Investieren für Anfänger

Wie in Immobilien zu investieren

Investitionen in Immobilien sind eine der ältesten Anlageformen, die es seit den Anfängen der menschlichen Zivilisation gibt. Moderne Immobilienaktien gehören zu den fünf grundlegenden Anlageklassen , die jeder Anleger ernsthaft in Erwägung ziehen sollte, sein Portfolio um die einzigartigen Cash-Flow-, Liquiditäts-, Ertrags-, Steuer- und Diversifizierungsvorteile zu erweitern . In diesem Einführungsleitfaden werden wir Sie durch die Grundlagen des Immobilieninvestments führen und die verschiedenen Möglichkeiten diskutieren, wie Sie Immobilieninvestments erwerben oder in Besitz nehmen können.

Lassen Sie uns zunächst mit den Grundlagen beginnen: Was ist ein Immobilieninvestment?

Was investiert Immobilien?

Immobilieninvestments sind eine breite Kategorie von Betriebs-, Investitions- und Finanzaktivitäten, die darauf ausgerichtet sind, Geld aus Sachwerten oder Cashflows zu machen, die irgendwie an eine materielle Immobilie gebunden sind.

Es gibt vier Hauptwege, um in Immobilien Geld zu verdienen:

1. Real Estate Appreciation : Dies ist, wenn das Eigentum an Wert gewinnt. Dies könnte auf eine Veränderung des Immobilienmarktes zurückzuführen sein, die die Nachfrage nach Immobilien in Ihrer Region erhöht. Es könnte aufgrund von Upgrades verwendet werden, die Sie in Ihre Immobilieninvestition investieren, um es für potenzielle Käufer oder Mieter attraktiver zu machen. Immobilienwertschätzung ist jedoch ein schwieriges Spiel.
2. Cash Flow Einkommen (Miete) : Diese Art von Immobilien-Investment konzentriert sich auf den Kauf einer Immobilie, wie ein Wohnhaus, und Betrieb, so dass Sie einen Strom von Bargeld aus der Miete sammeln. Cash-Flow-Erträge können aus Wohngebäuden, Bürogebäuden, Mietwohnungen und mehr generiert werden.
3. Real Estate Related Income : Hierbei handelt es sich um Erträge von Maklern und anderen Branchenspezialisten, die durch Provisionen durch den Kauf und Verkauf von Immobilien Geld verdienen. Es umfasst auch Immobilienverwaltungsgesellschaften, die einen Teil der Mieten als Gegenleistung für den laufenden Betrieb einer Immobilie behalten.

1. Anbauflächen für Immobilieninvestments : Für einige Immobilieninvestments kann dies eine enorme Gewinnquelle sein. Zu den Nebenerträgen aus Immobilienvermögen gehören beispielsweise Verkaufsautomaten in Bürogebäuden oder Waschküchen in Mietwohnungen. In der Tat, sie dienen als Mini-Unternehmen innerhalb einer größeren Immobilieninvestition, so dass Sie Geld von einer semi-captive Sammlung von Kunden machen können.

Bei der reinsten und einfachsten Form der Immobilieninvestition geht es eher um den Cashflow aus Mieten als um Wertsteigerungen . Immobilieninvestments entstehen, wenn der Investor, auch Vermieter genannt, ein Stück materielles Eigentum erwirbt, sei es rohes Ackerland, Grundstück mit einem Haus, Grundstück mit einem Bürogebäude, Grundstück mit einem Industrielager darauf, oder ein Apartment.

Er oder sie findet dann jemanden, der diese Eigenschaft nutzen möchte, bekannt als Mieter , und sie treffen eine Vereinbarung. Dem Mieter wird der Zugang zu den Immobilien gewährt, unter bestimmten Bedingungen, für eine bestimmte Zeit und mit bestimmten Einschränkungen - von denen einige im Bundes-, Staats- und lokalen Recht festgelegt sind, und andere davon sind in dem Mietvertrag oder Mietvertrag vereinbart . Im Gegenzug bezahlt der Mieter die Möglichkeit, die Immobilie zu nutzen. Die Zahlung, die er an den Vermieter sendet, wird als "Miete" bezeichnet.

Für viele Anleger haben Mieteinnahmen aus Immobilieninvestments einen enormen psychologischen Vorteil gegenüber Dividenden und Zinsen durch Anlagen in Aktien und Anleihen . Sie können am Grundstück vorbeifahren, es sehen und es mit ihren Händen berühren. Sie können es ihre Lieblingsfarbe malen oder einen Architekten und eine Baufirma anstellen, um es zu ändern. Sie können ihre Verhandlungsfähigkeiten verwenden, um den Mietpreis zu bestimmen, was es einem guten Betreiber ermöglicht, höhere Kapitalisierungsraten oder "Cap Rates" zu erzielen.

Von Zeit zu Zeit werden Immobilieninvestoren während Aktienmarktblasen genauso fehlgeleitet wie Aktieninvestoren und bestehen darauf, dass Kapitalisierungsraten keine Rolle spielen. Fallen Sie nicht darauf herein. Wenn Sie in der Lage sind, Ihre Mietpreise angemessen zu bewerten , sollten Sie eine zufriedenstellende Rendite auf Ihr Kapital nach Berücksichtigung der Kosten der Immobilie, einschließlich angemessener Abschreibungen Reserven , Eigentum und Steuern, Wartung, Versicherung und andere damit verbundene Ausgaben genießen. Darüber hinaus sollten Sie die Zeit messen, die Sie für die Investition benötigen, da Ihre Zeit das wertvollste Gut ist, das Sie haben - das ist der Grund, warum passives Einkommen von Investoren so geschätzt wird. (Sobald Ihre Bestände groß genug sind, können Sie eine Immobilienverwaltungsgesellschaft gründen oder beauftragen, die den täglichen Betrieb Ihres Immobilienportfolios übernimmt, und zwar als Gegenleistung für einen Prozentsatz der Mieteinnahmen aktiv in passive Investitionen gemanagt.)

Was sind einige der beliebtesten Möglichkeiten für eine Person zu beginnen, in Immobilien zu investieren?

Es gibt eine Vielzahl von verschiedenen Arten von Immobilienanlagen, die eine Person für ihr Portfolio in Erwägung ziehen könnte.

Es ist einfacher, in Bezug auf die Hauptkategorien, in die Immobilieninvestitionen fallen, basierend auf den einzigartigen Vor- und Nachteilen, den wirtschaftlichen Merkmalen und Mietzyklen, den üblichen Mietbedingungen und Maklerpraktiken des Immobilientyps zu denken. Immobilien werden normalerweise in eine der folgenden Gruppen eingeteilt:

• Wohnimmobilieninvestment - Dies sind Immobilien, die in Immobilien investieren, die an Häuser oder Wohnungen gebunden sind, in denen Einzelpersonen oder Familien wohnen. Manchmal haben Immobilieninvestments dieser Art eine Servicegeschäftskomponente, wie zum Beispiel Einrichtungen für betreutes Wohnen für Senioren oder Full-Service-Gebäude für Mieter, die ein Luxuserlebnis wünschen. Leasingverträge haben in der Regel eine Laufzeit von 12 Monaten, jeweils sechs Monate oder länger, was zu einer viel schnelleren Anpassung an die Marktbedingungen führt als bei bestimmten anderen Arten von Immobilienanlagen.
• Gewerbeimmobilieninvestment - Gewerbliche Immobilieninvestments bestehen im Wesentlichen aus Bürogebäuden. Diese Mietverträge können für viele Jahre abgeschlossen werden, was zu einem zweischneidigen Schwert führt. Wenn eine gewerbliche Immobilieninvestition vollständig mit langfristigen Mietern verpachtet ist, die Mietpreisen mit hohen Preisen zugestimmt haben, wird der Cashflow auch dann fortgesetzt, wenn die Leasingraten für vergleichbare Immobilien fallen (sofern der Mieter nicht in Konkurs geht). Auf der anderen Seite ist das Gegenteil der Fall - Sie könnten feststellen, dass Sie bei einem Bürogebäude deutlich unter dem Marktniveau liegen, weil Sie langfristige Mietverträge abgeschlossen haben, bevor die Leasingraten gestiegen sind.

• Industrielles Immobilieninvestment - Immobilien, die unter das Dach der Industrieimmobilien fallen, können Lager- und Distributionszentren, Lagereinheiten, Produktionsstätten und Montagewerke umfassen.
• Einzelhandelsimmobilien investieren - Einige Investoren möchten Immobilien wie Einkaufszentren, Einkaufszentren oder traditionelle Einkaufszentren besitzen. Mieter können Einzelhandelsgeschäfte, Friseursalons, Restaurants und ähnliche Unternehmen umfassen. In einigen Fällen beinhalten die Mietpreise einen Prozentsatz der Einzelhandelsverkäufe eines Ladens, um einen Anreiz für den Vermieter zu schaffen, so viel wie er oder sie zu tun, oder um die Einzelhandelsimmobilie für Käufer attraktiv zu machen.
• Mixed-Use-Immobilieninvestment - Dies ist eine Catch-All-Kategorie für den Fall, dass ein Investor eine Immobilie entwickelt oder erwirbt, die mehrere Arten der oben genannten Immobilienanlagen umfasst. Sie könnten zum Beispiel ein mehrstöckiges Gebäude bauen, in dem im Erdgeschoss Einzelhandel und Restaurants, in den nächsten Stockwerken Büroflächen und in den übrigen Etagen Wohnapartments stehen.

Sie können sich auch auf der Kreditseite von Immobilieninvestments engagieren, indem Sie:

• Inhaber einer Bank, die Hypotheken und gewerbliche Immobilienkredite zeichnet. Dies kann das öffentliche Eigentum an Aktien einschließen. Wenn ein institutioneller oder individueller Investor einen Bankaktien analysiert, zahlt es sich aus, auf das Immobilienrisiko der Bankkredite zu achten.
• Übernahme von privaten Hypotheken für Privatpersonen, oft zu höheren Zinssätzen, um Sie für das zusätzliche Risiko zu entschädigen, möglicherweise einschließlich einer Leasing-zu-Eigenkredit-Rückstellung.
• In Mezzanine-Wertpapiere investieren, mit denen Sie einem Immobilienprojekt Geld leihen können, das Sie dann in Eigenkapital umwandeln können, wenn es nicht zurückgezahlt wird. Diese werden manchmal bei der Entwicklung von Hotelkonzessionen verwendet.

Es gibt Unter-Spezialitäten von Immobilieninvestments einschließlich:

• Einen Raum zu vermieten, so dass du wenig Kapital darin gebunden hast, es zu verbessern und dann denselben Raum an andere für viel höhere Raten zu vermieten, was unglaubliche Kapitalrenditen schafft. Ein Beispiel ist ein gut geführtes, flexibles Bürounternehmen in einer Großstadt, in dem kleinere oder mobile Mitarbeiter Bürozeiten kaufen oder bestimmte Büros mieten können.
• Steuer-Pfand-Zertifikate erwerben. Dies ist ein esoterischer Bereich der Immobilieninvestments, der nicht für Freiberufler oder unerfahrene Anleger geeignet ist, sondern - unter den richtigen Umständen, zur richtigen Zeit und mit der richtigen Art von Person - hohe Renditen generiert, um die Kopfschmerzen zu kompensieren und die damit verbundenen Risiken.

Immobilien Investment Trusts (REITs)

Darüber hinaus können Sie tatsächlich in Immobilien investieren, die als Immobilien-Investment-Trust oder REIT bekannt sind. Ein Anleger kann REITs über ein Maklerkonto , Roth IRA oder ein anderes Depot kaufen. REITs sind einzigartig, weil die Steuerstruktur, unter der sie betrieben werden, während der Eisenhower-Administration geschaffen wurde, um kleinere Investoren zu ermutigen, in Immobilienprojekte zu investieren, die sie sich sonst nicht leisten könnten, wie Einkaufszentren oder Hotels zu bauen. Unternehmen, die sich für eine REIT-Behandlung entschieden haben, zahlen keine Bundeseinkommensteuer auf ihre Unternehmensgewinne, solange sie ein paar Regeln befolgen, einschließlich der Anforderung, 90% oder mehr der Gewinne an die Aktionäre als Dividende auszuschütten .

Ein Nachteil von Anlagen in REITs besteht darin, dass im Gegensatz zu Stammaktien die ausgeschütteten Dividenden keine "qualifizierten Dividenden" sind, was bedeutet, dass der Eigentümer die niedrigen Steuersätze, die für die meisten Dividenden verfügbar sind, nicht nutzen kann. Stattdessen werden Dividenden von Immobilieninvestmentfonds zum persönlichen Satz des Anlegers besteuert. Auf der anderen Seite hat die IRS in der Folge entschieden, dass REIT Dividenden innerhalb einer Steueroase wie eine Rollover IRA unterliegen weitgehend nicht der unabhängigen Einkommensteuer unterliegen, so dass Sie in der Lage, sie in einem Ruhestand Konto ohne viel Sorge von Steuerkomplexität zu halten , im Gegensatz zu einer Master-Kommanditgesellschaft .

(Wenn Sie mehr über diese einzigartigen Wertpapiere erfahren möchten, lesen Sie zunächst Immobilieninvestitionen durch REITs , die REIT-Liquidität, Eigenkapital, die Verwendung von REITs zu Ihrem Immobilieninvestmentvorteil und vieles mehr abdecken.)

Investieren in Immobilien durch Eigenheimbesitz

Für alle Immobilieninvestmentoptionen, die den Anlegern zur Verfügung stehen, wird die durchschnittliche Person ihre erste Immobilienbesitzerfahrung auf traditionelle Weise erhalten: durch den Kauf eines Eigenheims.

Ich habe den Erwerb eines Hauses nie ganz so gesehen, wie es die Mehrheit der Gesellschaft tut. Stattdessen denke ich lieber an den Hauptwohnsitz einer Person als eine Mischung aus persönlichem Nutzen und finanzieller Bewertung und nicht unbedingt als Investition. Um direkter zu sein, ist ein Heim keine Investition in der gleichen Weise wie ein Wohnhaus. Im besten Fall und unter den idealsten Umständen ist die sicherste Strategie, ein Haus als eine Art erzwungenes Sparkonto zu betrachten, das Ihnen viel persönlichen Gebrauch und Freude gibt, während Sie darin wohnen.

Auf der anderen Seite, wenn Sie sich dem Ruhestand nähern, wenn Sie eine ganzheitliche Sicht auf Ihr persönliches Vermögen haben, ist der direkte Besitz eines Hauses (ohne jegliche Schulden dagegen) eine der besten Investitionen, die eine Person tätigen kann. Das Eigenkapital kann nicht nur durch die Verwendung bestimmter Transaktionen, einschließlich umgekehrter Hypotheken, erschlossen werden, sondern der durch die Nichtmiete eingesparte Cashflow führt im Allgemeinen zu Nettoeinsparungen - die Gewinnkomponente, die dem Vermieter zugute gekommen wäre, verbleibt effektiv bei den Hausbesitzern Tasche. Dieser Effekt ist so stark, dass die Ökonomen bereits in den 1920er Jahren versuchten, einen Weg zu finden, wie die Bundesregierung das Geldsparen gegen die Miete für schuldenfreie Hausbesitzer besteuern kann, da sie eine Einnahmequelle darstellt.

Dies ist jedoch eine andere Art von Investitionen - etwas, das als "strategische Investition" bekannt ist. Wenn die Wirtschaft zusammenbricht, solange Sie die Grundsteuern und Grundversorgung zahlen könnten, könnte niemand Sie von zu Hause aus vertreiben. Selbst wenn Sie Ihr eigenes Essen in einem Garten anbauen sollten, gibt es ein gewisses Maß an persönlicher Sicherheit. Es gibt Zeiten, in denen finanzielle Erträge zweitrangig gegenüber anderen, eher praktischen Erwägungen sind. Was auch immer Sie tun, opfern Sie nicht Ihre Liquidität, um zu versuchen, Eigenkapital in Ihren Immobilieninvestitionen zu schnell aufzubauen, weil das zur Katastrophe (einschließlich Konkurs) führen kann.

Wenn Sie sparen, um ein Haus zu erwerben, ist einer der großen Fehler, die ich sehe, neue Investoren, die ihr Geld in den Aktienmarkt stecken, entweder durch einzelne Aktien oder Indexfonds . Wenn Sie die Möglichkeit haben, Ihr Geld innerhalb von fünf Jahren oder weniger anzuzapfen, haben Sie kein Geschäft in der Nähe der Börse. Stattdessen sollten Sie einem als Kapitalerhaltung bekannten Anlagemandat folgen. Hier sind die besten Orte, um Geld, das Sie sparen, für eine Anzahlung zu investieren .

Was ist besser - Immobilien investieren oder in Aktien investieren?

Eine der häufigsten Fragen, auf die ich stoße, betrifft die relative Attraktivität von Aktienanlagen gegenüber Immobilienanlagen . Die kurze Version ist, dass es etwas ähnlich ist, Vanille und Schokoladeneis zu vergleichen. Sie sind anders, und wenn Ihr Nettovermögen wächst, können Sie sogar feststellen, dass beide eine Rolle in Ihrem Gesamtportfolio spielen. Ihre Persönlichkeit wird auch Ihre Entscheidung beeinflussen, da einige Menschen eher auf Aktienbesitz oder Immobilienbesitz ausgerichtet sind.

Risiken der Immobilieninvestition

Ein wesentlicher Prozentsatz der Immobilienrenditen wird aufgrund der Verwendung von Fremdkapital generiert. Eine Immobilie wird mit einem prozentualen Anteil am Eigenkapital erworben, der Rest wird mit Fremdkapital finanziert. Dies führt zu höheren Eigenkapitalrenditen für den Immobilieninvestor; Aber wenn die Dinge schlecht laufen, kann das viel schneller zum Ruin führen als ein Portfolio vollständig bezahlter Stammaktien. (Das gilt auch, wenn das letztere in einem Szenario der Großen Depression um 90% gefallen ist, da niemand Sie zur Liquidierung zwingen konnte).

Aus diesem Grund bestehen die konservativsten Immobilieninvestoren auf einem Verschuldungsgrad von 50% oder im Extremfall auf 100% Eigenkapitalstrukturen, die bei einer sorgfältigen Auswahl des Immobilienvermögens immer noch gute Renditen erzielen können. Der Milliardär Charlie Munger spricht vor dem Immobilienzusammenbruch 2007-2009 von einem Freund. Dieser Freund, ein sehr reicher Vermieter in Kalifornien, schaute sich die hohen Bewertungen seiner Immobilien an und sagte sich: "Ich bin wohlhabender, als ich jemals sein müsste. Es gibt keinen Grund für mich, mehr Risiken einzugehen . " Dieser Freund verkaufte viele seiner Immobilien und nutzte den Erlös, um die Schulden auf die verbleibenden Schulden abzuzahlen, die er am attraktivsten fand. Als dann die Wirtschaft zusammenbrach, waren die Immobilienmärkte in Aufruhr, die Menschen verloren ihre Immobilien an die Zwangsversteigerung, und die Bankaktien stürzten ein - er musste sich keine Sorgen machen. Selbst als die Mieten wegen der finanziellen Schwierigkeiten der Mieter zurückgingen, war es immer noch überschüssiges Geld und er war mit Geld bewaffnet, das sich immer wieder auffüllte und ihm den Vorteil verschaffte, die Vermögenswerte aufzukaufen, die alle anderen verkaufen mussten.

Hör auf, so schnell reich zu werden, und sei zufrieden damit, es richtig zu machen. Sie werden viel weniger Stress in Ihrem Leben haben, und es kann eine Menge Spaß machen.

Einige abschließende Gedanken zu Immobilieninvestitionen

Natürlich ist dies nur der Anfang Ihrer Reise zum Verständnis des Themas, da wir kaum an der Oberfläche gekratzt haben. Investitionen in Immobilien erfordern jahrelange Praxis, Erfahrung und Engagement, um wirklich zu schätzen, zu verstehen und zu meistern.