Wenn Sie versuchen, die falsche Art von Darlehen zu erhalten, auch wenn Ihr Leerverkauf von der Bank des Verkäufers genehmigt wird, können Sie diese Transaktion aufgrund von Finanzierungsproblemen möglicherweise nicht abschließen. Leider kann nicht jede Art von verfügbarer Finanzierung in den Vereinigten Staaten verwendet werden, um einen Leerverkauf zu kaufen.
Warten auf die Bestätigung
Es sei denn, der Leerverkauf, den Sie kaufen möchten, ist ein Wachovia-Leerverkauf oder ein vorab genehmigter HAFA-Leerverkauf , Sie können also ziemlich lange darauf warten, eine kurze Verkaufsgenehmigung einzuholen . Die Annahme eines Leerverkaufs kann im Durchschnitt 4 bis 8 Wochen dauern, bis zu einem Jahr oder länger.
Während dieser Zeit schwanken die Zinssätze. Viele Kreditgeber sperren einen Kredit nicht länger als 30 Tage, ohne Ihnen das Privileg zu berechnen. Einige geben Ihnen keine Kreditsperre, bis Sie eine Leerverkaufsgenehmigung erhalten. Wenn Ihre Zinssätze nach oben springen, könnten Sie feststellen, dass Sie nicht mehr qualifiziert sind, dieses Haus zu kaufen.
Tipp: Versuchen Sie, unter Ihre Mittel zu kaufen. Strecken Sie Ihren vorab genehmigten Kreditbetrag nicht bis zum Maximum aus. Lass dir etwas Flexibilität.
Schließen nicht bevor die Genehmigung abläuft
Viele Leerverkaufsbanken möchten innerhalb von 30 Tagen nach der Leerverkaufsgenehmigung schließen. Wenn Sie ein Darlehen erhalten, für das eine längere Genehmigung erforderlich ist, wie z. B. ein Darlehen nach Section 184, können Sie möglicherweise nicht innerhalb der angegebenen Frist schließen und Ihre Genehmigung erlischt.
Manchmal, sogar mit einem konventionellen Kredit , sind Verzögerungen mit Ihrer Leerverkaufsfinanzierung unvermeidlich. Vielleicht sind die Gutachter gesichert, und die Beurteilung kann nicht rechtzeitig abgeschlossen werden, oder das Underwriting dauert länger als gewöhnlich. Wenn der Kreditvertreter keine Aufschlüsselung der genehmigten Gebühren erhalten hat und ein Teil der Gebühren, die der Verkäufer nicht zahlen darf, an den Käufer überwiesen wurde, könnte eine Änderung der Good-Faith-Schätzung den Prozess ebenfalls verzögern.
Einige Banken werden keine Verlängerung für ihre Leerverkaufszustimmungsbriefe ausstellen.
Tipp: Fragen Sie Ihren Kreditgeber im Voraus, ob das Unternehmen einen 30-tägigen Abschluss garantieren kann. Darüber hinaus, wenn Sie hören, dass der Genehmigungsbrief kommt, starten Sie Ihr Darlehen früh.
Mögliche Reparaturen, die für Ban selten bezahlt werden
Viele Kreditgeber haben Kreditbedingungen. Die FHA-Reparaturrichtlinien können eine Reihe von Reparaturen erfordern, wie das Reparieren von Abplatzlack von einem Haus vor 1978 oder das Installieren von Handläufen. Ein VA-Darlehen wird zweifellos einen Schädlingsbericht und ein klares Schädlingsausführungszertifikat erfordern. Selbst wenn Ihr Darlehen konventionell ist, könnte der Gutachter ein ausfallendes Dach bemerken und nach einem Ersatz fragen, bevor er diesen Leerverkauf finanziert. Banken werden selten für Reparaturen bezahlen. Leerverkäufe werden in "as is" Zustand verkauft. Außerdem wird die Bank den Verkäufer nicht für Reparaturen bezahlen lassen, denn wenn der Verkäufer zusätzliches Geld hat, wird die Bank diese Gelder in der Regel haben wollen.
Tipp: Bitten Sie Ihren Agenten, das Haus vorab zu inspizieren und mögliche Probleme im Voraus zu besprechen.
Abschlusskosten können nicht abgedeckt werden
Häufig werden Käufer einen Verkäufer bitten, ihre Schließungskosten zu bezahlen. Wenn der Käufer nicht genug Geld hat, um die Abschlusskosten zu bezahlen, und die Bank sich weigert, die Konzession zu gewähren, kann der Käufer diesen Leerverkauf möglicherweise nicht kaufen .
Manchmal reduzieren Wells Fargo FHA Leerverkaufsbanken den von anderen Banken üblicherweise gezahlten Betrag, weil Wells Fargo sagt, dass seine Richtlinien für FHA unter bestimmten Umständen ein Guthaben von 3% verbieten. Ich habe auch festgestellt, dass einige Leerverkaufsbanken automatisch einen Käuferkredit zurückweisen, wenn der Käufer mehr als 3,5% ausgibt.
Tipp: Fragen Sie den Listing-Agenten, ob die Bank eine Konzession für die Abschlusskosten zahlt, wenn Sie das Angebot schreiben oder mehr als den Listenpreis zum Ausgleich anbieten.
Umgang mit zwei Kreditgebern und Genehmigung erhalten
Wenn es bei einem Leerverkauf 2 Darlehen gibt, benötigen Sie die Zustimmung beider Kreditgeber zum Abschluss. Sie gehen ein Risiko ein, wenn Sie eine Begutachtung und / oder Hausbesichtigung durchführen, bevor Sie die Genehmigung beider Kreditgeber erhalten. Ein Kreditgeber kann zustimmen, während der andere den Leerverkauf ablehnt oder gegen den Verkäuferbeitrag auf dem HUD kämpft.
Tipp: Bitten Sie um einen vorläufigen Titelbericht oder Titelzusage, um festzustellen, wie viele Darlehen von der Immobilie gesichert sind. Es könnte einen ausgezahlten Kredit geben, der nie wieder einberufen wurde.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.