Frage: Was bedeutet ein genehmigter Leerverkauf?
Ein Leser fragt: "Wenn ich Häuser auf Realtor.com betrachte, sehe ich, dass Häuser als" genehmigter Leerverkauf "beworben werden. Können Sie mir sagen, warum einige von ihnen sagen, dass es genehmigt ist und andere nicht? Außerdem, wenn ich die Agenten anrufe, um mehr Informationen zu bekommen, sagen sie mir, dass ich mehr als den Preis anbieten soll, und ich weiß nicht warum es ist ein genehmigter Leerverkauf, warum sollte der Verkäufer mehr Geld brauchen? "
Antwort: Leerverkäufe sind ein komplizierter Prozess, so dass ich Ihre Verwirrung völlig verstehen kann. Das Warten auf eine Leerverkaufsgenehmigung kann sehr lang sein, und manchmal verlieren die Käufer die Geduld.
Eine andere kleine Kuriosität über Leerverkäufe ist die Tatsache, dass sie manchmal unter den vergleichbaren Verkäufen festgesetzt werden. Einige Agenten listen sie absichtlich auf, um mehrere Angebote zu gewinnen. Daher kann das Angebot, das eine Bank akzeptiert, viel höher sein als der Listenpreis, da Verkäufer oft das Angebot mit dem höchsten Preis auswählen.
Hier ein kurzer Überblick über den Leerverkauf:
Was ist ein genehmigter Leerverkauf?
Banken genehmigen einen Leerverkauf in der Regel erst, wenn die Bank ein Angebot von einem Käufer erhält. Die übliche Art und Weise, wie ein Leerverkauf genehmigt werden kann, ist, dass ein Käufer ein Angebot einreicht und dieses Angebot genehmigt bekommt. So verläuft ein typischer Leerverkauf:
- Agent listet den Leerverkauf auf .
- Verkäufer liefert die erforderlichen Dokumente des Kreditgebers an den Agenten.
- Der Käufer unterbreitet ein Angebot vorbehaltlich der Zustimmung des Kreditgebers .
- Verkäufer unterzeichnet das Angebot des Käufers.
- Listing Agent sendet das Paket des Verkäufers, das angenommene Angebot und ein HUD an die Leerverkaufsbank.
- Der Käufer wartet ängstlich, vielleicht monatelang.
- Ein Kaufbestätigungsbrief wird schließlich vom Agenten erhalten.
- Der Agent ruft den Agenten des Käufers an, um die Nachrichten zuzustellen.
- Käufer Agent informiert Listing Agent, dass der Käufer etwas anderes gekauft hat.
- Der Käufer storniert die Transaktion.
- Der Listing Agent erstickt den Agenten des Käufers und bringt das Haus als genehmigten Leerverkauf zurück auf den Markt.
Und das ist in der Regel, wie Sie einen zugelassenen Leerverkauf bekommen. Zumindest wissen Sie, dass der Verkäufer für den Leerverkauf qualifiziert und der Verkaufspreis genehmigt wurde, und das sind zwei Hauptkomponenten, die einen Leerverkauf ausmachen oder verhindern.
Manchmal, wenn der Käufer storniert, ist es ein Silberstreif am Horizont. Der nächste Genehmigungsprozess wird sich wahrscheinlich viel schneller bewegen, und die Unsicherheit, die einige Käufer quälen kann, wird beseitigt.
Nachdem der Leerverkauf genehmigt wurde und der Käufer storniert
Die Käufer stornieren die Transaktion nicht immer nach Erhalt des Leerverkaufs. Oft ist der Käufer noch am Kauf des Hauses interessiert, storniert aber aus anderen Gründen. Viele Immobilienverträge verleihen den Käufern bestimmte Kontrollrechte und Vertragskontingente , die dem Käufer das Recht geben wegzugehen. Aus folgenden Gründen kann ein Käufer einen genehmigten Leerverkauf stornieren:
- Zuhause braucht zu viele Reparaturen und die Bank wird für Reparaturen nicht bezahlen.
- Die Bewertung fiel, möglicherweise aufgrund von HVCC , niedrig aus und die Bank könnte sich weigern, einen niedrigeren Verkaufspreis zu genehmigen.
- Der Käufer ist nicht für das Darlehen qualifiziert und kann die Finanzierungsbedingungen des Kreditgebers nicht erfüllen.
Ob ein neuer Käufer den genehmigten Leerverkauf abschließen kann
Im Allgemeinen müsste das Angebot eines neuen Käufers exakt mit den Bedingungen des Leerverkaufszustimmungsschreibens übereinstimmen, aber das funktioniert normalerweise nur dann, wenn in dem Genehmigungsschreiben kein bestimmter Käufer genannt wird.
Wenn das Genehmigungsschreiben für einen Käufer spezifisch ist, muss der Makler für Leerverkäufe möglicherweise einen neuen Leerverkaufsgenehmigungsbrief anfordern. Abhängig von der Bank könnte die Anforderung eines neuen Leerverkaufs-Genehmigungsschreibens sehr gut den gesamten Leerverkaufsprozess von vorne beginnen.
Um den bestehenden Genehmigungsbrief zu schließen, müsste Folgendes stattfinden:
- Die Bedingungen des neuen Angebots müssen mit dem genehmigten Angebot übereinstimmen und zum gleichen genehmigten Verkaufspreis eingereicht werden.
- Das Genehmigungsschreiben darf nicht für den vorherigen Käufer spezifisch sein.
- Der Käufer muss bis zu dem im Leerverkaufszustimmungsschreiben angegebenen Datum schließen oder eine Verlängerung erforderlich sein.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.