Kauf Leerverkäufe vs Abschottung

Abschottungspreise für REOS können besser sein als Leerverkäufe

Warten auf eine Antwort auf einen Leerverkauf kann frustrierend sein. Ein Leerverkauf findet statt, wenn ein Kreditgeber des Verkäufers zustimmt, weniger als seinen unbezahlten Hypothekensaldo zu akzeptieren, um einen Verkauf zwischen Verkäufer und Käufer zu ermöglichen, und die Banken brauchen eine lange Zeit , um zu entscheiden. Einige Leerverkäufer warten sechs Monate oder länger auf eine Antwort. Mehr als die Hälfte der Zeit ist die Antwort "Nein, und lass dich nicht von der Tür auf dem Weg nach draußen schlagen."

Short Sale List Preise sind nicht Real

Käufer ziehen aus zwei Gründen Leerverkäufe vor . Der Listenpreis ist attraktiv und sie glauben, der Verkäufer ist verzweifelt. Jedoch ist keine dieser Überzeugungen notwendigerweise wahr. Da nicht jeder Leerverkauf in Zwangsversteigerung ist , ist nicht jeder Verkäufer verzweifelt. Darüber hinaus setzen Verkäufer oft den notierten Preis unrealistisch, in der Hoffnung, dass Käufer zu dieser Auflistung wie Motten zu einer Flamme scharen werden.

Vorabgenehmigte Leerverkäufe

Die Art und Weise, wie ein Listing-Agent herausfindet, wie tief die Bank wird, ist, wenn ein Angebot bereits angenommen wurde und der Käufer weggeht. Nur dann ist der Agent frei, die Notierung als akzeptierten Leerverkauf zu vermarkten, weil die Banken selten einen Endpreis im Voraus angeben.

Mit einem vorab genehmigten Leerverkauf wird die Wartezeit der neuen Käufer drastisch verkürzt. Üblicherweise sind die Dokumente der Verkäufer bereits zu dem Zeitpunkt, zu dem die ersten Käufer weggehen , dem Kreditgeber vorgelegt worden, und der Kreditgeber steht möglicherweise kurz vor der Ausgabe des Genehmigungsschreibens für den Leerverkauf .

Die fehlenden Dokumente sind zu diesem Zeitpunkt die Angebots- und Kreditqualifikationen der neuen Käufer.

Short-Sale-Verhandlungen

Die Verkäufer können jeder Art von Kaufangeboten zustimmen, die ihnen zur Unterschrift vorgelegt werden, aber sie sind nicht bindend, es sei denn, die Bank des Verkäufers stimmt dem Angebot zu. Es spielt keine Rolle, welche Bestimmungen im Angebot enthalten sind, wenn die Bank sie nicht akzeptiert.

Ihre wahre Verhandlung liegt nicht beim Verkäufer; es liegt beim Unterhändler der Bank.

Banken nutzen Desktop- Appraisals und Drittanbieter-BPOs (Broker Price Opinions), um den Wert zu bestimmen. Obwohl die Banken keine Zwangsvollstreckung durchführen wollen, wollen sie auch einen fairen Marktwert. Es obliegt dem Listing Agent, vergleichbare Umsätze zu erbringen und den vom Käufer abgegebenen Preis zu belegen.

Der Preis nach einer gerichtlichen Verfallserklärung

Ob ein Käufer darauf warten sollte, dass die Immobilie durch Zwangsvollstreckung abgewickelt wird und der Bank übertragen wird, hängt davon ab, ob das Haus mehrere Angebote hat . Wenn mehr als ein Käufer ein Angebot abgegeben hat, wird höchstwahrscheinlich das höchste und am besten qualifizierte Angebot gewonnen.

Wenn der Käufer der einzige Anbieter ist und die Bank negativ oder gar nicht reagiert, kann es im besten Interesse des Käufers liegen, die Zwangsversteigerung abzuwarten. Es gibt auch keine Garantie, dass eine Bank auch mehrere Angebote nicht ablehnt, insbesondere wenn keine hoch genug ist.

Manchmal sind Banken nicht vernünftig und schießen am Ende in den Fuß. Ich hatte mehrere Auflistungen, in denen Banken sich weigerten, Leerverkaufsangebote anzunehmen, nur um Titel durch Abschottung zu Hause zu erhalten, die dann schließlich für Zehntausende weniger verkauft wurden.

Sie können einen Anhaltspunkt darüber erhalten, was die Bank tun könnte, indem Sie sich die Eröffnungskurse anschauen, die bei einer Zwangsvollstreckung im Haus veröffentlicht werden. Oft geben Banken ein Mindestgebot für die Auktion ab. Wenn dieses Mindestgebot der Betrag ist, der der Bank geschuldet wird, sagt dies einer vernünftigen Person, dass die Bank das Haus an niemanden bei der Auktion verkauft.

Weil eine vernünftige Person nicht den Restbetrag für die Hypothek bezahlen möchte oder diese Person würde nur die Hypothek auszahlen und das Haus vom Verkäufer kaufen. Lassen Sie sich nicht entmutigen, wenn die Bank Ihr Leerverkaufsangebot ablehnt. Seien Sie clever. Reichen Sie dieses Angebot erneut ein und Sie erhalten möglicherweise einen anderen Verhandlungsführer. Der Listing-Agent kann möglicherweise im Auftrag des Verkäufers überarbeitete Dokumente einreichen, die ändern könnten, wie die Bank die Leerverkaufsdatei ansehen wird.

Wenn niemand ein höheres Angebot unterbreitet - und wenn nicht, warum sonst jemand?

- Schließlich wird die Bank das Haus als REO zum Verkauf anbieten. Achten Sie darauf, dass es als bankeigenes Haus wieder auf dem Markt erscheint. Wenn der Preis zu diesem Zeitpunkt angemessen ist, kaufen Sie es von der Bank. Zumindest die Käufer von Bankhäusern sind relativ sicher, dass ihre Transaktionen innerhalb von 30 Tagen oder ähnlich enden werden und höchstwahrscheinlich zu einem viel niedrigeren Preis.

_{Zu diesem Zeitpunkt ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}