Wie man Geld verdient, indem man in Immobilien investiert
Die drei primären Möglichkeiten, Geld aus Immobilienanlagen zu verdienen
Es gibt drei Hauptwege, wie Investoren mit Immobilien Geld verdienen:
- Eine Erhöhung des Immobilienwerts,
- Mieteinnahmen durch Vermietung der Immobilie an die Mieter, und
- Gewinne, die durch eine von der Immobilie abhängige Geschäftstätigkeit generiert werden.
Kurz gesagt, das ist es. Natürlich gibt es immer noch andere Wege, direkt oder indirekt von Immobilien zu profitieren, wie zum Beispiel das Lernen, sich auf eher esoterische Gebiete wie Steuerpfandscheine zu spezialisieren, aber diese drei Punkte machen die überwiegende Mehrheit des passiven Einkommens aus wurden in der Immobilienbranche gemacht. Indem Sie lernen, wie Sie diese für Ihr eigenes Portfolio nutzen können, können Sie Ihrer gesamten Asset-Allokation eine weitere Anlageklasse hinzufügen, wodurch sowohl die Diversifizierung als auch, falls umsichtig umgesetzt, eine Verringerung des Risikos erreicht wird.
1. Geld verdienen durch eine Erhöhung des Immobilienwertes Ihrer Immobilieninvestitionen
Zunächst ist es wichtig zu verstehen, dass Eigenschaftswerte nicht immer zunehmen.
Dies kann sich in Perioden wie den späten 1980er und frühen 1990er Jahren und dem Zusammenbruch der Immobilienbranche 2007-2009 schmerzhaft bemerkbar machen. In vielen Fällen übertrafen Eigenschaftswerte die Inflation selten. Zum Beispiel, wenn Sie ein Grundstück von $ 500.000 besitzen und die Inflation 3% beträgt, könnte Ihre Immobilie für $ 515.000 ($ 500.000 x 1.03%) verkaufen, aber Sie sind nicht reicher als Sie im letzten Jahr waren.
Das heißt, Sie können immer noch die gleiche Menge Milch, Brot, Käse, Öl, Benzin und andere Waren kaufen (wahr, Käse könnte in diesem Jahr fallen und Benzin, aber Ihr Lebensstandard würde in etwa gleich bleiben). Der Grund? Der Gewinn von 15.000 Dollar war nicht real. Es war nominell.
Dies geschieht, weil die Regierung Geld schaffen muss, wenn sie mehr ausgibt, als sie durch Steuern einnimmt. Alles andere gleicht im Laufe der Zeit dazu aus, dass jeder bestehende Dollar an Wert verliert und weniger wert ist als in der Vergangenheit.
Eine der Möglichkeiten, wie die klügsten Immobilieninvestoren in Immobilien Geld verdienen können, ist eine Situation auszunutzen, die sich alle paar Jahrzehnte anzubahnen scheint: Wenn die Inflationsrate die gegenwärtige Rate der langfristigen Schulden übersteigen soll, Sie könnten Leute finden, die bereit sind zu spielen, indem sie Immobilien erwerben, Geld leihen, um den Kauf zu finanzieren, und dann warten, bis die Inflation steigt. Auf diese Weise können sie die Hypotheken mit Dollars bezahlen, die weit weniger wert sind. Dies stellt eine Übertragung von Sparern auf Schuldner dar. Sie haben in den siebziger und frühen achtziger Jahren viele Immobilieninvestoren gesehen, die auf diese Weise Geld verdient haben, als die Inflation außer Kontrolle geriet, bevor Paul Volker ein 2x4 in den Rücken nahm und es durch drastische Zinserhöhungen unter Kontrolle brachte.
Der Trick besteht darin, zu kaufen, wenn zyklisch angepasste Kapitalisierungszinssätze attraktiv sind oder wenn Sie glauben, dass es einen bestimmten Grund gibt, dass ein bestimmtes Immobilienobjekt eines Tages mehr wert sein wird, als der derzeitige Kapitalisierungszinssatz anzeigt. Zum Beispiel können sich talentierte Immobilienentwickler das richtige Projekt zur richtigen Zeit und zum richtigen Preis anschauen und im wahrsten Sinne des Wortes die zukünftigen Mieteinnahmen schaffen, um eine Bewertung zu unterstützen, die auf der Grundlage aktueller Bedingungen reichhaltig erscheint, weil sie die Ökonomie verstehen. Marktfaktoren und Verbraucher. In meiner alten Heimatstadt sah ich, wie ein schreckliches altes Hotel auf einem großen Stück Land in ein geschäftiges Einkaufszentrum verwandelt wurde, in dem Bürogebäude beträchtliche Mieten für den Eigentümer ausschütteten. Fehlen diese Cashflows, Gegenwarts- oder Nettogegenwartswert, spekulieren Sie auf das eine oder andere Maß, egal was Sie sich sagen, egal welche Banken Ihre Kredite genehmigen und egal welche Gesellschaft um Sie herum sagt.
Sie benötigen entweder eine erhebliche Inflation in der Nominalwährung (wenn Sie Schulden verwenden, um den Kauf zu finanzieren), um Sie zu retten, oder ein Ereignis mit geringer Wahrscheinlichkeit, das zu Ihren Gunsten ausfällt.
2. Geld verdienen aus Mieteinnahmen, die durch Ihre Immobilieninvestitionen generiert werden
Geld verdienen durch das Sammeln von Mieten ist so einfach, dass jeder Sechsjährige, der jemals ein Spiel von Monopoly gespielt hat, auf einer intuitiven Ebene versteht, wie die Grundlagen funktionieren. Wenn Sie ein Haus, ein Mehrfamilienhaus, ein Bürogebäude, ein Hotel oder eine andere Immobilieninvestition besitzen , können Sie den Mietern im Austausch für die Nutzung der Immobilie oder Anlage Gebühren berechnen. Natürlich sind einfache und einfache Dinge nicht das Gleiche. Wenn Sie Wohnhäuser oder Mietwohnungen besitzen, können Sie sich mit allem befassen, von kaputten Toiletten bis hin zu Mietern, die Meth-Labors betrieben haben. Wenn Sie Einkaufszentren oder Bürogebäude besitzen, müssen Sie möglicherweise mit einem Geschäft zu tun haben, das von Ihnen bankrott ging. Wenn Sie Industriehallen besitzen, werden Sie möglicherweise von Umweltuntersuchungen für die Handlungen der Mieter, die Ihre Immobilie genutzt haben, betroffen sein. Wenn Sie Speichereinheiten besitzen, könnte Diebstahl ein Problem sein. Immobilieninvestments sind nicht die Art, in der Sie anrufen können und erwarten, dass alles gut läuft.
Die gute Nachricht ist, dass es Tools gibt, die Vergleiche zwischen potenziellen Immobilieninvestments erleichtern. Einer von diesen, der für Sie auf Ihrer Suche nach Geld aus Immobilien unschätzbar werden wird, ist eine spezielle Finanzkennzahl , die Cap-Rate genannt wird, die kurz für "Kapitalisierungsrate" ist. Wenn eine Immobilie 100.000 US-Dollar pro Jahr verdient und für 1.000.000 US-Dollar verkauft wird, teilen Sie die Einnahmen (100.000 US-Dollar) mit dem Preisschild (1.000.000 US-Dollar) und erhalten 0,1 oder 10 Prozent. Das bedeutet, dass die Kapitalisierungsrate der Immobilie 10% beträgt oder dass Sie eine erwartete Rendite von 10% auf Ihre Anlage erzielen würden, wenn Sie die Immobilie vollständig in bar und ohne Schulden bezahlen würden.
So wie eine Aktie letztlich nur den Barwert ihrer diskontierten Cashflows wert ist, ist eine Immobilie ultimativ eine Kombination aus 1.) dem Nutzen, den sie für ihren Eigentümer generiert, und 2.) den netto Cashflows, die sie generiert der Preis, der für die Investition bezahlt wurde. Mieteinnahmen können eine Sicherheitsspanne sein, die Sie bei Einstürzen schützt. Bestimmte Arten von Immobilienanlagen sind für diesen Zweck besser geeignet. Um zu unserer früheren Diskussion über die Herausforderungen des Geldverdienens aus Immobilien zurückzukehren, beinhalten Bürogebäude, um eine Illustration zu liefern, typischerweise lange, mehrjährige Mietverträge. Kaufen Sie einen zum richtigen Preis, zum richtigen Zeitpunkt und mit dem richtigen Mieter - und Mietlaufzeitprofil, und Sie könnten durch einen Immobilienkollaps segeln und überdurchschnittliche Mietschecks sammeln, die die von Ihnen gemieteten Firmen noch liefern müssen (aufgrund der Pachtvertrag, den sie unterzeichnet haben), auch wenn an anderen Orten niedrigere Sätze verfügbar sind. Aber täuschen Sie sich, und Sie könnten mit Unterrenditen eingesperrt werden, lange nachdem sich der Markt erholt hat.
3. Geld verdienen aus Immobiliengeschäft
Die letzte Möglichkeit, Geld aus Immobilieninvestitionen zu machen, sind spezielle Dienstleistungen und Geschäftsaktivitäten. Wenn Sie ein Hotel besitzen, verkaufen Sie Filme auf Abruf an Ihre Gäste. Wenn Sie ein Bürogebäude besitzen, können Sie mit Automaten und Parkhäusern Geld verdienen. Wenn Sie eine Autowaschanlage besitzen, können Sie mit zeitgesteuerten Staubsaugern Geld verdienen. Diese Arten von Investitionen erfordern fast immer subspezielles Wissen; So gibt es Männer und Frauen, die ihre ganze Karriere auf die Gestaltung, den Bau, den Besitz und den Betrieb von Autowaschanlagen konzentrieren. Für diejenigen, die an die Spitze ihres Fachs aufsteigen und die Feinheiten eines bestimmten Marktes verstehen, kann die Möglichkeit, Geld zu verdienen, endlos sein.
Mehr über Geld verdienen in Immobilien
Für weitere Informationen darüber, wie man Geld in Immobilien verdient, lesen Sie den Complete Beginner's Guide zum Immobilieninvestment .