehr üblich, eine Transaktion in 7 Tagen zu schließen. Die Käufer gaben 7% bis 10% des Verkaufspreises an, genug, um Provisionen und Abschlusskosten zu zahlen, das Eigentum an Hypotheken zu vergeben und eine Rückfinanzierung in Form einer zweiten oder dritten Treuhandurkunde an den Verkäufer auszuführen. In mancher Hinsicht war es wie im Wilden Westen. Agenten, die kreative Finanzierung verstanden haben, haben eine Menge Inventar bewegt, und das Get Rich Quick Seminargeschäft wurde geboren.

Plötzlich waren kreative Finanzierungsseminare allgegenwärtig. Dies war Neuland für viele Immobilienmakler und ihre Kunden. Es war auch ein reifes Klima für Missbrauch und Betrug.

Nach dem 1982er Garn-St. German Act, ein Großteil der kreativen Finanzierungssysteme kam langsam zum Erliegen. Selbst die Mietvertragsverkäufe , die als Schlupfloch für die Veräußerungsklauseln geschaffen und strukturiert wurden, gerieten in die Kritik.

In den folgenden Jahren begannen die Zinssätze zu sinken, was den Erhalt einer neuen Hypothek zu einer attraktiven Option für Erstkäufer machte. Dies führte dazu, dass konventionelle Darlehen und FHA-Darlehen wieder in Kraft traten. Es gab immer noch ein paar alte FHA-Kredite, die ohne eine formelle Übernahme übernommen werden konnten, aber im Laufe der Jahre gab es immer weniger dieser Kredite. Heute gibt es keine.

Natürlich führte ein Teil davon dazu, dass die 80/20-Kombo-Kredite 2007 teilweise zum Subprime-Marktcrash beitrugen. Käufer, die einen Spiegel beschießen konnten, ohne die Möglichkeit, eine Hypothek zurückzuzahlen, durften 100% Finanzierung aufnehmen.

Wir alle wissen, was passiert ist, als der Markt 2008 zusammenbrach. Die heutigen Hypothekenanforderungen sind viel strenger und es ist jetzt viel schwieriger, eine Hypothek zu bekommen.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.