Erfahren Sie die Komplexität des Kaufs von Leerverkäufen
Ein Leser fragt: "Beim Durchsehen von Leerverkäufen im Internet habe ich festgestellt, dass einige dieser Einträge" aktives Leerverkaufskontingent "heißen. Bedeutet das, dass die Bank den Leerverkauf genehmigt hat, aber noch niemand ein Angebot gemacht hat? aktiver Leerverkaufskontingent? "
Antwort: Im Multiple-Listing-Service in Nordkalifornien kann, sobald ein Verkäufer ein Leerverkaufsangebot angenommen hat, dieses Listing in einen Status mit der Bezeichnung "aktives Short Contingent" umgewandelt werden. Es soll anderen Agenten mitteilen, dass das Haus nicht mehr zu verkaufen ist, weil ein Angebot angenommen wurde.
Es bedeutet jedoch nicht, dass die Bank eine Leerverkaufsgenehmigung erteilt hat . Das angenommene Leerverkaufsangebot ist lediglich von der Zustimmung der Bank abhängig.
Da dieser Status MLS-Benutzer verwirrt, haben einige Auflistungsdatenbankdienste ihre Prozeduren geändert, um einen anderen Status für diese Arten von Leerverkäufen zuzulassen. Sie sind jetzt besser definiert als "schwebende kurze Kreditgeber Genehmigung". Die verbleibenden Häuser in der MLS, die als "aktives kurzes Kontingent" gekennzeichnet sind, sind solche, in denen der Verkäufer aktiv nach Ersatzangeboten sucht.
Wie Active Short Sale Contingens arbeiten
Manchmal, je nach Immobilienmarkt, könnte ein Makler eine Leerverkaufsimmobilie unter dem Marktwert auflisten, sehr zum Ärger einiger Käuferagenten. Diese Agenten sind oft verärgert, weil sie es schwer haben herauszufinden, wie viel das Haus tatsächlich wert ist und nicht wissen, wie viel ihre Käufer brauchen könnten. Aber diese Praxis bringt oft mehrere Angebote mit sich , die tendenziell zu einem viel höheren Verkaufspreis für den Verkäufer führen.
So funktioniert es:
- Käufer geben Angebote ab, die in der Regel ein dreitägiges Fenster enthalten. Während dieser Zeit kann der Verkäufer zwischen den Angeboten wählen.
- Der Verkäufer wählt das beste Angebot, das nicht unbedingt das höchste Angebot darstellt, und unterschreibt es.
- Da Käufer manchmal nicht auf eine Leerverkaufsgenehmigung warten wollen, kann der Verkäufer ein oder mehrere Ersatzangebote als Versicherung akzeptieren.
- Das angenommene Angebot wird der Bank zur Genehmigung vorgelegt .
- Nach dem Ermessen des Verkäufers, und sofern der Vertrag keine Formulierungen enthält, die dies verbieten, kann der Verkäufer den Agenten anweisen, auch der Bank Sicherungsaufträge zuzusenden.
Dies bedeutet, dass bis zu dem Zeitpunkt, an dem Sie eine aktive Short-Sale-Kontingentliste online finden, der Prozess wahrscheinlich weit fortgeschritten ist. Aber es gibt immer eine Chance, dass der akzeptierte Vertrag auseinander fallen könnte.
Angebote zu aktiven Short-Sale-Contingent-Listings machen
Sie haben nichts zu verlieren, indem Sie ein Angebot zu einem aktiven Leerverkaufskontingent abgeben. Das ist, weil einige Käufer viele Angebote auf andere Häuser schreiben. Wenn ein anderes Angebot von diesen Arten von Käufern angenommen wird, ziehen die Käufer dann ihre ausstehenden kontingenten Angebote zurück.
Geht der Käufer weg , ruft der Agent des Verkäufers den Agenten des Käufers an, dessen Käufer sich in einer Backup-Position befindet. Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein Käufer in dieser Position der Leerverkaufsgenehmigung näher kommt. Einige Banken sorgen dafür, dass Verkäufer neu beginnen, wenn ein neuer Käufer in den Prozess eintritt.
Wenn das von Ihnen eingereichte Angebot hinter den Ersatzangeboten steht, haben Sie möglicherweise keine große Chance , diesen Leerverkauf zu kaufen . Ihre zweitbeste Strategie ist es, in der ersten Backup-Position zu sein.
Ihre optimale Position und natürlich der beste strategische Schritt ist das akzeptierte Angebot.
Wenn meine Käuferkunden nichts Besseres zu tun haben, als zu warten, ob ein aktives Short-Contingent-Angebot ausfällt, rate ich ihnen, nur aktive Leerverkäufe zu suchen und die aktiven Short-Kontingente zu ignorieren. Ich würde lieber warten, um zu sehen, ob das Haus als genehmigten Leerverkauf auf den Markt zurückkommt und es dann schnappt. Dennoch lohnt es sich, den Listing-Agent anzurufen, um den Status zu überprüfen.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.