Vor- und Nachteile einer Urkunde im Falle einer gerichtlichen Verfallserklärung
Meiner Meinung nach begünstigt eine Urkunde eher eine Bank als einen Eigenheimbesitzer.
Wann hat dir zum letzten Mal eine Bank geholfen? Außerdem, warum möchten Sie einer Bank helfen, die Ihnen nicht helfen will? Die meisten Menschen stehen vor der Entscheidung, ob die Bank eine Kreditänderung abgelehnt oder einen Leerverkauf abgelehnt hat . Natürlich, wenn Sie Eigenkapital haben, würden Sie das Haus verkaufen, bevor Sie eine Urkunde in Betracht ziehen, aber einige Verkäufer, die dieser Entscheidung gegenüberstehen, haben keine Billigkeit, weil sie unter Wasser sind.
Definition einer Urkunde anstelle einer gerichtlichen Verfallserklärung
Eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung ist ein vom Hauseigentümer unterzeichnetes, vom Notar notariell beglaubigtes Dokument, das schließlich in den öffentlichen Urkunden festgehalten wird. Es liefert Titel von den Eigenheimbesitzern an die Bank, die die Hypothek hält.
Gründe, warum eine Bank eine Urkunde vor einer Abschottung ablehnen könnte
Ein weit verbreiteter Irrtum über Urkunden ist, dass das Eigentum in Zwangsvollstreckung sein muss . Der Kreditgeber kann eine Inverzugserklärung eingereicht haben oder nicht oder ein Gerichtsverfahren eingeleitet haben, kann aber dennoch offen für die Erörterung einer Urkunde sein.
Die Banken zögern jedoch oft, eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung zu akzeptieren, wenn der Hausbesitzer aktuell ist, aber die Aktualität bedeutet nicht, dass die Bank ablehnen wird. Die Banken sind nicht verpflichtet, eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung zu akzeptieren. Hier sind einige Gründe, warum eine Bank eine Urkunde ablehnen könnte:
- Solch eine Aktion ist nicht profitabel.
Wenn eine Bank glaubt, dass sie durch Zwangsvollstreckung mehr Geld verdienen kann - entweder weil die Immobilie Eigenkapital hat oder der Bund finanzielle Anreize für die Bank schafft, könnte die Bank das Angebot eines Hausbesitzers, eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung zu liefern, ablehnen.
- Juniorenbelastungen, Urteile oder Steuerpfandrechte.
Jedes nachfolgende Pfandrecht, das gegen das Eigentum eingereicht wird, bleibt bei der Immobilie und wird zur Verantwortung des Darlehensgebers, wenn es nicht vor der Vereinbarung für eine Urkunde anstelle der Zwangsversteigerung freigegeben wird. In der Regel ist eine Immobilie mit nur einem Darlehen der beste Kandidat. Oder ein zweiter Kreditgeber könnte eine Urkunde anstelle eines Darlehens akzeptieren, wenn das erste Darlehen aktuell ist und das Vermögen mehr wert ist als die Summe seiner Belastungen .
- Servicerichtlinien verbieten Taten an deren Stelle.
Viele Darlehen werden von PSA bedient, und die Leitlinien in diesen PSA können eine Tat anstelle einer Zwangsvollstreckung verbieten. PSAs müssen Richtlinien befolgen und diese Bedingungen können nicht geändert werden.
- Inakzeptable Begriffe.
Es ist auch möglich, dass die PSA den Kreditnehmer auffordern kann, einen finanziellen Beitrag gegen die Annahme der Urkunde zu leisten, und der Kreditnehmer kann dies entweder aus Prinzip oder wegen fehlender Kapitaldeckung ablehnen.
Nachteile gegenüber einer Zwangsvollstreckung
Suchen Sie immer einen Rechtsbeistand, bevor Sie an der Stelle springen, um der Bank eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung zu geben. Denken Sie daran, es liegt im Interesse der Bank, die Tat von Ihnen zu erhalten. Es ist vielleicht nicht in Ihrem Interesse, dies zu tun. In mancher Hinsicht kann argumentiert werden, dass es eine Stufe höher ist, als eine Hypothek von einer Bank abzuziehen, anstatt eine Hypothek abzuschaffen.
- Auswirkung auf den Kredit.
Eine entsprechende Urkunde hat Auswirkungen auf Ihre Kreditauskunft . Einige Quellen sagen, die Auswirkungen auf den Kredit sind identisch mit denen einer ausgewachsenen Zwangsversteigerung. Die Situation jedes Einzelnen ist anders. Rufen Sie im Zweifelsfall ein Kreditbüro an und fragen Sie. Glaube nicht alles, was du online liest.
- Fähigkeit, ein anderes Zuhause zu kaufen.
Es gibt nichts, das eine Tat stattdessen geben und herumdrehen könnte, um sofort ein anderes Haus zu kaufen. Die Hypothekengiganten Fannie Mae und Freddie Mac , die auf dem zweiten Markt Kredite kaufen, kaufen keine Hypothek von einem Kreditnehmer, der eine Urkunde für 4 Jahre ohne mildernde Umstände unterzeichnet hat, 2 Jahre mit mildernden Umständen. Sie nehmen ständig Änderungen an Richtlinien vor.
Vergleichen Sie die Wartezeit bis zum Kauf nach einer Zwangsversteigerung, die 7 Jahre ohne mildernde Umstände ist, 5 mit, und was Sie aufgenommen haben, ist im Wesentlichen ein 3-Jahres-Gewinn. Wenn Sie es anders betrachten, kann ein Leerverkauf Sie dazu berechtigen, innerhalb von zwei Jahren ein Haus zu kaufen. In diesem Fall haben Sie vielleicht zwei Jahre verloren, wenn Sie nach einer Tat vier Jahre warten müssen.
- Haftungsfreistellung
Stellen Sie sicher, dass die vorliegende Urkunde Sie ausdrücklich von der Verpflichtung befreit, das Darlehen zurückzuzahlen. Außerdem hat es wenig Sinn, den Titel zu übergeben, wenn Sie einen zweiten Kreditgeber haben, der Sie wegen eines Mangels verfolgen wird .
Tipp: Fragen Sie unbedingt Ihren Steuerberater, ob die stornierten Schulden zu einer Steuerschuld führen können. Vorübergehend bietet der 2007 Mortgage Forgiveness Relief Act Schutz, aber das Sonnenuntergänge jährlich. Die Insolvenz kann eine weitere Ausnahme sein.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.