Ob Sie eine Darlehensänderung gegenüber einem Leerverkauf bevorzugen, hängt zum Teil von folgenden Faktoren ab:
- Ihre finanzielle Situation
- Die Bereitschaft der Bank
- Dein Wunsch, dein Zuhause zu behalten
Es wird noch komplizierter, wenn die Bank sich weigert, den gegenwärtigen Marktwert Ihres Hauses zu berücksichtigen. Wenn Sie wirklich in Ihrem Haus bleiben wollen, unabhängig von seinem Wert, dann könnte eine Kredit Änderung die bessere Option sein.
Bedingungen einer Darlehensänderung
Das Ziel einer Darlehensänderung ist es, die Hypothekenzahlung eines Eigenheimbesitzers zu reduzieren und diese Zahlung bezahlbar zu machen.
Dies wird durch Implementieren eines oder mehrerer der folgenden Schritte erreicht:
- Senkung des Zinssatzes
- Verlängerung der Laufzeit des Darlehens
- Dem Hauptguthaben unbezahlte Zinsen hinzufügen
- Reduzierung der Hauptbilanz
Das Office of the Controller of the Currency (OCC), das nationale Banken reguliert, sagt, dass viele Kreditmodifikationen den geschuldeten Kapitalbetrag nicht reduzieren. Vielleicht beunruhigender ist die Nachricht, dass eine große Zahl von Kreditmodifikationen bald wieder straffällig wird. Es ist oft nur eine vorübergehende Lösung und keine langfristige Lösung.
Darlehensänderungen können zu einer erhöhten Zahlung führen
Dies mag für Sie bizarr klingen und im Gegensatz dazu, wie eine Darlehensänderung funktionieren soll, aber nicht jede Bank bietet eine Darlehensänderung an, die die Hypothekenzahlung eines Eigenheimbesitzers senkt. Einige Banken bieten eine Darlehensänderung an, die die Zahlung erhöht. Banknutzungsquoten, die oft einen bestimmten Prozentsatz Ihres monatlichen Bruttoeinkommens decken, um eine neue Hypothekenzahlung zu bestimmen.
Wenn der Jahresabschluss dies rechtfertigt, kann die Bank eine höhere Zahlung verlangen.
Temporäre Darlehensänderungen
Beachten Sie, dass einige Banken eine vorübergehende Darlehensänderung anbieten. Dies bedeutet, dass eine Bank nicht bereit ist, eine dauerhafte Darlehensänderung vorzunehmen, sondern stattdessen die folgenden Bedingungen anbieten kann:
- Das Hauptguthaben bleibt gleich.
- Hausbesitzer werden gebeten, eine neue reduzierte Zahlung zu leisten.
- Die Laufzeit der neuen Zahlung beträgt 3 bis 6 Monate.
- Die Implikation ist, wenn der Hauseigentümer die neuen Zahlungen rechtzeitig während des vorübergehenden Darlehensmodifikationsfristlimits vornimmt, kann die Bank eine dauerhafte Darlehensänderung gewähren.
Am Ende der Laufzeit kann die Bank jedoch auch frei sagen: "Vielen Dank, dass Sie uns etwas Geld gegeben haben, aber Ihr Darlehen ist jetzt in Verzug." Und die Bank könnte fortfahren, zu schließen. Ich habe diese Geschichte von mehreren Kunden in Sacramento gehört, die durch dieses Manöver zu einem Leerverkauf gezwungen wurden.
Banken wickeln keine Short Sales gleichzeitig mit einer Kreditmodifikation ab
Die meisten Banken werden nicht zwei Dateien gleichzeitig öffnen. Sie müssen im Voraus entscheiden, ob Sie eine Kreditänderung oder einen Leerverkauf verfolgen möchten. Du solltest den einen oder anderen jagen.
Eine Bank wird einen schwebenden Leerverkauf abschließen, wenn der Hausbesitzer später entscheidet, eine Kreditänderung zu versuchen. Die Länge der Zeit für die Abwicklung eines Leerverkaufs im Vergleich zu einer Darlehensänderung ist in etwa gleich. Einige Darlehensänderungen dauern 3 bis 6 Monate.
Es ist unfair gegenüber einem Käufer, der bei einem Leerverkauf ein Treuhandangebot unterbreitet hat und zustimmte, auf eine Leerverkaufszustimmung zu warten, um zu entdecken, dass die Verkäufer einen zweiten Gedanken hatten und nun eine Darlehensänderung in der Mitte des Leerverkaufs vornehmen wollen.
Mein Rat ist, Ihre Entscheidung zu treffen und dabei zu bleiben. Darüber hinaus, mieten Sie keine Firma, um eine Darlehensänderung für Sie zu tun, weil Sie es selbst anfordern können, ohne jemanden zu bezahlen. Viele Darlehensmodifikationsgesellschaften sind Betrüger.
Warum könnte ein Short Sale bei einer Darlehensänderung bevorzugt werden?
Eigenheimbesitzer, die es vorziehen würden, aus dem Wasser herauszukommen, können es vorziehen, einen Leerverkauf anstelle einer Kreditmodifikation durchzuführen. Ein Leerverkauf bedeutet, dass die Bank eine reduzierte Auszahlung akzeptiert und den Kredit freigibt. Wenn Ihr Haus dramatisch weniger wert ist als der geschuldete Betrag, könnte es sinnvoller sein, einen Leerverkauf zu tätigen und von den belasteten Schulden befreit zu sein. Hier sind weitere Faktoren zu beachten:
- Nach 3 Jahren der Aufrechterhaltung des Kredits, wenn die Preise stabil bleiben, können Hausbesitzer qualifizieren, ein anderes Haus nach einem Leerverkauf mit einer Hypothek und eine Zahlung, die erschwinglich ist zu kaufen .
- Sowohl eine Kreditänderung als auch ein Leerverkauf können sich auf den Kredit auswirken . Aber jede Lösung ist im Allgemeinen besser als eine Zwangsvollstreckung.
- Viele Darlehensanpassungen verlangen eine variable Ratenzahlung, die jedes Jahr nach Ablauf der ersten 5 Jahre fester Zinszahlungen steigen könnte.
- Die meisten Leerverkäufe, die ich in Sacramento verkaufe, betreffen Verkäufer, denen eine Kreditmodifikation verweigert wurde.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.