Was man über Eigenheimbesitzer-Vereinigungen wissen sollte

Fragen zu HOAs vor dem Kauf zu stellen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Stadthauses sind mehr als vier Wände und Luftraum im Inneren; es bedeutet auch, den Hausbesitzerverein zu kaufen. Kluge Käufer prüfen alle Dokumente der Hausbesitzervereinigung, einschließlich seiner letzten Finanzberichte, um festzustellen, ob man in eine Geldgrube oder in eine Goldmine kauft. Hier sind die Top-Fragen, die ein Käufer stellen sollte:

Wie wirtschaftlich ist die Hausbesitzervereinigung?

Um dies festzustellen, fordern Sie Kopien der folgenden Dokumente an und lesen Sie (ja, sie sind lang, mindestens 50 Seiten oder mehr):

• Covenants, Bedingungen und Einschränkungen (CC & Rs)
• Statuten und Verordnungen
• Sitzungsprotokoll für das letzte Jahr
• HOA Finanzbericht

Diese Dokumente informieren Sie über:

• Spezielle Bewertungen sind geplant, um die verzögerte Wartung abzudecken
• Kapitalverbesserungen geplant
• Betrag der Barreserven
• Ob der Verein verklagt ist oder wurde
• Geschichte und Wahrscheinlichkeit von Gebühren erhöht

Monatsbeiträge

Was kaufen Sie mit Ihrem monatlichen Beitrag? Beinhaltet es die Zahlung für:

• Wasser
• Kabelfernsehen
• Bodenpflege / Gärtner
• Müllabholung
• Kanalisationsdienste
• Versicherung
• Professionelle Managementgebühren
• Pool, Spa oder Fitnesscenter
• Straßen und Gehwege
• Zugewiesen / Tiefgarage (und wenn ja, wie viele Plätze?)
• Torzugang

Wie hoch sind die Gebühren im Vergleich zu anderen Eigentumswohnungen in der Gegend? Ich verkaufte eine Eigentumswohnung in einem älteren Komplex, wo die Gebühren 120 Dollar betrugen. Remodeled Eigentumswohnungen um die Ecke wurden mit Gebühren von $ 190 verkauft. Der Hauptunterschied zwischen den beiden Komplexen bestand darin, dass die umgebauten Einheiten Edelstahlgeräte und Granitküchen hatten.

Also frage ich Käufer, "Ist es Ihnen 70 $ pro Monat wert, Edelstahlgeräte zu besitzen?" Für manche Käufer ist diese Antwort "Ja".

Wer verwaltet den Komplex?

Größere Komplexe erfordern ein professionelles Management. Es kann mehr kosten, eine professionelle Firma zu engagieren, aber auf lange Sicht spart es Geld. Professionelle Manager haben mehr Verhandlungsmacht, wenn sie für Dienstleistungen wie Gebote für Gärtner oder allgemeine Wartung verhandeln, weil sie eine so große Anzahl von Komplexen darstellen.

Wie viele Einheiten werden vermietet?

Niemand mag Mieter. Es ist nicht so, dass Mieter schlechte Menschen sind, aber es gibt eine gewisse Wahrheit, dass Mieter sich nicht so um Immobilien kümmern, wie es ein Eigentümer gerne tun würde. Darüber hinaus werden einige Kreditgeber einem Käufer kein Geld leihen, wenn mehr als 25% der Einheiten des Komplexes vermietet sind. Einige Hausbesitzerverbände lehnen es ab, Besitzer ihre Einheit für mehr als 30 bis 60 Tage zu vermieten, wenn überhaupt.

Wie leise sind die Einheiten?

Die Nachfrage bei den Nachbarn gibt Interessenten eine Vorstellung vom Geräuschfaktor, aber das Fahren wird spät am Samstagabend sein. Es ist am besten, eine Eckeinheit zu kaufen, weil weniger gemeinsame (angrenzende) Wände weniger Lärm verursachen. Aber Schalldämmung hilft nicht viel, wenn Ihr Nachbar Nachbar genießt Pink Floyd jeden Sonntag um 2 Uhr morgens.

Ein Klient, der eine Wohnung im Erdgeschoss in der Nähe einer Treppe gekauft hatte, die in den zweiten Stock führte, war besorgt, weil er das Geräusch von Schritten auf der Treppe hörte, also schlug ich vor, mit den Insassen des Obergeschosses zu sprechen. Stellt sich heraus, der Bewohner war der Präsident der HOA und ein Stickler für die Dinge ruhig zu halten.

Was sind die Annehmlichkeiten, Parkplatz und Pet Restrictions?

• Informieren Sie sich über die Öffnungszeiten für Pools, Spas und Erholungsgebiete wie Tennisplätze oder Spielzimmer und überprüfen Sie, ob diese Zeiten mit Ihrem Zeitplan funktionieren.

• Wie werden Gästeparkplätze gehandhabt und wie viele Parkplätze werden mit jeder Einheit belegt? Ist es möglich, einen zusätzlichen Parkplatz zu mieten, wenn Sie es brauchen?
• Wie viel wird Ihnen in Rechnung gestellt, um einen verlorenen Schlüssel für das Sicherheitstor oder Clubhaus zu ersetzen?
• Wie viele Haustiere kannst du haben? Gibt es Größenbeschränkungen? Darf man Haustiere an der Leine durch die Lobby bringen?

Sprechen Sie schließlich mit den Menschen, die dort leben. Ziehen Sie am späten Nachmittag auf den Parkplatz oder die Garage, wenn Hausbesitzer von der Arbeit nach Hause kommen. Wenn sie die Hausbesitzervereinigung hassen, werden sie Ihnen unmissverständlich sagen, was damit nicht stimmt. Besser, die Stimmung und die Gründe dahinter zu finden, bevor Sie kaufen als später. HOAs haben die Macht zu regulieren und monetarly bestrafen Besitzer für Verletzungen wie nie zuvor, so stellen Sie sicher, dass Sie vollständig verstehen, was Sie kaufen, bevor Sie unter dem Strich unterzeichnen .

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}