Ein Leser fragt: "Wir hatten eine schreckliche Zeit, als wir versuchten, ein Haus zu kaufen. Ich weiß nicht, ob es daran liegt, dass unser Agent nicht viel über Leerverkäufe weiß - und alles scheint als Leerverkauf aufgeführt zu sein - - oder weil es ein Verkäufermarkt ist oder beides. Wir sind dabei, Angebot Nr. 11 zu schreiben. Wir verlieren immer wieder andere Käufer. Wir finden das alles sehr deprimierend. Wir bieten mehr als den Listenpreis, aber wir bekommen immer noch "Was können wir tun? Wie können wir unser Leerverkaufsangebot in einem Verkäufermarkt akzeptieren?"
Antwort: Es ist wirklich schwierig, ein Hauskäufer in einem Verkäufermarkt zu sein , also fühle ich für dich. Es gibt natürlich ein paar Dinge, die Sie tun können, wie zum Beispiel das erste Angebot zu versuchen und ein sehr sauberes Angebot zu schreiben. Aber die Wahrheit ist, dass Sie alle meine 10 Leerverkaufs-Tipps befolgen können und immer noch abgelehnt werden. Das liegt daran, dass es einen sehr wichtigen Faktor gibt, der oft übersehen wird.
Es gibt mehr Parteien zu einem Leerverkauf als nur der Käufer und der Verkäufer. Dort sind auch der Listing Agent und der Agent des Käufers. Vergiss sie nicht.
Sie können dem Verkäufer zum Beispiel ein paar Tage zum Auszug anbieten, und das wird Ihr Angebot stärken, weil der Verkäufer wahrscheinlich nicht vom Verkaufspreis motiviert ist. Aber Sie sind begrenzt in dem, was Sie dem Verkäufer anbieten können, um Ihr Angebot süßer zu machen. Der Verkäufer ist auch nicht motiviert, ein auf Anreizen basierendes Angebot anzunehmen, da es für den Verkäufer keine echten Anreize gibt.
Das Fremdvergleichsabkommen der Bank untersagt Anreize oder geheime Vereinbarungen zwischen den Parteien.
Ihr Ace in the Hole zu Short Sale Angebot Annahme
Übersehen Sie nicht die Bedeutung der Rolle, die der Listing Agent im Leerverkauf spielt. Verkäufer können sich an ihren Agenten um Rat fragen, welches Angebot zu akzeptieren ist.
Wenn alle Angebote einander sehr ähnlich sind, gibt es eine Sache, die Sie tun können, um auseinander zu stehen. Sie müssen an den Listing-Agent appellieren. Nicht an den Verkäufer.
Ein sehr versierter Immobilienmakler machte ein Angebot auf einen Sacramento-Leerverkauf, den ich aufgeführt hatte. Er hat mir eine E-Mail mit seinem Angebot geschickt. In der E-Mail schlug er jeden meiner Hot-Buttons als Listing-Agent. Als er fertig war, erkannte ich, dass sein Käufer Vorrang haben sollte. Ich habe meinen Fall vor dem Verkäufer dargelegt. Der Verkäufer stimmte zu und akzeptierte das Angebot des Vermittlers ohne Zögern.
Der Schlüssel, falls Sie sich wundern, ist, dass der Job des Listing Agents reibungslos verläuft. Kein Drama. Keine Komplikationen. Und nur ein erfahrener Agent, der Leerverkäufe geschlossen hat, weiß was zu sagen ist. Jetzt wirst du es auch tun.
Wie Sie den Short Sale Listing Agent auf Ihre Seite bekommen
Die meisten Makler für Leerverkäufe wollen eine Sache, und die eine Sache ist, die Treuhand zu schließen. Um die Treuhand zu schließen, braucht es einen engagierten und engagierten Käufer. Hier sind die Taktiken des erfolgreichen Einkäufers und die Versprechen, die er für seinen Kunden abgegeben hat:
- Wir werden Sie nicht jede Woche anrufen und Ihnen Fehler melden, wenn Sie nach Updates fragen. Das ist riesig, weil es wirklich zeitaufwendig ist, meinen täglichen Workflow zu stoppen und auf den Agenten eines Käufers zu reagieren, der nach einem Update fragt. Oft fragen sie, ob wir noch den Genehmigungsbrief haben. Wenn wir es hätten, würden sie es haben. Da sie es nicht haben, haben wir es nicht.
- Ich habe den Käufer über den Prozess informiert und ausführlich erklärt, wie ein Leerverkauf funktioniert. Der einzige Grund, um eine Schlag-für-Schlag-Beschreibung, was mit dem Leerverkauf Kreditgeber passiert ist, wenn Sie nicht glauben, dass der Listing-Agent ihre Arbeit macht. Entweder das oder der Agent des Käufers weiß nicht, wie er den Käufern den Leerverkaufsprozess erklären kann.
- Der Käufer ist bereit, bis zu 6 Monate auf eine Leerverkaufsgenehmigung zu warten, wenn es notwendig wird. Kein Listing-Agent will nach 3 Monaten Arbeit an der Datei feststellen, dass der Käufer gerettet hat. Sie möchte das Haus nicht immer wieder verkaufen müssen. Einmal reicht.
- Wir verstehen, dass das Haus verkauft wird, wie es ist. Obwohl ich die Agenten des Käufers routinemäßig warne, nachdem bestätigt wurde, dass es keine Reparaturen oder Konzessionen gibt, kann ich immer noch einen Reparaturantrag erhalten . Wenn ein Agent anruft und fragt, wohin er den Reparaturantrag schicken soll, sage ich ihm die Wahrheit. Der Nordpol.
- Der Käufer wird die fällige Geldeinlage nach der Annahme durch den Verkäufer als Treuhandkonto freigeben. Ein Käufer, der Skin im Spiel hat, wird eher verpflichtet, auf die Genehmigung zu warten, als ein Käufer, der sich weigert, eine Einzahlung freizugeben. Es spricht Bände über den Charakter des Käufers.
- Wir werden mit der Bank zusammenarbeiten, wenn weitere Anforderungen gestellt werden. Man weiß nie genau, was bei einem Leerverkauf immer passieren wird. Die Bank könnte mehr Geld verlangen. Die Bank autorisiert möglicherweise keine Zahlung einer Gebühr. Der zweite Kreditgeber könnte einen größeren Beitrag verlangen. Ein Käufer, der bereit ist, flexibel zu sein und bei Bedarf auf den Teller zu steigen, ist manchmal genau das, was ein Verkäufer benötigt, um den Leerverkauf zu schließen.
Kurz gesagt, Sie sagen dem Listing Agent und ihrem Verkäufer: Sie kennen all die schrecklichen Dinge, die mit Käufern in einem Leerverkauf passieren? Die Dinge, die dein Leben zur Hölle machen? Wenn Sie mein Angebot für Leerverkäufe wählen, wird Ihnen keines dieser schrecklichen Dinge passieren. Wer kann dieser Logik widerstehen?
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.