Frage: Wie kann ich Leerverkäufe finden?
Ein Leser fragt: "Wie kann ich Leerverkäufe online von MLS-Auflistungen finden? Einige der Auflistungen sagen, dass es ein Leerverkauf ist, aber einige sind noch keine Leerverkäufe. Ich weiß, dass mein Agent herausfinden kann, welche Leerverkäufe sind diese Informationen sind der Öffentlichkeit nicht zugänglich? "
Antwort: Jedes MLS- System ist anders, daher sind Leerverkäufe nicht immer ersichtlich. Es scheint eine Bewegung zur Identifizierung von Leerverkäufen aufgrund von Kommissionsstreitigkeiten zu geben .
Wenn Agenten um Geld kämpfen, werden oft sofort Systeme eingerichtet, um Streitigkeiten zu verhindern. Agenten kämpfen oft mit anderen Agenten um Geld. Es ist ein gemeinsamer Kampf.
Was ist ein Leerverkauf?
Leerverkäufe tendieren dazu, zu erscheinen, wenn die Immobilienwerte fallen oder überhöhte Bewertungen zum Kauf erhalten wurden, was die Immobilie weniger wert als die Höhe ihrer Hypothek macht. Dies bedeutet, wenn ein Verkäufer einen Kaufvertrag zum Verkauf für einen Betrag eingeht, der geringer ist als der gegenwärtige Hypothekensaldo des Hauses, wenn der Verkäufer kein Geld zum Schließen einbringt, muss der Kreditgeber den Leerverkauf genehmigen. Das ist, weil der Kreditgeber einen Verlust nimmt, um eine Auszahlung für weniger als den geschuldeten Betrag zu erlauben.
Ein Leerverkauf kann auch dann eintreten, wenn das Geld nicht ausreicht, um alle Kosten des Verkaufs und der Hypothek zu decken. Es ist möglich, ein Haus für mehr als die Hypothek zu verkaufen, und dennoch wird der Verkauf kurz sein, weil es nicht genügend Geld aus dem Erlös gibt, um alle Kosten zu bezahlen, die der Verkäufer zu verkaufen hat.
Im Allgemeinen sind Leerverkäufe keine Schnäppchen für einen Käufer. Es bedeutet nicht immer, dass der Käufer die Immobilie unter Markt kauft, und es kann eine lange Zeit dauern, um zu schließen, wenn es überhaupt schließt, unter einer Vielzahl von anderen Gründen. Nicht alle Kreditgeber werden jeden Leerverkauf genehmigen, und viele Leerverkaufspreise, die beworben werden, sind kein echter Preis .
Sie sind Vermutungen darüber, was es braucht, um das Haus zu verkaufen.
Je mehr Erfahrung ein Agent besitzt, um Leerverkäufe zu tätigen, desto wahrscheinlicher ist der Preis für einen Kreditgeber vernünftig und akzeptabel. Manche Makler machen nur Preise und sind dann enttäuscht, wenn ihr Leerverkauf verweigert wird.
Short Sale Kommissionskonflikte
Das Problem tritt auf, wenn ein Agent einen Eintrag in einem Haus macht, das noch nicht in Verzug ist, was bedeutet , dass der Verkäufer immer noch Zahlungen an den Kreditgeber leistet. Wenn während der Laufzeit des Kotierungsvertrags eine Inverzugsetzungserklärung eingereicht wird, könnte dies die Bedingungen der Kotierung ändern. Es wird nun eine Leerverkaufsliste , vorbehaltlich der Provisionsverhandlung durch den Kreditgeber.
Im Sacramento MLS schreiben unsere Regeln, dass Agentenkommentare - solche, die die Öffentlichkeit nicht sehen kann - Formulierungen enthalten müssen, die speziell den Verkauf präzisieren, abhängig von der Zustimmung des Kreditgebers und wie eine Abweichung, falls überhaupt, in der Kommission geteilt wird. Dies liegt daran, dass die Auflistung einen Betrag angeben könnte und der Kreditgeber einen anderen Betrag genehmigen könnte.
Ein paar Kreditgeber Rabatt auf die Kommission, weniger bezahlen, als ein Verkäufer zahlen würde. Ein Listing-Agent enthielt keine Aussagen bezüglich einer reduzierten Provision. Während des Treuhandgeschäfts bestand der Makler des Käufers darauf, dass sein Brokerage Anspruch auf die ursprünglich in MLS gelistete Gebühr hatte.
Der Listing-Agent gab schließlich einen großen Teil seiner Provision an den Agenten des Käufers ab.
Suche nach Sale-Angeboten
Die meisten Leerverkäufe werden von Immobilienmaklern aufgeführt. Sie finden diese Einträge auf lokalen Websites und in MLS-Feeds zu verschiedenen Websites. Einige Kreditgeber haben sich über Werbung beschwert, die das Haus als Leerverkauf identifiziert, weil die Kreditgeber fühlen, dass es sie benachteiligt, wenn es um Hauspreise geht . Sie haben recht. Ein Käufer bietet in der Regel weniger, wenn es als Leerverkauf beworben wird.
Wenn Sie Zugriff auf Suchbegriffe haben, schauen Sie zuerst, wo der Begriff Leerverkauf erscheint. Es könnte unter "Statusmodifikator" sein oder es könnte in den Marketingkommentaren enthalten sein. Wählen Sie dieses Feld als Ihren Suchbegriff aus.
Lesen Sie die Auflistung sorgfältig. Möglicherweise sehen Sie sich einen bedingten Leerverkauf an , was bedeutet, dass das Haus nicht zum Verkauf steht oder nur ein Ersatzangebot in Betracht gezogen wird.
Wenn Sie das Wort "Kontingent" sehen, wäre das Ihr Anhaltspunkt. Beachten Sie außerdem, dass bestimmte beliebte Websites möglicherweise Vorabschottungen enthalten. Dies sind keine Leerverkäufe und sie sind nicht zu verkaufen.
Agenten schlüpfen in der Regel in Wörter, die die Notierung als Leerverkauf kennzeichnen. Suchen Sie nach folgenden Begriffen:
- Vorbehaltlich der Zustimmung der Bank .
- Vorfällung
- Mahnung
- Geben Sie der Bank Zeit zu antworten.
- Vorabgenehmigung von der Bank.
- Zur Versteigerung geleitet
Stellen Sie vor allem einen Agenten ein, der sich mit der Abwicklung von Leerverkäufen auskennt und Sie über die Verfahren einschließlich der lokalen Zollbestimmungen in Ihrer Region informieren kann. Wenn Sie rechtliche Fragen haben , bitten Sie einen Anwalt um Rat und Anleitung.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.