Drei Arten von Zwangsversteigerungen
Abschottung ist die Kehrseite des amerikanischen Traumes von Eigenheimbesitz . Es ist der schlimmste Albtraum eines Hauseigentümers und kann zu einem dauerhaften und verheerenden Schlag für persönliche Finanzen führen. Abschottung kann das Eigenkapital in einem Haus auslöschen.
Es kann jahrelang persönliche Kredite zerstören und dazu führen, dass eine Familie aus ihrer Nachbarschaft, Freunden, Familie und Schulen entwurzelt wird.
Die Upside Foreclosures
Für einen cleveren und hoffentlich wohlwollenden Investor kann der Kauf von Zwangsversteigerungen ein großartiges Immobiliengeschäft sein. Die Hoffnung ist, dass beide Parteien der Transaktion profitieren, indem sie von einem rechtzeitigen Eigentumsübergang profitieren - was eine gute Investition für den Investor und die Desinvestition für den Hauseigentümer ergibt - und es könnte die Kreditwürdigkeit des Hauseigentümers verschonen, bevor sich die Lage verschlimmert.
Der Nachteil von Zwangsvollstreckungen
Von Zwangsvollstreckungen zu profitieren, ist nicht der Mindeste, von dem viele annehmen, dass es sein wird - für jede Erfolgsgeschichte gibt es wahrscheinlich fünf Horrorgeschichten. Jede Immobilientransaktion birgt Risiken. Anleger mit den besten Absichten können zwar helfen, ihr Risiko zu verringern, sie können sie jedoch nicht vollständig beseitigen.
Die drei Arten von Zwangsversteigerungen
Es gibt drei Möglichkeiten , notleidendes Eigentum zu erwerben , basierend darauf, wo das Eigentum im Zwangsvollstreckungsverfahren liegt.
Die drei Phasen sind wie folgt: Vorverfallserklärung, Zwangsvollstreckung und Nachverfallserklärung.
- Pre-Zwangsversteigerungen
In der Phase vor der Zwangsvollstreckung werden die Investoren wahrscheinlich in der Lage sein, das Beste für den notleidenden Hausbesitzer und für sich selbst zu tun. Pre-Preclosure ist, wo weitere Schäden an der Kreditwürdigkeit des Hauseigentümers vorweggenommen werden können und das Haus zu einem gegenseitig vereinbarten Preis übertragen werden kann, bevor es notwendig ist, den Kreditgeber zu beteiligen. Das beste Potenzial führt zu einer Immobilie in diesem Stadium kann von Anwälten, Wirtschaftsprüfern, Immobilienmakler oder durch Geschäftspartner und Freunde zu finden. Das Eigenkapital der Rücknahme sollte ebenfalls berücksichtigt werden.
- Abschottungsphase
In der nächsten Phase, wenn sich eine Immobilie in der Abschottungsstufe befindet, ist die beste Möglichkeit, eine potenzielle Immobilie zu identifizieren, das Büro des County Clerk. Finden Sie heraus, wo die Verzugsmeldungen eingereicht werden, und bestimmen Sie, wie der allgemeine Index sortiert werden muss, um offene Zwangsversteigerungsverkäufe zu ermitteln. Möglicherweise können Sie auch anfordern, dass Ihre Adresse oder E-Mail-Adresse in einer Liste mit Vorankündigungen oder in einer Liste mit ausstehenden Standardeinstellungen gespeichert wird. Titelversicherer können auch in diesem Bereich behilflich sein, indem sie aufgezeichnete Informationen als Gegenleistung für die Erwartung künftiger Geschäfte zur Verfügung stellen.
Der Prozess der Zwangsvollstreckung selbst wird von Staat zu Staat unterschiedlich sein, je nachdem, ob es sich um einen Eigentums- oder Pfandrechtsstaat handelt, der darüber entscheidet, ob eine gerichtliche oder außergerichtliche Form der Zwangsvollstreckung vorliegt. Gerichtliche Zwangsvollstreckungen beziehen sich eher auf Hypotheken als auf Treuhandverträge und dauern wesentlich länger.
Außergerichtliche Zwangsvollstreckungen betreffen Treuhandurkunden, bei denen eine dritte Partei, die Treuhänderin genannt wird, den gesamten Prozess innerhalb von zwei bis vier Monaten ab dem Zeitpunkt abwickelt, zu dem ein Kreditnehmer in Zahlungsverzug geraten ist und seine Zahlungen eingestellt hat. Sobald das Eigentum entweder die gerichtliche oder die außergerichtliche Phase durchläuft, ist es dann bereit, auf einer Versteigerung an den Meistbietenden verkauft zu werden.
- Post-Verfallserklärung
Und zuletzt, in der Phase nach der Zwangsvollstreckung, hat der Kreditgeber bereits die Kontrolle über das Eigentum übernommen. Das Haus befindet sich dann im Besitz der REO-Abteilung (Real Estate Owned) des Kreditgebers oder in den Händen eines neuen Eigentümers oder Investors, der das Objekt auf einer Auktion erworben hat.
Siehe die Verfallserklärung , um den Namen des Darlehensgebers sowie den Saldo der Hypothek zu bestimmen. Kreditgeber sind in der Regel extrem willige Verkäufer, weil eine REO in den Büchern ein offensichtliches Zeichen für eine schlechte Kreditentscheidung ist. Sowohl die Gemeinkosten als auch die Verluste bei einer REO - die sich sowohl in den zusätzlichen Rücklagen, die ein Kreditgeber halten muss, als auch in den eventuell anfallenden Gebühren für das Immobilienmanagement niederschlagen - bedeuten, dass die Bank wahrscheinlich ein Verhandlungsführer ist .
Wenn die Immobilie in die Hände eines privaten Investors und nicht des Kreditgebers gelangt, können Sie möglicherweise selbst oder mit Hilfe eines Immobilienmaklers ein Angebot machen . Allerdings ist der Preis zu diesem Zeitpunkt möglicherweise nicht niedrig.
Eine wichtige Investitionsentscheidung ist der Eintritt in den Zwangsvollstreckungsprozess. Es ist entscheidend, dass Sie eine der drei oben genannten Phasen identifizieren und ein Experte in diesem speziellen Prozess werden, der Ihnen helfen wird, den größten Erfolg zu erzielen, ein langfristiger Investor von notleidenden Immobilien zu werden.