Sollten Sie eine Eskalationsklausel verwenden?

Scharfe Gebote auf Kaufangebote können fehlschlagen

Verkäufer möchten möglicherweise kein Angebot mit einer Eskalationsklausel akzeptieren. Großes Foto

Sie wissen, wer es wirklich liebt, eine Eskalationsklausel in ein Kaufangebot aufzunehmen ? Immobilienmakler. Vor allem Käufervertreter scheinen über diese Praxis sehr schwindlig zu sein. Aber Agenten sind nicht an dem Interesse an Eskalationsklauseln schuld, weil oft die Eigenheimkäufer selbst darauf hinweisen, dass eine Eskalationsklausel, auch scharfes Angebot genannt, eine gute Idee sein könnte.

Was ist eine Eskalationsklausel?

Eine Eskalationsklausel wird normalerweise in einer potenziellen Mehrfachangebotssituation verwendet .

Es ist gleichbedeutend mit dem Satz: scharfes Gebot. Es wird verwendet, um alle Wettbewerbe in einem Ausschreibungsverfahren zu verdrängen. Im Grunde sagt es, dass ein Käufer einen X-Betrag zahlt, der eine Zahl zwischen 100 und Hunderttausenden sein kann, die über dem höchsten vom Verkäufer erhaltenen Angebot liegt, und er enthält im Allgemeinen eine Höchstgrenze.

Eine typische Eskalationsklausel könnte wie folgt lauten: Der Käufer verpflichtet sich, $ 1.000 mehr als das höchste vom Verkäufer erhaltene Angebot zu zahlen, um einen Verkaufspreis von $ 315.000 nicht zu überschreiten. Ein Käufer könnte diese Klausel in einem Kaufangebot verwenden, wenn es so aussieht, als könnten andere Käufer den Preis über den angegebenen Preis hinaus erhöhen.

Angenommen, das Objekt ist mit $ 295.000 gelistet. Es hat alle Schnickschnack, die ein Käufer wünscht, und befindet sich in einer gefragten Gegend in einer ruhigen Sackgasse. Manchmal wird ein Listing-Agent den Käufern mitteilen, dass alle Angebote an einem bestimmten Tag zu einem bestimmten Zeitpunkt präsentiert werden, und dies könnte Ihr erster Hinweis darauf sein, dass der Verkäufer mehr als ein Angebot erwartet.

In diesem hypothetischen Fall eines heißen Verkäufermarktes und eines großartigen Hauses, das bei $ 295.000 gelistet ist, könnte ein Verkäufer Angebote erhalten wie:

Wenn der vierte Käufer ein Angebot mit einer Eskalationsklausel, wie oben angegeben, einreicht, würde dies bedeuten, dass der Käufer zustimmen wird, dem Verkäufer $ 311.000 zu zahlen.

Der Käufer ist glücklich, weil der Preis $ 4.000 unter dem Höchstpreis ist, den der Käufer zu zahlen bereit war, und der Verkäufer erhält das höchste Angebot. Es scheint alles gut und gut, oder?

Nachteile einer Eskalationsklausel

Aus Sicht des Verkäufers ist eine Eskalationsklausel für den Verkäufer möglicherweise nicht die beste Option. Die Annahme eines Angebots mit einer Eskalationsklausel bedeutet, dass der Verkäufer nicht mehr mehrere Gegenangebote an die anderen Parteien ausstellen oder weiter verhandeln kann. Im obigen Beispiel nahm der Käufer Geld vom Tisch. Der Verkäufer verlor $ 4.000.

Das hängt davon ab, ob das tatsächliche Höchstgebot des Käufers 315.000 US-Dollar betrug. Es könnte höher gewesen sein, aber ein Verkäufer, der einen Vertrag mit einer Eskalationsklausel akzeptiert, wird nie wissen, wie viel höher ein solcher Käufer bieten könnte.

Darüber hinaus könnte es bei dieser Art von Mehrfachangebotssituation im besten Interesse des Verkäufers liegen, ein Gegenangebot abzugeben. In einigen Staaten, wie beispielsweise in Kalifornien, kann ein Verkäufer jedem Käufer, wenn der Verkäufer dies wünscht, oder nur einem oder zwei Käufern ein anderes Gegenangebot machen. (Wir erwähnen Kalifornien, weil der Staat dazu neigt, die Nation zu führen.) Der Verkäufer hat im Allgemeinen mehr Optionen in einer Multiple-Counter-Angebotssituation. Jedes Gegenangebot kann separat gewogen und analysiert werden.

Nehmen wir zum Beispiel an, dass der Verkäufer entscheidet, dass die Marktnachfrage für das Haus so stark ist, dass der Verkäufer sich entschließt, keines der Kaufangebote anzunehmen oder eines der Angebote abzulehnen. Das ist immer eine Möglichkeit. In dieser Art von Situation könnte der Verkäufer den Verkaufspreis des Hauses beispielsweise auf 315.000 US-Dollar ändern und das Gebot erneut beginnen. Der Nachteil dieses Szenarios ist jedoch, dass es möglicherweise keine unmittelbaren Abnehmer gibt oder dass die Markttage länger andauern, und dies ist immer ein Risiko, wenn der Verkäufer den Preis erhöht. Dennoch könnte es eine praktikable Lösung sein und eine Überlegung wert sein, anstatt einen Eskalationsklauselvertrag zu akzeptieren.

Warum Käufer sich auf Eskalationsklauseln konzentrieren

Nicht jeder Hauskäufer genießt die Spannung und Spannung, die mit dem Territorium der Verhandlungen einhergeht, um ein Haus zu kaufen .

Käufer sind auch besorgt über den Wettbewerb, und einige weigern sich, ein Angebot in einer Mehrfachangebotssituation einzureichen. Durch die Einführung einer Eskalationsklausel kann der Käufer die Chance auf eine Angebotsannahme erhöhen und bestimmte Parameter festlegen, die die Komfortzone des Käufers definieren.

Ob die Eskalationsklausel in jedem Staat "legal" ist, hängt von der rechtlichen Auslegung ab. Das hindert die Agenten nicht daran, es oder die Käufer vorzuschlagen, es zu wollen. Für alle praktischen Zwecke scheint es jedoch viel einfacher für den Käufer, einfach ein höchstes und bestes Angebot zu machen und damit fertig zu werden.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.