In der Regel zahlen Sie (der Kreditnehmer) eine monatliche Prämie für die private Hypothekenversicherung (PMI).
Das sind zusätzliche Kosten pro Monat, die Ihr Budget belasten. Einige Kreditgeber bieten jedoch eine hypothekarisch versicherte Hypothek (LPMI), die es Ihnen ermöglicht, diese zusätzliche monatliche Zahlung zu reduzieren oder zu vermeiden.
Ob es eine gute Idee ist , mit weniger als 20 Prozent zu kaufen, ist fraglich und ein Thema für einen anderen Artikel.
Wie funktioniert LPMI?
LPMI ist eine Hypothek Versicherung, die Ihr Kreditgeber arrangiert. Sie bezahlen für die Deckung auf zwei Arten:
- Eine einmalige Zahlung zu Beginn Ihres Darlehens (eine "Pauschalzahlung")
- Ein höherer Zinssatz für Ihr Darlehen, was zu höheren monatlichen Hypothekenzahlungen jeden Monat für die Laufzeit Ihres Darlehens führt.
Der Pauschalbetrag ist seltener als eine Anpassung Ihres Hypothekarzinssatzes .
Leider ist der Begriff LPMI nicht korrekt, weil der Kreditgeber nicht wirklich für die Versicherung zahlt - Sie tun es. Denken Sie immer daran (besonders bei finanziellen Transaktionen), dass niemand Kosten für Sie zahlt, es sei denn, sie erhalten dafür etwas zurück.
Um LPMI zu verwenden, ändern Sie einfach die Struktur der Versicherungsprämienzahlungen, so dass Sie nicht jeden Monat eine separate Gebühr bezahlen.
Wenn Sie einen Pauschalbetrag zahlen , wird Ihr Kreditgeber den Betrag bestimmen, der ihrer Meinung nach ihre Kosten decken wird. Dann kaufen sie mit diesem Geld eine Hypothekenversicherung. In diesem Fall zahlen Sie grundsätzlich für die Deckung voraus.
Wenn Sie im Laufe der Zeit bezahlen , passt der Kreditgeber Ihren Hypothekenzins an, um die Versicherungskosten zu decken. Da ein höherer Hypothekenzins höhere monatliche Zahlungen bedeutet (siehe So berechnen Sie Kredite ), zahlen Sie am Ende jeden Monat mehr, wenn Sie sich für LPMI entscheiden. Diese höhere Zahlung sollte niedriger sein, als Sie bezahlen würden, wenn Sie jeden Monat eine separate PMI-Gebühr verwenden würden, aber es gibt keine Möglichkeit, die zusätzlichen Kosten zu "stornieren", wenn Sie Ihr Darlehen zurückzahlen .
Vor- und Nachteile von LPMI
LPMI ist nicht jedermanns Sache. In der Tat wird sich nicht jeder für einen Kredit bei LPMI qualifizieren. Normalerweise muss LPMI eine Option sein, und das ist nur in bestimmten Situationen sinnvoll.
Kurzfristige Kredite: LPMI ist am attraktivsten für kurzfristige Kredite. Wenn Sie planen, ein Darlehen für 30 Jahre zu erhalten und Zahlungen für Jahrzehnte zu leisten, könnten Sie mit einer separaten PMI-Richtlinie besser dran sein. Warum? Auch hier verwenden die meisten LPMI-Kredite einen angepassten (höheren) Hypothekenzins, im Gegensatz zu einer Einmalzahlung im Voraus. Dieser Hypothekenzins ändert sich nie, daher müssen Sie den Kredit vollständig abbezahlen, um die LPMI "Prämie" loszuwerden. Sie können dies tun, indem Sie den Kredit entweder aus eigenen Ersparnissen heraus zahlen (leichter gesagt als getan), den Kredit refinanzieren oder das Haus verkaufen und die Schuld begleichen.
Zum Vergleich sehen Sie sich eine eigenständige PMI-Richtlinie an, die Sie stornieren können, sobald Sie genügend Eigenkapital in Ihrem Haus angelegt haben. Nach der Stornierung profitieren Sie von einem niedrigeren Zinssatz - und nicht mehr PMI-Zahlungen - für den Rest Ihres Darlehenslebens.
Hochverdienende: Für diejenigen, die für LPMI zugelassen werden können, ist es für Kreditnehmer mit hohen Einkommen am attraktivsten. Diese Personen und Familien können aufgrund des höheren Zinssatzes einen höheren Steuerabzug genießen (unter der Annahme, dass sie Hypothekenzinsen abziehen ). Personen mit niedrigerem Einkommen könnten dagegen den Stand-alone-PMI abziehen, so dass LPMI keine zusätzlichen Steuervorteile bringen würde. Natürlich sollten Sie immer mit Ihrem Steuerberater über mögliche Abzüge sprechen - und sogar, wie Sie Ihren Hypothekarkredit am besten strukturieren . Diese Regeln ändern sich in regelmäßigen Abständen. Überprüfen Sie daher vor einer Entscheidung etwas über einen Experten, bevor Sie sich für etwas entscheiden (und bereiten Sie sich auf Änderungen vor, nachdem Sie Ihre Entscheidung getroffen haben).
Hoher Beleihungsauslauf (LTV) : Wenn Ihr Beleihungsauslauf (LTV) nahe bei 80 Prozent liegt, ist LPMI wahrscheinlich nicht Ihre beste Option, es sei denn, Sie planen, das Darlehen bald (durch Refinanzierung oder Vorauszahlung) loszuwerden. In der Nähe von 80 Prozent sind Sie mit der Hypothekenversicherung fast fertig. Wenn Sie stattdessen eine separate Hypothekenversicherung verwenden, können Sie jeden Monat eine separate Zahlung leisten. Sie können die Versicherung relativ bald kündigen , und Sie werden nicht mit einem höheren Zinssatz feststecken. Denken Sie daran, dass es mehrere Möglichkeiten gibt, über 80 Prozent LTV zu bekommen:
- Indem Sie Zahlungen leisten, erhöhen Sie Ihr Eigenheimkapital und Sie reduzieren Ihren LTV.
- Wenn der Wert Ihres Hauses aufgrund eines starken Wohnungsmarktes oder einer Verbesserung Ihres Heims steigt, verbessert sich Ihr LTV.
Wenn Sie Ihren PMI vorzeitig stornieren, können nur Kosten von ein paar hundert Dollar entstehen ( um ein Gutachten zu erhalten ). Aber die Refinanzierung aus einem LPMI-Darlehen kann viel mehr kosten.
Alternativen zu LPMI
Wenn LPMI nicht perfekt klingt, können Sie verschiedene Ansätze ausprobieren.
Größere Anzahlung: Indem Sie mindestens 20 Prozent abschreiben, entfällt die Notwendigkeit, PMI zu bezahlen. Viele Käufer haben diese Option jedoch nicht.
Kaufen Sie Ihr eigenes PMI: Sie können jeden Monat Ihren eigenen PMI (manchmal auch als kreditfinanzierte Hypothekenversicherung oder BPMI bezeichnet) bezahlen. Sie haben bereits ein paar Beispiele für Situationen gesehen, in denen der alte PMI besser ist als der oben genannte LPMI.
Piggyback: Sie können auch eine Kombination von Krediten versuchen, um PMI zu vermeiden, obwohl Sie die Zahlen sorgfältig überprüfen müssen. Eine Huckepack-Strategie, auch bekannt als 80/20-Kredit, ist nur eine Option. Diese Kredite sind nicht so üblich wie früher, aber sie sind verfügbar. Ein Huckepack erlaubt es Ihnen, Hypothekenversicherungen ganz zu vermeiden, aber Ihre zweite Hypothek wird mit einem höheren Zinssatz kommen. Wenn Sie die zweite Hypothek schnell auszahlen können, werden Sie schließlich einen niedrigen Hypothekenzins (der nicht von LPMI erhöht wird) für die kommenden Jahre genießen.
Darlehen mit geringer Anzahlung : Mehrere Darlehensprogramme ermöglichen kleine Anzahlungen. Zum Beispiel sind FHA-Darlehen mit so wenig wie 3,5 Prozent zur Verfügung. Sie müssen für die Hypothek Versicherung zahlen, aber diese Darlehen könnte eine bessere Passform für einige Kreditnehmer sein. VA-Darlehen ermöglichen Null , und sie benötigen keine Hypothek Versicherung.