Ein Leser fragt: "Können wir immer noch einen Kredit bekommen, um ein Haus zu kaufen, nachdem wir der Bank eine Urkunde gegeben haben ? Ich bin verwirrt über die Wartezeit. Ich möchte den heutigen Markt nutzen, aber meine Bank "Ich muss 3 Jahre warten. Und ich habe mit verschiedenen Hypothekenmaklern gesprochen, und einer sagt das und einer sagt das. Kannst du uns helfen? Wie schnell können wir nach einer Zwangsvollstreckung wieder ein Haus kaufen?"
Antwort: Ausgezeichnetes Timing zu dieser Frage bezüglich der Wartezeit, um ein Haus zu kaufen, nachdem Sie Ihr bestehendes Haus verloren haben. Ihr Timing ist gut, weil sich die Wartezeiten für konventionelle Kredite - das Gewürz zwischen dem Zeitpunkt, an dem die Zwangsvollstreckung abgeschlossen wurde, und dem Zeitpunkt, zu dem ein Käufer ein anderes Haus kauft - geändert haben. Dafür schauen wir auf Fannie Mae.
Was ist Fannie Mae?
Das Unternehmen, das im konventionellen Hypothekenmarkt eine große Macht besitzt, ist Fannie Mae. Fannie Mae ist Amerikas größter Hypothekenkäufer, eine quasistaatliche Einheit, die Hypothekenkredite auf dem Sekundärhypothekenmarkt kauft. Da Fannie Mae die Immobilien zurück erhalten würde, wenn Kreditnehmer ausfallen, hat Fannie Mae ein starkes Interesse daran, strenge Richtlinien aufzustellen, um die Wahrscheinlichkeit zu verringern, dass ein Kreditnehmer in die Zwangsversteigerung geht.
Fannie Mae hat seine Richtlinien überarbeitet und spricht nun separate Wartezeiten je nach Art der Zwangsvollstreckung an .
Darüber hinaus, wenn Sie dokumentierte mildernde Umstände haben, wird dies einen direkten Einfluss auf die Anzahl der Jahre haben, die Sie warten müssen, um einen konventionellen Kredit zu erhalten.
Was sind dokumentierte mildernde Umstände?
Fannie Mae ermöglicht mildernde Umstände wie:
- Tod (nicht von dir natürlich)
- Krankheit
- Jobtransfer
- Unfall, der zu schwerer Verletzung führt
Im Allgemeinen sind mildernde Umstände Dinge, die außerhalb Ihrer Kontrolle passieren, die Ihre Fähigkeit drastisch beeinflussen, Zahlungen auf Ihrer Hypothek fortzusetzen.
Bei dokumentierten mildernden Umständen ist die Wartezeit geringer als ohne. Es tut mir leid zu sagen, dass es nicht als ein Umstand außerhalb Ihrer Kontrolle angesehen wird, sich eine Erhöhung der Zahlung aufgrund einer Zinserhöhung auf Ihre variabel verzinsliche Hypothek nicht leisten zu können.
Wartefrist nach Abschottung zu kaufen
- Nach einer gerichtlichen Verfallserklärung kaufen
Die Wartezeit beträgt 5 Jahre bis zu 7 Jahren.
- Kauf nach einer Abschottung mit mildernden Umständen
Die Wartezeit beträgt 3 Jahre bis zu 7 Jahren.
- Kauf nach einem Tat-in-Lieu der gerichtlichen Verfallserklärung
Die Wartezeit beträgt 4 Jahre bis zu 7 Jahren.
- Kauf nach einer Tat-in-Lieu der Abschottung mit mildernden Umständen
Die Wartezeit beträgt 2 Jahre bis zu 7 Jahren.
- Nach einem Leerverkauf kaufen
Die Wartezeit beträgt grundsätzlich 2 bis 5 Jahre. Einige Portfolio-Kreditgeber verleihen 20% weniger und keine Wartezeit. Darüber hinaus, sagt Fannie Mae, wenn ein Verkäufer keine 60-tägige verspätete Bezahlung hat, kann der Verkäufer sofort ein anderes Haus kaufen, aber keiner der großen Kreditgeber wird ein solches Darlehen finanzieren, also ist es eine Art Trugschluss. FHA sagt 3 Jahre, aber Käufer müssen durch viele Reifen springen. Ich habe schon vor vielen Jahren von vereinzelten Vorfällen gehört, bevor sich die Regeln änderten, in denen ein Verkäufer für einen Jobtransfer umsiedelte und mehr als eine bestimmte Strecke wechselte, um sich nach einem Leerverkauf sofort ein Haus zu kaufen. FHA hat auch eine Politik, dass, wenn der Kreditnehmer aktuell und nicht säumig war, es ein Darlehen sofort erlauben wird.
Um jedoch Ihre spezielle Frage zu beantworten, müssen Sie, wenn Sie keine mildernden Umstände haben, vier Jahre ab dem Datum des Abschlusses warten, dh das Datum, an dem Ihre Tat - anstelle der gerichtlichen Verfallserklärung - aufgezeichnet wurde.
Zusätzlich zu der Wartezeit benötigen einige Kredite 10% weniger und einen minimalen FICO- Score. Das Haus, das Sie kaufen, muss Ihr Hauptwohnsitz sein, weder ein Miet- noch ein Urlaubsdomizil.
Fannie Mae gibt ständig neue Richtlinien heraus. Die oben genannten Richtlinien gelten für Kreditanträge, die nach dem 1. August 2008, überarbeitet 2017, eingereicht wurden.
Einige Darlehen, die im Rahmen des HAFA-Programms abgeschlossen wurden, bei denen kein Zahlungsverzug vorliegt, könnten es ermöglichen, dass ein Leerverkauf als einfach bezahlt gemeldet wird, was es relativ leicht macht, sich nach einem Leerverkauf für ein anderes Haus zu qualifizieren. Darüber hinaus werden einige Privatbanken am Tag nach dem Abschluss eines Leerverkaufs Portfoliokredite gewähren, sofern sich die Kreditnehmer qualifizieren.
Weitere Informationen erhalten Sie bei Ihrem Vertreter. Achten Sie darauf, durch einen seriösen lokalen Kreditgeber präqualifiziert zu werden.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.