Frage: Wirkt sich der Verhaltenskodex für Home Valuation auf die Beurteilung meines Hauses aus?
Ein Leser fragt: "Ich bin völlig verwirrt. Ich habe gehört, dass einige neue Regeln für Bewertungen gelten, aber was ich online finde, ist ein Haufen Kreditjungs, die sich darüber beschweren. Was gibt es? Klingt für mich wie unser Prüfungsverfahren schützt die Öffentlichkeit Ich werde meine Wohnung nächste Woche zum Verkauf anbieten. Wird sich der Home Valuation Code of Conduct auf die Beurteilung meines Hauses auswirken? "
Antwort: Sie sind nicht allein in Ihrer Verwirrung über Bewertungen. Auf den ersten Blick klingt der Home Valuation Code of Conduct, bekannt als HVCC, wie eine gute Idee. Der überarbeitete Beurteilungsprozess betrifft viele Hauseigentümer. Darüber hinaus könnte es zu einer niedrigen Bewertung Ihres Hauses führen.
Der New Yorker Staatsanwalt Andrew Cuomo reichte 2007 eine Klage gegen eAppraisalIT und seine Eltern, First American, ein, weil sie sich bei Washington Mutual gemeldet hatten, was die Gutachter unter Druck gesetzt hatte, sogenannte überhöhte Schätzungen einzureichen.
Als Ergebnis der Klage entschieden sich Fannie Mae und Freddie Mac, die größten Käufer von Hypothekendarlehen in den USA, für die Einführung des Verhaltenskodexes für Home Values. Alle konventionellen Kreditgeber, die Hypotheken an Fannie Mae oder Freddie Mac verkaufen, müssen nun den Verhaltenskodex für Home Valuation befolgen. Es betrifft FHA-Darlehen ab dem 15. Februar 2010 und weiter, und der Prozess selbst wird kontinuierlich aktualisiert.
Was ist der Verhaltenskodex für Home Valuation?
Die Regeln des HVCC besagen, dass einzelne Banken und Hypothekenmakler , die konventionelle Kredite im Sekundärmarkt an Fannie Mae und Freddie Mac verkaufen, ihre eigenen Gutachter nicht mehr manuell auswählen können. Sie müssen eine Gutachterfirma dazu bringen, einen Gutachter aus seinem Gutachterpool zu ziehen, um eine Beurteilung vorzunehmen.
Die HVCC-Regeln sollen die Kollusion zwischen Kreditinstituten und Gutachtern verhindern. Wie auch immer, der Home Valuation Code of Conduct, wie viele Fachleute in der Immobilienbranche behaupten, hat nach hinten losgelassen.
In einem Versuch, aufgeblähte Heimwerte, die einen kleinen Teil des Beurteilungsmarktes ausmachten, zu vereiteln, verursachte das HVCC nach Ansicht von Kritikern zunächst Chaos und verfälschte den gesamten Bewertungsprozess für viele konventionelle Kreditnehmer. Heute ist es besser.
Was ist falsch mit dem Verhaltenskodex für Home Valuation?
Ich kann Ihnen sagen, was auf dem Sacramento-Markt passiert, von dem ich mir ziemlich sicher bin, dass es in fast jedem anderen Immobilienmarkt des Landes wiederholt wird.
- Out-of-Area-Gutachter führen Beurteilungen durch.
Meine Sacramento-Käufer bezahlten einen Gutachter aus Stockton, einer Stadt, die 45 Minuten von Sacramento entfernt liegt, um eine Beurteilung in einer Stadt zu machen, in der der Gutachter weder lebt noch arbeitet. Eine andere Eigenschaft wurde von einem Gutachter aus Las Vegas, Nevada beurteilt. Wenn ein Gutachter für die Arbeit in einem Gebiet lizenziert ist, kann er auch ohne Erfahrung in dieser Gegend arbeiten.
- Gutachter mit weniger Erfahrung führen Bewertungen durch.
Da Gutachter zufällig aus einem Pool aller lizenzierten Gutachter ausgewählt werden, könnte ein Kreditnehmer mit einem ziemlich neuen Gutachter enden. In Kalifornien kann ein Gutachter eine Wohngenehmigung für ein Einfamilienhaus im Wert von bis zu 1 Million US-Dollar erhalten. Die Anforderungen sind 150 Stunden Ausbildung und 2.000 Stunden in der Arbeit innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten, nach dem California Office of Real Estate Appraisers.
- Erfahrene Gutachter gehen aus dem Geschäft.
Die Sache über erfahrene Gutachter ist, dass sie höchstwahrscheinlich in den Häusern in den Nachbarschaften gewesen sind, wo sie gebeten werden, zu beurteilen. Sie wissen, warum ein Haus auf der einen Seite einer physischen Grenze einen höheren Marktwert hat als ein Haus auf der anderen Seite. Sie zählen auf Wiederholungsgeschäfte. Wenn diese Geschäftsgrundlage versiegt, haben sie keine Arbeit mehr und ihr Fachwissen ist wertlos.
- Transaktionen können auseinanderfallen, wenn schlechte Bewertungen zu niedrig sind.
Gutachter, die die Nachbarschaft nicht kennen oder wenig Erfahrung haben, werden viel eher eine unterbewertete Beurteilung abgeben. Wenn eine Schätzung unter dem Verkaufspreis liegt, weigern sich viele Verkäufer zu verhandeln, und die Käufer wollen den Unterschied nicht ausgleichen. Der bevorstehende Verkauf explodiert. Der Verkäufer verliert den Käufer, und der Käufer verliert das Haus . Es gibt andere Möglichkeiten, mit einer niedrigen Bewertung umzugehen, aber die Stornierung der Transaktion ist üblich.
- Der Verbraucher zahlt höhere Kosten für die Beurteilung.
Es gibt kein freies Mittagessen. Da die Bewertungsgesellschaft, die die Gutachter auswählt, bezahlt werden muss, tragen die Verbraucher die Kosten. Ein Teil der Beurteilungsgebühr geht an die Beurteilungsgesellschaft, der Rest an den Gutachter. Jemand muss die Gebühr an die Bewertungsfirma zahlen. Nicht zu vergessen, Gutachter machen weniger Geld, so dass weniger Gutachter im Geschäft bleiben.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.