Wie ein Grundstücksvertrag für den Kauf von Häusern funktioniert

Warum Hauskäufer Landverträge mögen

Landverträge für den Kauf von Häusern waren in den späten 1970er und frühen 1980er Jahren sehr beliebt. Damals boten Ratenverkaufsverträge, manchmal auch Vertragsabschlüsse genannt, attraktivere Finanzierungskonditionen als die höheren Raten und starren Qualifikationsstandards institutioneller Kreditgeber.

Landverträge begannen zu verschwinden, als der Kreditbedarf nachließ und die Zinsen unter 8% fielen. Aber sie sind nicht vollständig verschwunden und sind tatsächlich während der Hypothekenkrise auf den Markt zurückgekehrt.

Frühere Hausbesitzer, die ihre Häuser durch Zwangsverkäufe verloren oder durch einen Leerverkauf verkauft hatten, begannen, sich auf Grundstücke als Finanzierungsalternative zu stützen, als die Großbanken sie ablehnten.

Was ist ein Ratenverkaufs-Grundstücksvertrag?

Ein Ratenkaufvertrag ist jede Art von Vertrag, der periodische Zahlungen verlangt, aber in Immobilien wird er allgemein als Grundstücksvertrag, Kaufvertrag oder Kaufvertrag bezeichnet. Der Begriff "Land" ist irreführend, da ein Grundstücksvertrag dazu verwendet werden kann, jede Art von Immobilien mit oder ohne Verbesserungen zu erwerben.

Der Ratenkaufvertrag enthält den Verkaufspreis, den Betrag der Anzahlung, den Zinssatz, den Betrag der monatlichen (oder periodischen) Zahlungen und die Pflichten jeder der Parteien. Es umfasst solche Verantwortlichkeiten wie wer das Haus, die Versicherung und Grundsteuern - die in der Regel der Käufer ist - zu verwalten. Der Vertrag beinhaltet einen Rückgriff auf den Verkäufer für den Fall, dass der Käufer die Ratenzahlungen nicht mehr leistet.

Besonderheiten:

• Landverträge oder Kaufverträge sind eine Sicherheitsvereinbarung zwischen einem Verkäufer, genannt Verkäufer, und einem Käufer, genannt Vendee.
• Der Verkäufer verpflichtet sich, eine Immobilie zu verkaufen, indem er den Kauf für die Vendée finanziert.
• Der Verkäufer behält den Rechtsanspruch und der Käufer erhält einen gleichwertigen Titel.
• Die vom Eigentümer getragene Finanzierung kann eine bestehende Hypothekensalve beinhalten (siehe weiter unten) oder die Immobilie kann frei und klar sein (beste Option).

• Nach vollständiger Bezahlung übergibt der Verkäufer der Vendee eine Urkunde an das Grundstück.

All-inclusive (Wrap-around) Landverträge

• Wrap-Around-Verträge enthalten eine bestehende Hypothek.
• Der Vendée zahlt eine Zahlung an den Verkäufer.
• Nach Eingang der Zahlung zahlt der Verkäufer die Zahlung des zugrunde liegenden Kreditgebers und behält den Restbetrag.
• Wenn die bestehende Hypothek einen niedrigeren Zinssatz als der Zinssatz für den Vertrag hat, verdient der Verkäufer zusätzliche Zinsen für Geld, das nicht dem Verkäufer gehört. Dies wird als Überschreibung bezeichnet.

Folgendes ist, wie es funktioniert.

1. Angenommen, der Verkaufspreis beträgt 100.000 US-Dollar.
2. Der Vendée legt $ 10.000 ab.
3. Der Vendée erklärt sich bereit, Zahlungen in Höhe von 90.000 US-Dollar zu leisten, die mit 6,5% verzinst werden und 567 US-Dollar kosten.
4. Das bestehende zugrunde liegende Darlehen ist $ 50.000, zahlbar bei 5% Zinsen mit einer Zahlung von $ 268.
5. Der Verkäufer verdient 6,5% Zinsen auf 40.000 $ Eigenkapital, PLUS 1,5% Zinsen auf die bestehende Hypothek von 50.000 $ und Taschen 299 $ pro Monat.
6. Der Vendée zahlt auch Steuern, Versicherungen und alle anderen Kosten des Eigentums.

Gerade Verträge

Es gibt keine Aufhebung der Zinsen in einem geraden Vertrag. Der Vendée kann zustimmen, den bestehenden Kreditgeber direkt zu bezahlen und eine weitere Zahlung an den Verkäufer zu leisten, oder der Vendée kann eine Zahlung an den Verkäufer senden, und der Verkäufer wird die Zahlung an den zugrunde liegenden Kreditgeber auszahlen.

Sehen wir uns das vorherige Beispiel eines geraden Vertrags an:

1. Verkaufspreis von 100.000 US-Dollar.
2. Vendee legt $ 10.000 ab.
3. Der Vendée zahlt eine Zahlung in Höhe von 268 USD auf das bestehende Darlehensbestand von 50.000 USD mit einer Verzinsung von 5%.
4. Die Vendee zahlt dem Verkäufer eine zweite Zahlung in Höhe von 40.000 USD, die vom Eigentümer getragen wird. Die Zahlung beträgt 6,5% und ist mit 253 USD pro Monat zu zahlen.
5. Die Summe beider Zahlungen beträgt 521 US-Dollar, was den Vendée für 46 US-Dollar pro Monat über den Umlauf spart.

Macht des Verkaufs

• Einige Titelgesellschaften entwerfen und versichern Landverträge , die einen Verkäufer, einen Vendée und einen Treuhänder enthalten. Sie müssen anrufen, um eine solche Titelfirma zu finden.
• Wie ein Treugeber in einer Treuhandurkunde übertragen der Verkäufer und die Vendee dem Treuhänder Rechte, Titel und Zinsen, um die Verpflichtungen des Verkäufers und des Verkäufers zu sichern.
• Für den Fall, dass der Vendée keine Zahlungen mehr leistet, kann der Treuhänder unter der Verkaufsbefugnis ausschließen.

• Der Prozess der Einreichung einer Inverzugsetzung variiert von Staat zu Staat.

Beschleunigungsklauseln in zugrunde liegenden Darlehen

Alle Kredite enthalten heute Beschleunigungs- und Entfremdungsklauseln . Kreditgeber haben eine lange Geschichte der Anruf Kredite sofort fällig und zahlbar, wenn Käufer Titel "vorbehaltlich" zu den bestehenden Darlehen nahm . Das liegt daran, dass Kreditgeber die Käufer sich qualifizieren, Kreditpunkte und höhere Zinssätze zahlen wollten.

Sue Heimbichner, Escrow-Offizier bei Chicago Title in Sacramento, ist seit 1976 im Geschäft und hat beobachtet, wie Landverträge kommen und gehen. Eine der größten Klagen aus dieser Zeit stammte von Käufern, die ihren Titel unter Vorbehalt bestehender Hypotheken von Bundesspar- und Kreditverbänden erhielten. Der Kongress verabschiedete den "Depository Institutions Act" von 1982, der die Möglichkeit, bestehende Kredite zu übernehmen, zunichte machte.

Heimbichner sagt, dass Kreditgeber heute dazu neigen, in die andere Richtung zu schauen. "Einige Kreditgeber sind froh, dass ihre Zahlungen geleistet werden", sagte sie. Aber versuchen Sie nicht, staatlich unterstützte Kredite zu übernehmen. "Sie wollen sich nicht mit der Regierung anlegen", warnt Heimbichner, "weil Sie geschlagen werden." Wenn Ihr Grundstücksvertrag eine bestehende Hypothek enthält, sollten Sie sich von einem Immobilienanwalt beraten lassen.

Beispiele für staatlich gedeckte Kredite sind Fannie Mae oder Freddie Mac, und staatliche Darlehen sind FHA oder VA.

Vendée's Bündel von Rechten

Für alle praktischen Zwecke besitzt der Vendée das Eigentum und hat das Recht:

• Besitz.
• Ruhiger Genuss und Nutzung der Immobilie.
• Ausschluss, zwingt andere, das Gelände zu verlassen.
• Wiederverkauf.

Vorteile für den Vendée

• Keine Qualifizierung, obwohl der Verkäufer eine Kopie der Kreditauskunft des Käufers verlangen könnte.
• Anzahlungsflexibilität. Der Betrag ist verhandelbar.
• Die Länge der Vertragslaufzeit, der Zinssatz und die Zahlungen sind verhandelbar.
• Niedrige Abschlusskosten . Es gibt keine Kreditgebergebühren zu zahlen.
• Schnelles Schließen. Transaktionen können innerhalb von 7 Tagen oder weniger geschlossen werden.

Vorteile für den Verkäufer

• In der Regel höherer Verkaufspreis und keine Bewertung. Den Käufern wird zwar geraten, ein Gutachten zu erhalten.
• Wenn steuerpflichtig ist, kann möglicherweise für aufgeschobenen Gewinn qualifizieren.
• Monatliches Einkommen.
• Oft eine bessere Rendite als Geldmarktkonten .
• Wenn die Eigenschaft nicht konform ist, ist es eine einfache Möglichkeit zu verkaufen.
• Schnelles Schließen.

Käufer Tipps

• Bekommen Sie eine Beurteilung.
• Titelversicherung erhalten.
• Nehmen Sie die Dienste einer Holdinggesellschaft in Anspruch, um den Besitz einer ausgeführten Urkunde und der Originaldokumente zu behalten.
• Sprechen Sie mit einem Immobilienanwalt .

Verkäufer Tipps

• Ziehen Sie den Kreditbericht des Käufers.
• Fügen Sie der bestehenden Versicherungspolice sowohl den Namen des Verkäufers als auch den Namen des Verkäufers hinzu.
• Stellen Sie eine Auszahlungsgesellschaft ein, um die Vertragserfassung abzuwickeln.
• Sprechen Sie mit einem Immobilienanwalt.

Dieser Artikel darf nicht als Rechtsberatung missverstanden werden. Nur Rechtsanwälte können Rechtsberatung anbieten.

Zur Zeit des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, ein Makler-Mitarbeiter bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.