Was ist das Hauseigentümerschutzgesetz?

Ihr Recht, PMI abzubrechen

Private Hypothekenversicherung (PMI) schützt Kreditgeber, wenn Kreditnehmer nicht zu Hause Darlehen zurückzahlen, aber Eigenheimbesitzer sind verantwortlich für die Zahlung Hypothek Versicherungsprämien. Diese Kosten können in Form von monatlichen Gebühren zu einer Hypothek Zahlung kommen, oder sie können in den Kreditnehmer Zinssatz gebacken werden. In jedem Fall profitieren die Verbraucher, indem sie nur so viel wie nötig für die Hypothekenversicherung zahlen.

Leider waren Hausbesitzer mit Herausforderungen konfrontiert, die PMI-Gebühren zu beseitigen, selbst wenn PMI nicht mehr benötigt wurde.

In einigen Fällen waren Kreditnehmer und Servicer verwirrt darüber, wie man PMI stornieren sollte, und einige skrupellose Kreditservicers schleppten ihre Füße auf die PMI-Gebühren.

Was ist das Hauseigentümerschutzgesetz?

Das Gesetz zum Schutz des Eigenheimbesitzers (HPA), auch bekannt als PMI Cancellation Act, ist ein Gesetz, das Verbraucher vor zu viel Bezahlung für PMI schützt. Die Regeln legen fest:

• Wenn Hausbesitzer PMI stornieren und Prämien zu stoppen aufhören können
• Wenn Kreditgeber müssen automatisch aufladen Kreditnehmer für PMI
• Offenlegungen, die Kreditgeber bereitstellen müssen, wenn ein Kredit PMI erfordert
• Wie man unverdiente Prämien behandelt, die Eigenheimbesitzer zahlen

Wer qualifiziert sich? Die HPA gilt für Wohnbaudarlehen, einschließlich Darlehen für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und andere Wohneinheiten mit mehreren Wohneinheiten. Das Gesetz gilt nicht für staatlich gedeckte Darlehen wie FHA-Darlehen oder VA-Darlehen. Darüber hinaus behandelt die HPA konforme Kredite und "Hochrisiko" -Darlehen unterschiedlich. Um die Vorteile der HPA nutzen zu können, müssen die Kunden eine gute Zahlungshistorie pflegen.

Zeitpunkt des Inkrafttretens : Die HPA trat am 29. Juli 1999 in Kraft. Die Kreditgeber müssen jedoch noch offen legen für Kreditnehmer, die Kredite vor diesem Datum aufgenommen haben.

Warum PMI? PMI wird typischerweise nur benötigt, wenn Hausbesitzer eine Anzahlung von weniger als 20 Prozent leisten . Bei einem hohen Beleihungsauslauf (LTV) riskieren Kreditgeber, Geld zu verlieren, wenn sie ein Haus veräußern und es schnell verkaufen müssen.

Aber sobald der LTV unter 80 Prozent fällt , sind Kreditgeber viel weniger Risiko ausgesetzt, und Hausbesitzer sollten theoretisch aufhören, monatliche PMI-Gebühren zu bezahlen.

Wie Hausbesitzer PMI abbrechen

Die HPA verhindert Situationen, in denen Hausbesitzer monatliche PMI-Gebühren für die Laufzeit ihres Darlehens zahlen.

Kreditnehmeranfrage: Kreditnehmer können PMI stornieren, indem sie eine schriftliche Anfrage an ihren Kreditverwalter senden, sobald der Kredit 80 Prozent LTV erreicht hat (basierend auf dem Tilgungsplan des Kredits). Hausbesitzer können diese Anfrage auch stellen, wenn sie den LTV durch zusätzliche Darlehenszahlungen auf 80 Prozent senken. Um sich zu qualifizieren, müssen Eigenheimbesitzer möglicherweise nachweisen, dass die Eigenschaft nicht an Wert verloren hat.

Automatische Kündigung: Kreditgeber müssen die PMI-Deckung automatisch kündigen, sobald der Kredit 78 Prozent des ursprünglichen LTV erreicht.

Endgültige Kündigung: Wenn der PMI aufgrund einer Kreditnehmeranforderung oder einer automatischen Kündigung nicht storniert wird, müssen Kreditservicer monatliche PMI-Gebühren stornieren, nachdem das Darlehen die Hälfte seines Tilgungsplans erreicht hat .

Weitere Merkmale: Die HPA ist kompliziert, und die Einzelheiten Ihres Darlehens beeinflussen Ihre Rechte gemäß dem Gesetz. Zum Beispiel können eventuell vorhandene Pfandrechte an Ihrer Immobilie dazu führen, dass Sie die Abdeckung nicht erfolgreich abbrechen können.

Nonkonforme Kredite ( wie Jumbo-Darlehen ) erfordern möglicherweise, dass Sie warten, bis Sie 77 Prozent LTV erhalten.

Offenlegung: Ihre Rechte als Kreditnehmer

Neben der Festlegung von Regeln für die Stornierung von PMI fordert die HPA Kreditgeber auf, Kreditnehmer über ihre Rechte zu informieren. Die Offenlegung enthält Vorab- und jährliche Mitteilungen darüber, wann und wie Kreditnehmer PMI kündigen können. Die Informationen enthalten Details zum Tilgungsplan, wann eine Stornierung angefordert wird und zu den Funktionen, die die Möglichkeit einschränken, PMI storniert zu bekommen.

Bei bestehenden Darlehen, die vor Juli 1999 emittiert wurden, erhalten die Kreditnehmer eine jährliche Mitteilung, in der sie daran erinnert werden, dass sie eine Stornierung beantragen können und die Kontaktinformationen ihres Darlehensverwalters angeben können.

Lender Paid Mortgage Insurance

Einige Darlehen verwenden Hypotheken-Versicherung von Kreditgebern (LPMI) anstelle von Prämien auf die monatliche Zahlung des Hauseigentümers hinzuzufügen.

Die Kreditnehmer zahlen immer noch LPMI - der Name ist nicht ganz korrekt -, aber sie zahlen nicht monatlich. Stattdessen können Kreditnehmer entweder zahlen:

1. Eine Pauschalzahlung zu Beginn des Darlehens.
2. Ein höherer Zinssatz für das Kreditsaldo, der zu höheren monatlichen Hypotheken- (Kapital- und Zinszahlungen) führt .

Die meisten Kreditnehmer mit LPMI entscheiden sich für den höheren Zinssatz. Aber dieser Zinssatz gilt für die Laufzeit des Darlehens, und es gibt keine Möglichkeit, LPMI "abzubrechen" und Ihr bestehendes Darlehen zu behalten. Stattdessen müssen Eigenheimbesitzer ihren LPMI-Kredit zurückzahlen, normalerweise durch die Refinanzierung mit einem neuen Kredit .

Dennoch gilt die HPA für Kredite mit LPMI. Kreditgeber müssen Kreditnehmern folgende Angaben machen:

• Erklären Sie, wie LPMI funktioniert
• Heben Sie den höheren Zinssatz hervor, den Sie normalerweise bei LPMI finden
• Diskutieren Sie die Vor- und Nachteile verschiedener Optionen