Abschottung 101: Wie Sie sich schützen können

Was zu tun ist, wenn Sie sich in finanziellen Schwierigkeiten mit Ihrem Haus finden

Ein Haus zu kaufen ist normalerweise ein glücklicher Meilenstein. Sie haben eine wichtige Schwelle überschritten. Du hast einen Lebensmeilenstein erreicht. Sie sind optimistisch und zuversichtlich für die Zukunft.

Ich will nicht kaltes Wasser auf deine Party werfen, aber ich möchte etwas Vorsicht walten lassen.

Die Realität ist, dass Millionen von Hausbesitzern in Zwangsvollstreckung geraten sind . Viele dieser Menschen haben sich einmal so glücklich und optimistisch über ihren Einkauf gefühlt wie Sie.

Wenn Sie ein Haus kaufen, ist die Idee, dass dieses Haus eines Tages abgeschafft werden könnte, vielleicht das letzte, woran Sie denken.

Wie können Sie dieses Risiko vermeiden? Weiter lesen.

Warum verlieren Hausbesitzer ihre Häuser?

Die meisten Häuser fallen in Zwangsvollstreckung, nachdem der Eigentümer - oder hört auf, volle Zahlungen zu leisten - auf ihren Hypothekendarlehen ausfällt. Wie kommt es dazu?

Manchmal passiert dies, weil der Besitzer sich überanstrengt und mehr zu Hause kauft, als sie sich vernünftigerweise leisten könnten. Ebenso hat der Kreditgeber auch einem unqualifizierten Käufer ein Darlehen angeboten; jemand, der kein Wohnungsdarlehen dieser Größe hätte erhalten sollen. (Vor der Rezession überprüften viele Kreditgeber das Einkommen einer Person nicht, bevor sie einen Kredit gewährten. Es überrascht nicht, dass viele Kreditantragsteller vorgaben, dass sie mehr Geld verdienten als sie tatsächlich hatten.)

In anderen Fällen ist der Besitzer voreingestellt, nachdem er eine Reihe unerwarteter Lebensereignisse erlitten hat, wie zum Beispiel den Verlust seines Arbeitsplatzes oder große Arztrechnungen, was seine Fähigkeit beeinträchtigt, seine monatliche Hypothekenzahlung zu leisten.

In einigen Fällen nahm der Eigentümer eine zweite Hypothek auf und gab das Geld für Verbindlichkeiten aus (und nicht für einkommensgenerierende Vermögenswerte), was zu einer Verringerung des Gesamtnettovermögens führte und die Fähigkeit zur Rückzahlung der zweiten Schuld beeinträchtigte.

In anderen Fällen akzeptiert der Eigentümer eine Hypothek mit variablem Zinssatz , wobei er davon ausgeht, dass er die Zahlungsverpflichtung erfüllen kann, wenn der Zinssatz steigt.

(Das Bundesgesetz schreibt vor, dass der Darlehensgeber den Höchstzinssatz offenlegen muss, den der Eigentümer unter den Bedingungen seines variabel verzinslichen Hypothekarkredits zahlen könnte.) Der Eigentümer genießt für kurze Zeit niedrige Leitzinsen, aber wenn diese steigen, entdeckt der Eigentümer dies diese Zahlungen zu erfüllen, ist schwieriger als erwartet und gerät in Verzug.

Und in vielen Fällen erkennt der Hausbesitzer, dass er oder sie "unter Wasser" auf ihre Hypothek ist (ein Konzept, das wir unten diskutieren werden) und kommt zu dem Schluss, dass das Weggehen die vernünftigste Wahl ist.

Wie Sie sehen können, gibt es viele Gründe, warum Besitzer auf ihre Zahlungen zurückfallen.

Wie können Sie sich schützen?

Niemand denkt gerne über den Prozess der potenziellen Abschottung nach. Aber wir müssen uns die Risikofaktoren genau ansehen, die uns zu einer drohenden Zwangsversteigerung führen könnten, wenn wir einen starken und verantwortungsvollen Umgang mit unseren persönlichen Finanzen entwickeln wollen.

Darüber hinaus müssen wir auch verstehen, wie der Zwangsvollstreckungsprozess funktioniert, so dass wir, wenn sich unsere Zukunft verschlechtern würde, eine Vorstellung davon haben könnten, was vor uns liegen könnte. Dies hilft uns zu wissen, welche anderen Optionen wir wählen können.

In diesem Artikel behandeln wir zunächst die wichtigsten Risikofaktoren, die zur Zwangsvollstreckung führen könnten, und tauchen dann in den eigentlichen Prozess ein.

Risiken, die zur Abschottung führen

Ungefähr 7 Million Leute verloren ihre Häuser während der großen Rezession, entsprechend CBS Nachrichten.

Während sich die Zahl der Zwangsversteigerungen seither verlangsamt hat, sind viele Hausbesitzer immer noch in Schwierigkeiten. Ende 2015 befanden sich rund 4,3 Millionen Hausbesitzer unter Wasser, was bedeutet, dass der Hauseigentümer ein Haus besitzt, das weniger wert ist als der Betrag, den er für seine Hypothek schuldet.

Unter Wasser zu Hause zu sein, ist einer der größten Risikofaktoren für eine Zwangsversteigerung. Wenn das Haus weniger wert ist als das geschuldete Guthaben, kann man schlussfolgern, dass es einfach sinnvoller ist wegzugehen.

Bevor Sie jedoch diese Entscheidung treffen, ist hier ein Wort der Warnung: Weggehen hat große Auswirkungen auf Ihren Kredit . Es kann Ihre Fähigkeit beschädigen, ein anderes Haus in der Zukunft zu kaufen, sowie Ihre Fähigkeit, Häuser zu mieten, Kreditkarten zu öffnen, auf anderen Arten von Krediten zu leihen, und sich sogar für bestimmte Jobs zu qualifizieren.

Was sollten Sie tun, wenn Ihr Zuhause unter Wasser ist ? Vielleicht möchten Sie das Haus behalten und darauf warten, dass die Immobilie ihren Wert wiedererlangt. Wenn Sie umziehen müssen, können Sie das Haus an einen Mieter vermieten. Alternativ, wenn Sie das Haus verkaufen müssen, könnten Sie Ihren Kreditgeber um eine Leerverkaufsgenehmigung bitten (wir besprechen das weiter unten) oder bringen Sie Bargeld zum Schlusstisch.

Was, wenn Sie nicht unter Wasser sind, aber Schwierigkeiten haben, Zahlungen zu leisten ?

Erstens, bevor Sie ein Haus kaufen, kaufen Sie ein billigeres Haus als das, für das Sie sich qualifizieren. Sie müssen kein Haus kaufen, das zum maximalen Betrag des Darlehens festgesetzt wird, das Sie qualifizieren, um zu empfangen.

Viele Leute in der Immobilienbranche sagen, dass Ihre Hypothek selbst ein Drittel Ihres Gehalts zu Hause verschlingen sollte. In dieser Zahl sind Reparaturen, Wartungen , Nebenkosten und sonstige Nebenkosten nicht enthalten. Diese Zahl könnte jedoch zu hoch sein. Versuchen Sie es stattdessen: Als allgemeine Faustregel gilt, dass Sie alle Ihre Zahlungen zu Hause, einschließlich Dienstprogramme, Reparaturen und Wartung, auf etwa 25 bis 30 Prozent Ihres Gehalts für zu Hause beziehen.

Darüber hinaus erhalten Sie einen Notfallfonds, der mindestens sechs Monate Ihrer Ausgaben abdeckt. Halten Sie diesen Notfallfonds in einem Cash-basierten Sparkonto statt in jeder Art von Anlagen (wie Aktien). Tippen Sie nicht auf Feiertage, Geburtstage oder jährliche Ausgaben. Bewahre dies nur für echte Notfälle auf.

Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Zahlungen zu leisten, beginnen Sie drastisch Kosten in verschiedenen Bereichen Ihres Lebens zu reduzieren. Du bist mitten in einer Finanzkrise; so etwas ausgeben. Schneide nicht einfach dein Kabel durch; verkaufe den ganzen Fernseher. Mach nicht nur dein Mittagessen braun; wechseln Sie zu einem Studenten Reis-und-Bohnen-Diät, bis Sie wieder auf den Beinen sind. Verdienen Sie zusätzliches Geld in jeder freien Sekunde Ihrer Abende und Wochenenden mit freiberuflicher Arbeit, die Sie online von zu Hause aus erledigen können, während Ihre Kinder schlafen. Sehen Sie, ob Sie sich für eine Hypothek mit niedrigerem Zinssatz refinanzieren können .

Wenn Sie auf Ihre Zahlungen zurückfallen und Sie nicht denken, dass Sie aufholen können, ist es Zeit, Ihr Haus zu verkaufen. Der Verkauf Ihres Hauses ist einer Zwangsvollstreckung vorzuziehen.

Wenn Ihr Haus weniger wert ist als der Betrag, den Sie schulden, benötigen Sie die Genehmigung Ihres Kreditgebers für einen Leerverkauf. Ein Leerverkauf ist ein Verkauf des Hauses, in dem der Kreditnehmer weniger erhält, als er derzeit schuldet. Der Kreditgeber verliert den Unterschied.

Wenn der Kreditgeber erkennt, dass er seine Verluste eher durch einen Leerverkauf als durch einen traditionellen Zwangsvollstreckungsprozess wieder wettmachen kann, wird er dem Kreditnehmer erlauben, mit der Notierung seines Eigentums als Leerverkauf fortzufahren.

Leerverkäufe sind eine Möglichkeit, die Kreditrückwirkungen einer vollständigen Zwangsversteigerung zu vermeiden, aber sie sind nicht ideal. Halten Sie dies als letzte Möglichkeit in Ihrer Tasche.

Lassen Sie uns über den eigentlichen Zwangsvollstreckungsprozess sprechen. Wie Sie sehen werden, ist der Prozess der Zwangsvollstreckung ziemlich langwierig und es gibt mehrere Möglichkeiten innerhalb dieses Prozesses, in dem Sie versuchen können, Ihr Haus durch einen Leerverkauf freizugeben, anstatt eine Zwangsvollstreckung.

Lassen Sie uns den Prozess betrachten, damit Sie verstehen, was in jedem Schritt passiert.

Der Abschottungsprozess

Zunächst ein Disclaimer: Der Prozess variiert von Staat zu Staat. In einigen Staaten hat der Kreditgeber die Verfügungsgewalt und kann eine "außergerichtliche Zwangsversteigerung" verfolgen. Der folgende Prozess, der im Folgenden beschrieben wird, ist eine hochgradig verallgemeinerte Beschreibung des Gerichtsvollstreckungsprozesses in einigen Staaten. Wenn Sie sich einer möglichen Zwangsvollstreckung gegenübersehen, sprechen Sie mit einem Anwalt.

Sobald ein Schuldner mit seinen Hypothekenzahlungen in Verzug ist, kann der Kreditgeber eine öffentliche Standardanzeige, auch bekannt als Notice of Default oder Lis Pendens, einreichen. Diese öffentlich eingereichte Kündigungsmitteilung weist den Kreditnehmer darauf hin, dass ein Vertrag verletzt wurde.

Nachdem der Kreditnehmer die Kündigungsfrist erhalten hat, hat er eine nach staatlichem Recht festgelegte Nachfrist, in der er sein Darlehen durch Zahlung des noch ausstehenden Restbetrags zurückzahlen kann und mit seinen Hypothekenzahlungen auf den neuesten Stand gebracht wird. Diese Gnadenfrist ist als Vorverfallserklärung bekannt.

Vorverfallserklärung ist der Zeitraum zwischen der Inverzugsetzung und dem Zeitpunkt, zu dem eine Immobilie wieder in Besitz genommen oder bei einer öffentlichen Versteigerung verkauft werden kann. Während dieser Gnadenfrist hat der Kreditnehmer einige Optionen, um über sein Darlehen auf dem Laufenden zu bleiben:

  1. Der Kreditnehmer kann seine Zahlungen auf dem neuesten Stand halten und seinen Kredit durch Zahlung der überfälligen Guthaben wieder aufnehmen.
  2. Sie können eine Darlehensänderung beantragen, um ihre Hypothekenzahlungen zu reduzieren.
  3. Sie können versuchen, das Eigentum an Dritte zu verkaufen, um eine Zwangsversteigerung zu vermeiden.
  4. Sie können erlauben, dass die Immobilie bei einer öffentlichen Versteigerung verkauft wird.

Wenn der Kreditnehmer seinen Kredit nicht wieder einsetzen kann, hat der Kreditgeber die Möglichkeit, die Immobilie wieder in Besitz zu nehmen und das Eigentum mit der Absicht zu übernehmen, die Immobilie weiter zu verkaufen. Immobilien, die vom Kreditgeber (normalerweise eine Bank) wieder in Besitz genommen wurden, werden als Immobilienbesitz (REO) bekannt.

Die Quintessenz

Befolgen Sie einige grundlegende Richtlinien, um das Risiko einer persönlichen Hypothekenkrise zu reduzieren: Kaufen Sie deutlich weniger zu Hause, als Sie sich leisten können. Halten Sie einen Notfallfonds mit Ausgaben von mindestens sechs Monaten bereit.

Erstellen Sie mehrere Einkommensströme, sodass, wenn eine Quelle austrocknet, Ihr Einkommen nicht auf Null fällt. Vermeiden Sie nicht-Hypotheken Verbraucher Schulden, wie Autokredite oder Kreditkartenschulden . Verstehen Sie, wie der Prozess funktioniert, damit Sie keine Überraschungen erleben.

Mit diesem gesagt, genießen Sie Ihr Zuhause. Die überwiegende Mehrheit der Hausbesitzer erleben keine Zwangsversteigerung. Sie sind versiert genug, um die Hauptrisikofaktoren, die zu dieser unglücklichen Erfahrung führen, proaktiv zu betrachten, damit Sie sich davor schützen können. Und diese Garantien, im Großen und Ganzen, drehen sich um das zeitlose persönliche Finanzprinzip , unter Ihren Mitteln zu leben.