Während ein Leerverkauf bedeutet, dass das Haus zum Verkauf angeboten wird, das im Allgemeinen über MLS gelistet ist.
Potenzielle Hauskäufer werden Termine vereinbaren , um das Haus zu sehen, einige werden Lowball-Angebote machen , Agenten könnten offene Häuser halten und im Allgemeinen wird das Leben eines Verkäufers gestört, alles in der Hoffnung, dass ein Käufer das Haus kaufen wird.
Grundlagen eines Leerverkaufs
Leerverkäufe geschehen, wenn ein Kreditgeber zustimmt, weniger als den geschuldeten Betrag gegen das Haus zu akzeptieren, oder weil es nicht genug Eigenkapital gibt, um alle Verkaufskosten zu verkaufen und zu bezahlen. Nicht alle Kreditgeber werden einen Leerverkauf aushandeln, und das ist der Grund, warum ein Immobilienmakler oder ein Anwalt eine enorme Hilfe sein kann, indem Sie die Verlustabwehrabteilung des Kreditgebers kontaktieren, um das herauszufinden.
Sie können nicht eines Morgens aufwachen und entscheiden, dass Sie Ihr Haus mit Verlust verkaufen, indem Sie nach einem Leerverkauf fragen. Früher war es so, dass Kreditgeber nicht einmal einen Leerverkauf in Betracht ziehen, wenn Ihre Zahlungen aktuell sind, aber das hat sich geändert. Beachten Sie jedoch, dass Kreditgeber bei Verhandlungen mit Ihren Zahlungen in Verzug sind.
Plus, wenn Sie Bargeld haben, könnte der Kreditgeber versuchen, diese Konten zu erschließen.
Wie wirkt sich ein Leerverkauf auf den Kredit des Verkäufers aus?
Fair Isaac veröffentlichte einen Bericht, der besagt, dass Kredit-Scores gleichermaßen betroffen sind, ob ein Verkäufer einen Leerverkauf oder eine Zwangsversteigerung durchführt. Fair Issac sagt, dass die durchschnittlichen Punkte, die bei einem FICO Score verloren gehen, wie folgt sind:
- 30 Tage zu spät: 40 bis 110 Punkte
- 90 Tage zu spät: 70 bis 135 Punkte
- Zwangsversteigerung, Leerverkauf oder Tatbestand: 85 bis 160
- Insolvenz: 130 bis 240
- Marktabschottung oder vorsätzliche Abschottung: Beide Lösungen beeinflussen Kredit gleich, sagt David Steep von Vitek Mortgage. Verkäufer werden je nach Kreditbedingungen 200 bis 300 Punkte erreichen. Dies bedeutet, wenn der FICO-Wert eines Verkäufers vor der Zwangsvollstreckung 680 betrug, könnte er bis auf 380 sinken.
- Short Sale: Steep behauptet, dass die Wirkung eines Leerverkaufs (vorausgesetzt die Verkäufer sind mehr als 59 Tage zu spät) auf die Kreditauskunft eines Verkäufers mit dem einer Zwangsvollstreckung identisch ist. Das Ded on Credit wird sich als vorzeitige Abschottung im Einlösungsstatus zeigen, sagt Steep, was zu einem Verlust von 200 bis 300 Punkten führen wird. Dies bedeutet, dass ein Leerverkäufer mit einem früheren FICO von 720 es von 520 auf 420 fallen sehen könnte.
Meine persönliche Erfahrung als Agent war etwas anders. Ich schloss einen Leerverkauf für einen Sacramento-Verkäufer ab, der 90 Tage hinter seiner Hypothek zurücklag. Ein paar Monate, nachdem ihr Leerverkauf geschlossen war, überprüfte sie ihre Kreditauskunft und stellte fest, dass ihr FICO nur um 100 Punkte auf 671 gefallen war. Ich vermute, dass die Situation jedes Verkäufers unterschiedlich ist.
Catherine Coy, ein Hypothekenmakler in Südkalifornien, stimmt Steep zu.
"Die Auswirkung auf die Kreditauskunft eines Verbrauchers - Abschottung vs. Leerverkauf - ist der Unterschied zwischen einem Zug oder einem Bus", sagt Coy, der über Kreditnehmer spricht, die ein paar Monate im Rückstand sind. Im Laufe der Jahre haben Leerverkäufe jedoch immer weniger Stigmatisierung.
Wartezeit vor dem Kauf eines anderen Hauses
- Abschottung oder Deed-in-Lieu der gerichtlichen Verfallserklärung: Steep sagt, dass ein Verkäufer, der ein anderes Haus nach Abschottung kaufen will, am Ende ungefähr 24 bis 72 Monate warten wird, bevor ein Verleiher jede Art von Zinssatz anbieten wird , der Sinn macht. Coy sagt: "Die gute Nachricht ist ein Leerverkauf, der es dem Verbraucher ermöglicht, innerhalb von zwei Jahren einen institutionellen Kredit für ein neues Zuhause zu erhalten".
- Short Sale: Einige Agenten sagen, die gute Nachricht für Leerverkäufer ist die Wartezeit ist viel kürzer, bevor ein anderes Haus zu kaufen , und Fannie Mae Richtlinien im Jahr 2008 neue Verfahren angenommen.
Kann ein Verkäufer in weniger als zwei Jahren wieder kaufen? Nicht wirklich, sagt Coy, "Es ist ein völliger Mythos, dass ein Verbraucher" in 18 Monaten wieder zu einem guten Zinssatz kaufen kann. " Die Richtlinien von Fannie Mae erfordern jedoch nur 48 Monate Würze, und das sind keine guten Neuigkeiten für Agenten, die sich auf Leerverkäufe spezialisiert haben. "
FHA hat im Jahr 2010 Richtlinien verabschiedet, die besagen, dass ein Verkäufer, der aktuell ist und einen Leerverkauf tätigt, sich dazu qualifiziert, sofort ein anderes Haus zu kaufen. Kreditgeber sind nicht so schnell, diesen Richtlinien zu folgen. Allerdings gab die Flagstar Bank einem Elk Grove Leerverkäufer innerhalb von 2 Monaten nach Abschluss seines Leerverkaufs einen neuen Kredit, und dieser Verkäufer war zu der Zeit aktuell. Die FHA kann ein Darlehen für einen Leerverkaufsverkäufer genehmigen, der sich nach einem Jahr im Rahmen seines Back-to-Work-Programms qualifiziert.
Beachten Sie, dass die Fannie Mae-Richtlinien es einem Verkäufer erlauben, sofort einen neuen Kredit zu beantragen, um ein anderes Haus zu kaufen, wenn dieser Verkäufer die Zahlungen aktuell hält, keine Zahlungsausfälle von mehr als 30 Tagen hat und nicht bereit ist, den Schuldenerlass zurückzuzahlen. Darüber hinaus sind es die verspäteten Zahlungen, die Ihre Kreditauskunft dramatisch beeinflussen, nicht der Leerverkauf.
Abschottungs- oder Leerverkaufsentscheidung
Wenn Sie ein Verkäufer sind, der versucht, zu entscheiden, ob ein Haus durch Zwangsversteigerung gehen kann, versuchend, einen Leerverkauf zu versuchen, kann die Rettung Ihres Kredits kein Vorteil sein, einen Leerverkauf zu machen, sagt Coy. Sie berichtet, dass laut "Score Factor Code # 22, gibt es keine Kredit-Score-Vorteil für einen straffälligen Kreditnehmer auf einen Leerverkauf über eine Zwangsversteigerung."
Ich habe jedoch meine Zweifel daran. Nach dem, was ich gesehen habe, ist eine Kreditauskunft nach einem Leerverkauf mit verspäteter Bezahlung weniger geschädigt als nach einer Zwangsvollstreckung. Ein weiterer Vorteil für diejenigen mit Zahlungsausfällen ist die Möglichkeit, innerhalb von 7 Jahren, die für Zwangsversteigerungen benötigt werden, innerhalb von 4 Jahren ein anderes Haus mit konventioneller Finanzierung zu kaufen. Einige Kreditgeber werden einen Kredit für ein neues Zuhause am Tag nach einem Leerverkauf vergeben. Es gibt andere Leerverkaufsvorteile gegenüber einer Zwangsvollstreckung. Bevor Sie diese Entscheidung treffen, sollten Sie jedoch rechtliche und steuerliche Beratung in Anspruch nehmen.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.