Lesen Sie dies, bevor Sie eine einstellbare Hypothek erhalten
Jeder Kreditgeber entscheidet, wie viele Punkte er zum Indexsatz beiträgt. Es sind typischerweise mehrere Prozentpunkte. Wenn die Libor-Rate beispielsweise 0,5 Prozent beträgt, könnte die ARM-Rate irgendwo zwischen 2,5 Prozent und 3,5 Prozent liegen.
Die meisten Kreditgeber behalten den Preis für einen bestimmten Zeitraum zu dieser Rate. Dann steigt die Rate in regelmäßigen Abständen. Dies wird als Reset bezeichnet. Es hängt von den Bedingungen des Darlehens ab. Es kann monatlich, vierteljährlich, jährlich, alle drei Jahre oder fünf Jahre auftreten, abhängig von der Art des Darlehens, das Sie erhalten. Sie müssen das Kleingedruckte sorgfältig lesen, um festzustellen, ob Sie den höheren Zinssatz zahlen können.
Nach dem Zurücksetzen wird die Rate wie bei Libor erhöht. Das bedeutet, dass Ihre Geldzahlung plötzlich in die Höhe schnellen kann, nachdem die ersten fünf Jahre abgelaufen sind. Wenn der Libor in dieser Zeit auf 2,5 Prozent anstieg, würde Ihr neuer Zinssatz auf 4,5 Prozent oder 5,0 Prozent steigen. Der historische Libor-Kurs zeigt, dass der Libor in den Jahren 2006 und 2007 anstieg. Er löste viele Hypothekenausfälle aus, die zur Hypothekenkrise im Subprime-Bereich führten .
Das bedeutet, dass Sie auf Veränderungen der Fed-Funds-Rate und der kurzfristigen Schatzwechsel-Renditen achten müssen.
Das liegt daran, dass sich der Libor normalerweise im Lockstep ändert. Treasury-Renditen steigen, wenn die Nachfrage nach den Anleihen sinkt.
Pros
Der Vorteil von variabel verzinslichen Hypotheken liegt darin, dass der Zinssatz niedriger ist als bei festverzinslichen Hypotheken . Diese Sätze sind an die 10-jährige Schatzanweisung gebunden. Das bedeutet, dass Sie ein größeres Haus für weniger kaufen können.
Das ist besonders attraktiv für Erstkäufer und andere mit mittlerem Einkommen.
Nachteile
Der große Nachteil ist, dass Ihre monatlichen Zahlungen in die Höhe schießen können, wenn die Zinsen steigen. Viele Leute sind überrascht, wenn der Zinssatz zurückgesetzt wird, obwohl es im Vertrag ist. Wenn Ihr Einkommen nicht gestiegen ist, können Sie sich Ihr Haus vielleicht nicht mehr leisten und es verlieren.
Im Jahr 2004 wurden variabel verzinsliche Hypotheken populär. Damals begann die Federal Reserve mit der Anhebung der Fed Funds Rate . Die Nachfrage nach konventionellen Krediten ging mit steigenden Zinsen zurück. Banken haben Hypotheken mit variablen Zinssätzen geschaffen, um die monatlichen Zahlungen zu senken.
Typen
Im Jahr 2004 wurden Banker mit neuen Arten von Krediten kreativ, um potenzielle Eigenheimbesitzer zu locken. Hier sind einige Beispiele für die beliebtesten.
Nur-Zins-Darlehen . Sie haben die niedrigsten Raten. Ihre monatliche Zahlung geht in den ersten drei bis fünf Jahren nur auf Zinsen und nicht auf das Prinzip. Danach fangen Sie an, höhere Zahlungen zu leisten, um das Prinzip zu erfüllen. Oder Sie müssen möglicherweise eine große Balloon-Zahlung vornehmen.
Wenn Sie wissen, wie sie funktionieren, können diese Darlehen sehr vorteilhaft sein. Wenn Sie es sich leisten können, geht jede zusätzliche Zahlung direkt auf das Prinzip.
Wenn Sie diszipliniert über diese Zahlungen sind, können Sie tatsächlich mehr gegen den Grundsatz bezahlen. Auf diese Weise erhalten Sie ein höheres Eigenkapital im Heim als bei einer herkömmlichen Hypothek. Diese Kredite sind gefährlich, wenn Sie nicht auf die Anpassung oder die Ballonzahlung vorbereitet sind. Sie haben auch alle die gleichen Nachteile einer Hypothek mit variabler Rate.
Option ARMs. Sie ermöglichen Kreditnehmern zu wählen, wie viel jeden Monat zu zahlen ist. Sie beginnen mit "Teaser" Raten von etwa ein bis zwei Prozent. Diese können auch nach der ersten Zahlung auf einen höheren Wert zurückgesetzt werden. Die meisten (80 Prozent) Option ARM Kreditnehmer machen nur die minimale Zahlung pro Monat. Der Rest wird dem Restbetrag der Hypothek hinzugefügt, genau wie negative Tilgungsdarlehen.
Kreditnehmer denken, dass Zahlungen für fünf Jahre festgelegt sind. Wenn der unbezahlte Hypothekensaldo auf 110 Prozent oder 125 Prozent des ursprünglichen Werts ansteigt, wird das Darlehen automatisch zurückgesetzt.
Es kann zu einer Zahlung führen, die das Dreifache des ursprünglichen Betrags beträgt. Steile Strafen verhindern eine Refinanzierung der Kreditnehmer. Infolgedessen geraten die meisten Kreditnehmer einfach tiefer in Schulden. Sobald das Haus weniger wert ist als die Hypothek, oder der Kreditnehmer verliert einen Job, schließen sie aus.
Diese Kredite waren ein großer Treiber hinter der Subprime-Hypothekenkrise . Obwohl nur 2 Prozent aller Wohnungsbaukredite Optionswaffen waren, waren sie 300 Milliarden Dollar wert. Die meisten von ihnen sind ausgefallen. Mindestens 60 Prozent waren in Kalifornien, wo die Immobilienpreise um 30-40 Prozent fielen. Dies disqualifiziert sie von der Nutzung von Darlehen Modifikation Programme wie MakingHomesAffordable . (Quelle: " Toxische Hypotheken ", Center for Responsible Lending, 5. November 2007. "Nightmare Mortgages," Businessweek, 11. September 2006.)