Wie sich Hypotheken auf die US-Wirtschaft auswirken
Typen
Die beliebteste Art von Hypothek ist das herkömmliche 30-jährige Festzinskredit. Seit 1999 sind es 70 Prozent bis 90 Prozent aller Hypotheken. Die 15-Jahres- Festzinskredit ist auch weit verbreitet, da es Menschen erlaubt, ihre Schulden in der Hälfte der Zeit zu zahlen.
Hypotheken mit veränderlicher Verzinsung bieten niedrigere Zinssätze und monatliche Zahlungen als festverzinsliche Darlehen. Sie werden teurer, wenn die Zinsen von den heutigen 200-Jahres-Tiefs steigen.
Subprime-Kreditgeber haben eine Vielzahl exotischer Kredite geschaffen. Sie lockten Kunden mit niedrigen Teaser-Raten in den ersten Jahren an. Dies ist gefährlich für neue Kreditnehmer. Sie sind sich vielleicht nicht bewusst, dass die Zahlung nach der anfänglichen Lieblingsphase dramatisch ansteigt. Hier sind einige der beliebtesten:
- Nur-Zins-Darlehen : Super-Low-Zahlungen, die den Kapitalbetrag in den ersten Jahren nicht reduziert haben.
- Option ARM Darlehen : Kreditnehmer wählen, wie viel jeden Monat für die ersten fünf Jahre zu zahlen.
- Negative Tilgungsdarlehen : Nur-Zins-Darlehen, die den Kapitalbetrag monatlich erhöhen. Das liegt daran, dass die Zahlung geringer war als die Zinsen.
- Ultra-lange Festzinskredite : Dies sind 40-50 Jahre konventionelle Hypotheken.
- Ballon-Darlehen : Sie müssen nach 5-7 Jahren refinanziert oder abbezahlt werden.
- No-money-down-Kredite : Diese erlaubten dem Kreditnehmer, einen Kredit für die Anzahlung aufzunehmen.
Geschichte
Vor der Weltwirtschaftskrise waren Hypotheken für Wohneigentum 5 bis 10 Jahre für nur 50 Prozent des Wertes des Hauses. Der Schuldner wurde am Ende der Amtszeit als Gegenleistung fällig. Die Banken hatten wenig Risiko.
Als die Immobilienpreise während der Weltwirtschaftskrise um 25 Prozent fielen, konnten sich Hausbesitzer die Zahlung des Ballons nicht leisten.
Die Banken würden keine Refinanzierung zulassen. Bis 1935 waren 10 Prozent aller Häuser in Zwangsversteigerung .
Um das Gemetzel zu stoppen, änderte Präsident Roosevelt im Rahmen des New Deal fünf wichtige Wohnbereiche:
- Die Home Owner's Loan Corporation kaufte eine Million notleidender Hypotheken von Banken. Sie hat sie in die langfristige festverzinsliche Hypothek umgewandelt, die wir heute kennen, und sie wieder eingeführt.
- Die Federal Housing Administration stellte eine Hypothekenversicherung zur Verfügung.
- Die Federal National Mortgage Association schuf einen Sekundärmarkt für Hypotheken.
- Die Eidgenössische Einlagenversicherungsanstalt versicherte Bankeinlagen.
- Glass-Steagall untersagte den Banken, Einlagen von Einlegern in riskanten Unternehmen wie dem Aktienmarkt zu investieren.
Diese Veränderungen haben auf eine wirtschaftliche Katastrophe reagiert. Sie waren nicht als Eigenheimpolitik gedacht. Trotzdem haben sie Hauseigentum erschwinglicher gemacht. Sie verlängerten die Laufzeit des Darlehens. Das hat die monatlichen Kosten reduziert und die Notwendigkeit einer Refinanzierung beseitigt. Die Banken finanzierten die Kredite dank FDIC-versicherter Bankeinlagen.
Im Jahr 1944 reduzierte das Hypothekenversicherungsprogramm des Department of Veterans Affairs die Anzahlungen. Es ermutigte rückkehrende Kriegsveteranen, in den Vorstädten gebaute Häuser zu kaufen. Das hat die wirtschaftliche Aktivität in der Wohnungsbauindustrie angespornt.
Dank aller föderalen Programme stieg das Wohneigentum von 43,6 Prozent im Jahr 1940 auf 64 Prozent im Jahr 1980.
Die Regierung schuf spezielle Gesetze, um Spar- und Kreditbanken zu schaffen, die diese Hypotheken ausgeben. In den 1960er und 1970er Jahren wurden fast alle Hypotheken durch Spar- und Darlehensgeschäfte begeben . Diese Banken waren erfolgreich, weil Menschen Geld auf Sparkonten einlegten. Die Regierung versicherte die Einlagen, also benutzten die Leute die Konten, obwohl die verdienten Zinsen nicht viel waren. Dies wurde auch von der Regierung geregelt. Die S & L könnten weiterhin profitabel bleiben, indem sie für die Einlagen niedrigere Zinsen zahlen als für die Hypotheken.
In den 1970er Jahren schuf Präsident Nixon eine galoppierende Inflation, indem er alle Verbindungen zwischen dem US-Dollar und dem Goldstandard abbrach . Banken haben Einlagen verloren, da sie nicht in der Lage waren, die von Geldmarktkonten gezahlten Zinsen zu decken .
Dadurch wurde die Finanzierung für die Ausgabe von Hypotheken reduziert.
Um den Banken zu helfen, verabschiedete der Kongress die Garn-St. Germain Depository Institutions Act. Dadurch konnten die Banken die Zinssätze erhöhen und die Kreditvergabestandards senken. Es ermöglichte S & L auch, kommerzielle und Verbraucherkredite zu tätigen. Dies führte zur Spar- und Kreditkrise und zum Scheitern der Hälfte der Banken des Landes.
| Jahr | % des Haushaltseinkommens | % des Haushaltsvermögens | % des BIP |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Quelle: Richard K. Green und Susan M. Wachter, "Die amerikanische Hypothek im historischen und internationalen Kontext", Universität von Pennsylvania, 21. September 2005)
Wie sich Hypotheken auf die Wirtschaft auswirken
Während der Amtszeit von Präsident Clinton beschwerten sich die Banken, dass sie auf den internationalen Finanzmärkten nicht konkurrieren könnten. Der Kongress deregulierte die Industrie und hob den Glass-Steagall Act auf. Dadurch konnten die Banken die garantierten Mittel der Einleger nutzen, um in riskante Derivate zu investieren. Am beliebtesten war die hypothekenbesicherte Sicherheit .
Die Banken würden ähnliche Hypotheken bündeln und sie dann an Fannie Mae, Freddie Mac oder andere Investoren verkaufen. Sie waren gegen Ausfall durch Credit Default Swaps versichert. Die Nachfrage nach diesen Wertpapieren war so hoch, dass die Banken begannen, die zugrunde liegenden Kredite zu senken. Bald erlaubten diese Subprime-Hypotheken fast jedem, ein Eigenheimbesitzer zu werden.
Infolgedessen stieg der Anteil der Hypothekenschulden im Vergleich zum Bruttoinlandsprodukt von 50 Prozent im Jahr 2000 auf fast 70 Prozent im Jahr 2004. Alles ging gut, bis die Immobilienpreise im Jahr 2006 nachgaben. Die Häuser konnten nicht mehr refinanziert oder verkauft werden . So viele Investoren kassierten bei ihren Credit Default Swaps, dass der Hauptversicherer AIG fast bankrott ging. So hat die Subprime-Hypothekenkrise die Finanzkrise von 2008 ausgelöst .