Was Sie über Jumbo Loans wissen müssen

Ein Jumbo-Darlehen ist ein Wohnungsbaudarlehen, das größer ist als "konforme" Darlehen, die Kreditgeber an Fannie Mae und Freddie Mac verkaufen. Anstatt Höchstsätze zu verwenden, die von staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) festgelegt werden, werden Jumbo-Kredite von privaten Kreditgebern ausgegeben. Diese Kreditgeber legen ihre eigenen Regeln zur Genehmigung fest und halten die Kredite oft als Investitionen.

Vor allem für Immobilienkäufer ermöglichen Jumbo-Kredite, teurere Häuser zu kaufen.

Sie interessieren sich vielleicht nicht für Hypothekenmärkte, aber wenn Sie ein hochpreisiges Haus kaufen und Sie nicht eine beträchtliche Anzahlung machen, könnte ein Jumbo-Darlehen Ihre beste Option sein. Sie könnten sogar einen besseren Zinssatz mit einem nichtkonformen Darlehen erhalten.

Jumbo-Sized-Hypothek

Jumbo-Darlehen erhalten ihren Namen von den großen verfügbaren Darlehen. Conforming Loans, das größte Kreditsegment in den USA, sind Kredite, die die von GSEs festgelegten Richtlinien erfüllen. Diese Kreditbeträge für das Jahr 2017 sind in den meisten Teilen des Landes auf 424.100 US-Dollar begrenzt und enthalten zusätzliche Regeln für die Qualifizierung von Kreditnehmern. In einigen hochpreisigen Gebieten gehen die Kreditlimiten viel höher, um den lokalen Wohnungsmärkten Rechnung zu tragen. Zum Beispiel, in Los Angeles County, ist das 2017-Limit 636.150 $.

Wenn Sie mehr als das Kreditlimit in Ihrer Region ausleihen möchten, müssen Sie einen Jumbo-Kredit oder eine andere kreative Methode verwenden, um die Finanzierung zu sichern.

Jumbo Kreditgeber

Banken und andere private Investoren begeben Jumbo-Kredite.

Diese Kreditgeber haben nicht die Absicht, die Kredite an GSEs zu verkaufen, so dass Kreditgeber ihre eigenen Genehmigungskriterien entwerfen können. Jeder Kreditgeber hat einzigartige Ziele und Anliegen, so dass jedes Jumbo-Darlehen Programm anders ist. Das bedeutet, dass es wichtig ist, unter verschiedenen Kreditgebern einzukaufen, da die Preis- und Genehmigungskriterien sehr unterschiedlich sein können.

Finden Sie einen Kreditgeber, der zu Ihrer finanziellen Situation und der Immobilie, die Sie kaufen, passt. Zum Beispiel machen einige Kreditgeber es einfacher oder schwerer, Kredite für Zweitwohnungen zu erhalten, und verschiedene Kreditgeber haben unterschiedliche Anzahlungsanforderungen.

Qualifizierung für Jumbo-Hypotheken

Wie bei jedem Darlehen, müssen Sie die Zulassungskriterien erfüllen, und Jumbo-Darlehen sind schwieriger als herkömmliche Kredite für zu qualifizieren. Die Kreditbeträge sind höher, daher sind die Kreditgeber aufgrund des erhöhten Risikos der Ausgabe von Jumbos selektiver.

Kredithistorie : Sie benötigen einen guten Kredit, um für einen Jumbo-Kredit zugelassen zu werden. Ein FICO-Score über 700 ist für die meisten Käufer ein Minimum, aber andere Faktoren könnten eine etwas niedrigere Punktzahl rechtfertigen.

Anzahlung: Jumbo-Hypotheken erfordern in der Regel eine Anzahlung von 20 Prozent oder mehr. Einige Mainstream-Jumbo-Kreditgeber werden jedoch mit etwa 10 Prozent Anzahlung arbeiten, andere bewerben Programme mit noch niedrigeren Anforderungen. Um sich für einen Jumbo-Kredit mit einer geringen Anzahlung zu qualifizieren, benötigen Sie einen guten Kredit, ein starkes Einkommen oder erhebliche Reserven. Bei den meisten Kreditgebern steigen die Anzahlungsanforderungen, wenn die Kreditgrößen steigen.

Einkommen und Vermögen: Für diese großen Darlehen benötigen Kreditgeber eine Dokumentation, um nachzuweisen, dass Sie über ausreichende Einkommen und Vermögenswerte verfügen, um sich die Immobilie, die Sie kaufen, leisten zu können.

Ein beständiges Einkommen ist am besten. Selbstständige benötigen Steuerdokumente und zusätzliche Informationen über ihr Unternehmen, und Arbeitnehmer benötigen W2-Formulare. Die Kreditgeber sehen auch gern, dass Währungsreserven für Zahlungen von sechs bis zwölf Monaten zur Verfügung stehen.

Schulden zum Einkommen: Ein niedriges Verhältnis von Schulden zu Einkommen ist immer hilfreich bei der Beantragung von Krediten. Kreditgeber verwenden häufig 43 Prozent als Ziel, aber diese Zahl ist nicht in Stein gemeißelt. Insbesondere wenn Sie über erhebliche Vermögenswerte verfügen, können Kreditgeber diese Vermögenswerte (oder die Erträge aus diesen Vermögenswerten) als Teil der Einkommensberechnung betrachten.

Jumbo-Darlehen sind nicht entworfen, um Kreditnehmern zu helfen, sich zu "strecken" und mehr Haus zu kaufen, als sie sich leisten können. Stattdessen sind sie für finanziell sichere Kreditnehmer, die Häuser kaufen, die teurer sind als der Durchschnitt.

Was Sie zahlen

Zinsbelastung: In der Vergangenheit wiesen Jumbo-Kredite höhere Zinssätze auf als konforme Kredite.

Das Risiko ist größer, wenn die Kreditgrößen steigen. Außerdem ist die Genehmigung von Kreditnehmern, die nicht in saubere Kategorien passen, arbeitsintensiv. Seit der Hypothekenkrise haben private Kreditgeber jedoch festgestellt, dass Jumbo-Kreditnehmer tatsächlich Kreditnehmer mit niedrigerem Risiko sein können, und sie können in vielerlei Hinsicht profitable Kunden sein. Infolgedessen können die Zinssätze für Jumbo-Hypotheken niedriger sein als die Zinssätze für konforme Kredite. Dennoch, mit Jumbo-großen Darlehensguthaben, können Sie einfach mehr in Zinskosten bezahlen als jemand mit einem kleineren Darlehen zu einem höheren Zinssatz.

Jumbo-Darlehen sind mit festen oder variablen Raten erhältlich .

Abschlusskosten: Jumbo-Darlehen bieten Abschlusskosten , wie jeder andere Wohnungsbaudarlehen. Insbesondere können die Schätzgebühren aufgrund von Spezialobjekten oder hohen Dollarkäufen höher sein. In einigen Fällen benötigen Sie zwei Gutachten für die Genehmigung von Jumbo-Krediten.

Hypothekenversicherung: Eine Hypothekenversicherung schützt Kreditgeber, wenn Kreditnehmer in einen Kredit geraten. Konforme Kredite und staatliche Programme erfordern in der Regel Kreditnehmer, diese Versicherung zu kaufen, wenn sie eine kleine Anzahlung leisten, weil die Möglichkeit, Gelder in der Zwangsversteigerung einzuziehen, fraglich ist. Aber Jumbo-Kredite sind anders. Ob Sie eine private Hypothekenversicherung (PMI) für ein nicht-konformes Darlehen bezahlen müssen, ist Sache des Kreditgebers - manche lassen weniger als 20 Prozent nach unten fallen, ohne PMI.

Alternativen zu Jumbo Loans

Jumbo-Kredite sind nicht der einzige Weg zum Kauf von Luxus-Immobilien oder Immobilien in heißen Immobilienmärkten. Wenn Sie nicht so viel Geld leihen wollen, oder wenn Sie Schwierigkeiten haben, für einen Jumbo-Kredit zugelassen zu werden, dann könnte ein anderer Ansatz besser sein.

Piggyback-Darlehen: Anstelle eines großen Darlehens können Sie eine Kombination aus kleineren Darlehen verwenden. Diese Strategien haben seit der Hypothekenkrise ein Comeback erlebt. Aber anders als vor dem Jahr 2008 Huckepack-Darlehen, müssen Sie jetzt beweisen, dass Sie die Fähigkeit haben, jeden Kredit zurückzuzahlen.

Piggyback-Darlehen lösen das Problem der Zahlung von PMI, aber Sie leihen immer noch große Geldsummen. Um anerkannt zu werden, benötigen Sie hohe Kredit-Scores - aber Sie könnten sich mit FICO-Scores in den hohen 600s qualifizieren. Die Zinssätze für Zweithypotheken sind in der Regel höher als die Zinssätze für Ersthypotheken, sodass Ihre Kreditkosten bei dieser Strategie höher sein können. Vergleichen Sie diese Kosten mit anderen Optionen, indem Sie einen Kredit- oder Tilgungsplan verwenden .

Seien Sie sich bewusst, dass einige Huckepack-Arrangements Ballon-Darlehen verwenden . Zum Beispiel müssen Sie möglicherweise innerhalb von 15 Jahren einen oder beide Kredite zurückzahlen oder refinanzieren .

Grenzen überprüfen : Bevor Sie sich mit der Verwendung einer Jumbo-Hypothek abfinden, vergewissern Sie sich, dass Sie tatsächlich eine benötigen. Jumbo-Kredite sind nicht unbedingt schlecht - vielleicht bekommen Sie sogar einen besseren Zinssatz. Aber passende Kredite oder Regierungsprogramme könnten besser zu Ihnen passen. Wenn Sie in einem Hochkostenbereich sind, können Sie oft viel mehr als das "Standard" -Grenze ausleihen. Einige Leute verwenden den Begriff "Jumbo", um sich auf konformen Darlehen in diesen hochpreisigen Bereichen zu beziehen, fragen Sie daher nach Erklärungen, wenn Sie über Ihre Möglichkeiten sprechen.

Größere Anzahlung: Eine einfache Möglichkeit, eine Jumbo-Hypothek zu vermeiden, ist eine größere Anzahlung. Sie müssen nur genug, um Ihren Kreditbetrag unter Ihre lokale konforme Kreditlimit zu bringen. Damit stehen Ihnen mehr Optionen zur Verfügung, und Sie zahlen mit einem geringeren Darlehensbestand weniger Zinsen. Es ist leichter gesagt als getan, eine beträchtliche Menge an Bargeld aufzubringen, insbesondere, wenn die Dollarbeträge wachsen. Aber wenn Sie Mittel zur Verfügung haben, kann es eine attraktive Option sein.