Unternehmen und Banken beauftragen einen Immobilienmakler mit der Erstellung einer Wertmeinung. Der Vertreter des Maklers, in der Regel ein Immobilienmakler , vergleicht mindestens drei ähnliche Immobilien, die kürzlich an die betreffende Immobilie verkauft wurden, und passt sie nach Differenzen an oder ab.
Das Endergebnis in einer Meinung über den Marktwert.
Broker-Preis-Meinungen sind manchmal umstritten, besonders wenn der Agent, der das BPO vorbereitet, wenig Erfahrung oder Wissen über die Nachbarschaft hat. Aber BPOs kosten typischerweise viel weniger als eine vollständige Bewertung.
Während des Marktabschwungs von 2006 bis 2011 zahlten die Banken etwa 50 bis 75 Dollar für ein BPO. Das Problem bei diesem Ansatz ist, dass die Bank dieses Geschäft oft neuen Agenten gab, weil im Allgemeinen nur diese Agenten bereit waren, für so wenig zu arbeiten. Es war nicht ungewöhnlich, dass ein Teilzeitagent zum Haus eines Verkäufers hochfuhr und ihre Kinder auf ihren Sitzen im Auto festgeschnallt blieb, während der Agent in das Haus stürmte, schnell ein paar Fotos mit ihrem Handy schoss und hinausrannte.
Die Banken schienen dem BPO nicht zu viel Gewicht beizumessen, da das BPO nicht immer zur Ermittlung des Werts herangezogen wurde. Höchstwahrscheinlich erforderten die Richtlinien ein BPO, aber Banken verwenden auch andere Kriterien, um einen Verkaufspreis zu bestimmen, besonders wenn der vorgeschlagene Verkauf ein Leerverkauf ist .
Banken könnten den Gewinnverlust mit dem Verlust einer Zwangsvollstreckung vergleichen und feststellen, dass der Verlust durch die Zwangsversteigerung mehr zahlt, so seltsam das für Sie klingen mag.
Zwei Standardtypen von BPOs
Es gibt zwei Arten von Standard-BPOs: das innere BPO, wie oben beschrieben, und ein Drive-by-BPO. Das Drive-by-BPO ist ungefähr so nützlich wie einige interne BPOs.
Es bedeutet nicht zwangsläufig, dass der Agent zu Hause fährt, weil einige faule Agenten nur das Foto auf Google betrachten. Aber es bedeutet, dass das Innere des Hauses nicht auf eine Vorbeifahrt kontrolliert wird. Der Marktwert wird allein durch Zahlen geschätzt: die vergleichbaren Verkäufe innerhalb der letzten 3 Monate.
Manchmal hören Sie ein Drive-By-BPO, das als Desktop-BPO bezeichnet wird, was bedeutet, dass spezialisierte Software einen Wert schätzt. Es ist vergleichbar mit den Arten von Werten, die von einigen populären Webseiten wie dem Zillow Zestimate geschätzt werden . Es kann bis zu einem gewissen Grad genau sein, ersetzt aber nicht eine Inneninspektion oder eine umfassende Bewertung.
Warum Banken BPOs bestellen
Die zwei häufigsten Gründe für einen BPO-Wert durch eine Bank sind entweder ein Haus in Zwangsvollstreckung, kurz vor dem Eintritt in den Bestand der REO-Häuser der Bank oder ein Leerverkauf. Banken können ein BPO von zwei verschiedenen Immobiliengesellschaften anfordern. Eine Schätzung des Wertzuwachses dient dazu, der Bank zu helfen, schlechte Werte zu vermeiden, die manchmal von unethischen Agenten auf Leerverkäufe gelegt werden.
Banken müssen den BPO-Wert jedoch nicht als tatsächlichen Marktwert akzeptieren. Eine Bank kann diesen Wert als Richtlinie verwenden und könnte einen höheren Verkaufspreis verlangen, um den Verlust auszugleichen. Nur weil eine Bank einen höheren Preis verlangt, bedeutet das nicht, dass der BPO-Wert zu hoch ist.
Dies ist ein Fehler, den einige Agenten machen, indem sie dem BPO-Agenten den falschen Wert vorwerfen, wenn es die Bank ist, die sich entschieden hat, nach einem höheren Preis zu fragen.
Die Bank könnte das BPO nur als zusätzliche Information verwenden. Es gibt viele automatische Bewertungssoftwaresysteme, und ein BPO könnte nur als zusätzlicher Bericht verwendet werden.
Die einzigen Leute, die hoffen, dass der Wert eines BPO niedrig wird, sind im Allgemeinen die Käufer eines Leerverkaufs. Aber selbst eine niedrige Bewertung bedeutet nicht, dass die Bank nicht mehr Geld verlangt. Eine Bank ist nicht verpflichtet, Leerverkäufe zu tätigen, und das ist es, was viele Menschen übersehen.