Die Rolle von Belastungen in Immobilien verstehen
Definition der Belastung : Eine Belastung, wie sie sich auf Immobilien bezieht, bedeutet jede rechtliche Sache, die die Nutzung oder die Übertragung der Immobilie belastet oder einschränkt. Eine Immobilie frei von jeglichen Belastungen ist in vielen Immobilienkreisen selten. Eine Belastung kann eine Hypothek (Darlehen), ein Pfandrecht (freiwillig oder unfreiwillig), eine Dienstbarkeit oder eine Beschränkung sein, die den Eigentumsübergang begrenzt. Eine Belastung kann Geld beinhalten, aber nicht immer.
Das Sprichwort, mit dem ich aufgewachsen bin, lautet: Alle Pfandrechte sind Belastungen, aber nicht alle Belastungen sind Pfandrechte. Verwirrt noch?
Treuhandvertrag oder Hypothek als Belastung
Viele Menschen gehen fälschlicherweise davon aus, dass sich eine Belastung nur auf eine Hypothek bezieht, zum Beispiel, weil dies die üblichere Verwendung ist. Wenn ein Hauskäufer den Kauf eines Eigenheims finanziert, besteht dieser finanzielle Nachweis typischerweise aus zwei Dokumenten: dem Schuldschein, der eine Zahlungsverpflichtung darstellt, und der Hypothek oder Treuhandurkunde , die die Schuldverschreibung sichert und aufgezeichnet wird. Eine Hypothek ist etwas anders als eine Treuhandurkunde, aber für unsere praktischen Zwecke sind beide eine Belastung.
Wenn eine Hypothek oder eine Treuhandurkunde ausgezahlt wurde, wird die Belastung in den öffentlichen Aufzeichnungen von der Immobilie entfernt. Ein gemeinsames Dokument zum Entfernen einer Belastung wird als Wiederbeschaffungsurkunde bezeichnet , die dem Eigentumsinhaber einen eindeutigen Titel zurückgibt.
Probleme treten auf, wenn die Haftung für eine Hypothek oder eine Treuhandurkunde durch eine Konkursverhandlung beendet wurde , aber das Darlehen niemals formell von der Immobilie freigegeben wird.
Nicht alle Insolvenzanwälte üben Immobilien aus, und einige sind sich nicht bewusst, dass ein Konkurs Kapitel 7 zum Beispiel die Schulden nicht freigibt und, wenn sie auf einer bestimmten Ebene bewusst sind, ihre Kunden in der Regel keine zusätzliche Gebühr bezahlen wollen, um eine Freigabe zu erhalten von dieser Belastung. Dieses Versehen kann eine Wolke auf dem Titel verursachen, wenn die Belastung nicht freigegeben wird.
Freiwillige Pfandrechte als Belastung
Ein freiwilliges Pfandrecht ist ein Dokument, das ein Eigentümer bereitwillig unterzeichnet, und es wird allgemein in den öffentlichen Aufzeichnungen gegen das Eigentum registriert. Es könnte sich um ein Pfandrecht gegen Geldwechsel wie ein zweites Darlehen oder eine Home-Equity-Kreditlinie oder sogar eine Refinanzierung bestehender Sekundärfinanzierungen handeln.
In einigen Fällen, wie zum Beispiel einer Kreditlinie, könnte es keinen Geldwechsel geben, bis der Hausbesitzer tatsächlich die Kreditlinie abgreift, das heißt, das Geld leiht. Als die Zinssätze extrem niedrig waren, nahm ich einmal eine Kreditlinie auf und hielt diese Kreditlinie 7 Jahre offen, ohne sie jemals zu berühren. Ich behandelte es als Notfallquelle für Geld, sollte ich es jemals brauchen. Schließlich habe ich den Account geschlossen, ohne jemals das Geld zu verwenden. Aber mein Mann und ich mussten noch eine Freigabe dieses Pfandrechts aufzeichnen.
Unfreiwillige Pfandrechte als Belastung
Zwei Arten von unfreiwilligen Pfandrechten, die ziemlich häufig vorkommen und mir in den Sinn kommen, sind ein Rechtsstreit und das Pfandrecht eines Mechanikers. Unfreiwillig bedeutet dies, dass der Hauseigentümer nicht unbedingt zustimmen muss, dass ein solches Pfandrecht gegen das Eigentum eingereicht werden kann, aber trotzdem ein Pfandrecht auftrat. Lis pendens ist eine originelle Art, ausstehende rechtliche Schritte zu sagen. Nehmen wir beispielsweise an, dass ein Verkäufer dem Verkauf an einen Käufer zugestimmt hat, der Käufer jedoch aus irgendeinem Grund nicht rechtzeitig schließen konnte, so hat der Verkäufer den Vertrag ohne Zustimmung des Käufers einseitig gekündigt.
Um die Angelegenheit noch komplizierter zu machen, sagen wir, der Verkäufer wollte an einen anderen Käufer für mehr Geld verkaufen und weigerte sich, die Zeit für den bestehenden Käufer zu verlängern. Der bestehende Käufer kann, um zu verhindern, dass der Verkäufer das Eigentum an den neuen Käufer überträgt, eine gerichtliche Klage gegen den Verkäufer einreichen und eine Rechtshängigkeit aufzeichnen. Die Rechtshängigkeit würde den Verkauf verbieten, bis das Gerichtsverfahren abgeschlossen wäre.
Das Pfandrecht eines Mechanikers wird in der Regel von einem Auftragnehmer oder dessen Unterauftragnehmern für unbezahlte Arbeiten oder Materialien eingereicht. Alle unfreiwilligen Pfandrechte müssen für eine Titelgesellschaft ausgezahlt werden, um eine Titelrichtlinie zu erlassen , ohne die Belastungen als Ausnahmen von der Titelversicherung zu nennen. Ungewollte Belastungen bleiben bis zur Freigabe bei der Immobilie. Darüber hinaus wird der neue Kreditgeber des Käufers auch einen klaren Titel verlangen.
Erleichterungen als eine Belastung
Die wahrscheinlichste Art der Grunddienstbarkeit ist eine Grunddienstbarkeit für die Instandhaltung von Versorgern, aber es könnte auch eine Grunddienstbarkeit für den Zugang (Vorfahrt) zu einem Landstück gewährt werden, das ohne Straße Binnenland ist. Erleichterungen sind eine Belastung, weil sie bestimmte Handlungen verbieten und Eigentumsrechte beeinträchtigen. Zum Beispiel können Sie kein Schwimmbad über einem Standort für eine städtische Abwasserleitung bauen. Nun, Sie können, aber die Stadt kann das Schwimmbad ohne Ihre Erlaubnis ausgraben.
Erleichterungen werden in Ihrer Titelversicherungspolice vermerkt und erscheinen häufig auf der Karte des Prüfers selbst.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.