Hauskäufer fragen nicht oft nach den vergleichbaren Verkäufen, aber sie sollten. Wenn ein Hauskäufer Häuser besichtigt, vergleicht dieser Käufer Häuser zum Verkauf mit anderen Häusern zum Verkauf. Das einzige, was ein Käufer weiß, ist, wie viel der Verkäufer auf der Straße nach einem ähnlichen Grundriss fragt.
Was macht einen vergleichbaren Verkauf aus?
Vergleichbare Verkäufe sind die Verkaufspreise ähnlicher Häuser, die verkauft wurden. Vergleichbare Verkäufe sind weder aktive Listen noch anstehende Verkäufe ; obwohl sie vergleichbar sind, haben diese Werte nicht das gleiche Gewicht wie ein Haus, das bereits verkauft wurde. Vergleichbare Verkäufe werden als Beispiel verwendet, um zu begründen, warum ein Käufer nicht mehr bezahlen möchte als der letzte, der für ein ähnliches Haus bezahlt hat.
Hier sind die Hauptbestandteile eines vergleichbaren Verkaufs:
- Letzter Zeitraum des Verkaufs. Vor vielen Jahren gingen Gutachter 6 Monate in den öffentlichen Aufzeichnungen zurück, um vergleichbare Verkäufe zu ziehen. Seit der Subprime-Hypothekenkrise 2007 hat sich dieser Zeitrahmen erheblich verschärft. Heutzutage verwenden Gutachter in der Regel nur die letzten 3 Monate vergleichbarer Verkäufe.
- Nähe. Idealerweise würde ein Forscher verkaufte Statistiken innerhalb eines bestimmten Radius in Betracht ziehen, typischerweise innerhalb einer ¼ bis ½ Meile von der Subjekt-Eigenschaft. Je näher desto besser. Ein Haus an einer belebten Straße wäre weniger wert als ein Haus mit Blick auf einen See.
- Ähnliche Quadratmeterzahl. Sie können nicht den Preis eines 1.000 Quadratmeter großen Hauses nehmen und verdoppeln, um den Wert eines 2.000 Quadratmeter großen Hauses zu bestimmen. Das liegt daran, dass die Kosten pro Quadratfuß kleinerer Häuser höher sind als die Kosten pro Quadratfuß eines größeren Hauses. Im Idealfall möchten Sie Häuser innerhalb von 10% der Quadratmeterzahl Ihrer Immobilie vergleichen.
- Ähnliches Alter und Konstruktion. Sie werden die Leute sagen hören: Sie bauen keine Häuser wie früher. Aber es bedeutet nicht unbedingt, dass ältere Häuser besser sind als neuere Häuser. Die Werte unterscheiden sich jedoch aufgrund von Charakter und Attraktivität. Ein Ziegeldach zum Beispiel kann ein 50-jähriges Leben über die 25- bis 30-jährige Lebensdauer einer Standard-Kompositionsschindel genießen.
- Ähnliche Losgröße. In einigen neueren Homefracts finden Sie möglicherweise eine Mischung aus Losgrößen. Zum Beispiel bedeutet eine Null-Los-Linie, dass das Haus wirklich keinen Hof hat. Der Seiten- oder Hinterhof kann ohne Gras oder Vegetation sehr klein sein, was Familien mit Kindern normalerweise nicht gefällt. Viele Bereiche berechnen die Losgröße basierend auf der tatsächlichen Quadratmeterzahl aufgeteilt in 43.560 Quadratfuß. Ein Morgen ist 43.560 Quadratfuß. Ein Viertel Morgen oder 10.890 Quadratfuß ist 0,25 Morgen.
- Ähnliche Bedingung. Wenn Sie nicht mit einem Spezialisten aus der Nachbarschaft arbeiten , der den Zustand der meisten Häuser in einem bestimmten Gebiet genau kennt, kann es schwierig sein, den Zustand eines vergleichbaren Verkaufs zu bestimmen. Ein stripped Zwangsversteigerung Haus im Besitz der Bank, die ihre Geräte und Kupferleitungen fehlt, ist viel weniger wert als ein schlüsselfertiges Haus, mit neuen Geräten, Teppichboden und Farbe aktualisiert.
Wenn Sie wirklich Glück haben und Häuser in einer Unterteilung vergleichen, finden Sie möglicherweise exakte Modellduplikate, die Sie als vergleichbare Verkäufe verwenden können.
Warum sollte sich ein Käufer um die vergleichbaren Verkäufe kümmern?
Ein Verkäufer kann vergleichbare Verkäufe verwenden, um seine Preisforderung gegenüber dem Käufer zu begründen. Letztendlich zahlt ein Käufer jedoch einen Betrag, den der Käufer für einen fairen Preis hält. Sie haben wahrscheinlich noch nie einen Käufer sagen hören: "Ich hätte mehr für dieses Haus bezahlen sollen ." Käufer wollen generell weniger bezahlen.
Im Gegenteil, manchmal machen sich Käufer Sorgen, dass sie für ein Eigenheim zu viel bezahlen. Vor allem, wenn sie in einem Immobilienmarkt kaufen . Kein Käufer möchte herausfinden, dass das Haus, das er gerade gekauft hat, weniger wert ist als sein ursprünglicher Preis.
Wenn der Käufer eine Finanzierung erhält, kommt der Gutachter einer Bank ins Bild. Banken möchten auch ihre Investitionen und die Sicherheit ihrer Investitionen schützen. Deshalb beauftragen Banken einen Gutachter auf Kosten des Käufers, um den Wert zu ermitteln und zu begründen.
Bewertungen sind jedoch eine Meinung von Wert. Eine Beurteilung ist nur so gut wie die Erfahrung und das Wissen der Person, die sie vorbereitet hat.
Wenn der Gutachter des Käufers eine niedrige Bewertung abgibt, hat der Verkäufer die Möglichkeit, den Verkaufspreis zu senken. Wenn der Verkäufer dies ablehnt, kann ein Käufer die Bewertung anfechten. Käufer können die Beurteilung durch Vorlage vergleichbarer Verkäufe anfechten.
Während es möglich ist, eine Beurteilung für ausstehende Faktoren anzupassen, wenn die Kompositionen sehr selten sind, sind die besten vergleichbaren Verkäufe immer diejenigen mit Kriterien, die am ehesten zu der der betreffenden Immobilie passen. Bitten Sie Ihren Immobilienmakler, die vergleichbaren Verkäufe vorzubereiten.