Schließen, wenn die Bewertung niedrig ist
Haben Sie Bedenken, eine niedrige Bewertung zu erhalten, oder ist Ihre Beurteilung bereits zu einem geringeren als dem erwarteten Wert abgeschlossen? Es tut uns leid, dass dir das passiert ist. In den Märkten des Verkäufers treiben mehrfache Angebotssituationen oft den Kaufpreis höher als vergleichbare Verkäufe in dem Gebiet; Aus diesem Grund befürchten viele Verkäufer in diesen Fällen, dass die Bewertungen niedrig ausfallen werden. In den Märkten des Käufers , wenn die Preise niedrig oder fallend sind, sind die Verkäufer auch besorgt, dass die Schätzung eine niedrige Bewertung sein wird.
Geringe Bewertungen können auf jedem Markt auftreten: heiß, kalt oder neutral .
Warum passieren niedrige Bewertungen?
Die National Association of Realtors berichtet in ihrer monatlichen REALTOR Confidence Index Survey für Verkäufe zwischen November 2016 und Januar 2017, 22% der Befragten waren mit Beurteilungsfragen konfrontiert. In der NAR-Umfrage zu Hypothekenherausgebern gaben 55% der Befragten für diesen Zeitraum Bewertungen an.
Es gibt eine Reihe von Gründen, warum Wohnungen nicht zum Verkaufspreis bewertet werden und Bewertungen niedrig sind. Hier sind ein paar:
- Künstlich überhöhte Preise aufgrund mehrerer Angebote .
- Sinkende Marktwerte durch weniger Einkäufe bei einem größeren Bestand an Häusern.
- Fallout aus einer Fülle von Zwangsversteigerungen oder Leerverkäufen in der Nachbarschaft, vor allem, wenn keine anderen vergleichbaren Verkäufe existieren.
- Falsche Bewertung durch den Versicherer .
- Überbewertung durch den Verkäufer.
- Unerfahrener Gutachter, der lokale Einflüsse auf den Wert nicht versteht.
- Steigende Marktwerte aufgrund begrenzter Lagerbestände und wenigen Comps.
- Der Gutachter hat die ausstehenden Verkaufsdaten übersehen, die höhere vergleichbare Umsätze bei Schließung widerspiegeln könnten, oder der Gutachter hat vergleichbare Verkäufe aus den falschen Stadtteilen ausgewählt.
- Der Käufer erhält vom Verkäufer Geld zurück , was dazu führt , dass der Kreditgeber glaubt, dass der Preis aufgebläht wurde.
Ein Faktor, der nicht ins Spiel kommt, ist, ob der Kreditgeber den Kredit machen will. Kreditgeber wollen Geld leihen, und Kreditgeber dürfen nicht redlinen .
Lösungen für Low Appraisals
Keine Panik, wenn die Beurteilung niedrig ist. Es ist schwer, ruhig zu bleiben, wenn es so aussieht, als würde der bevorstehende Verkauf auseinanderfallen, aber beide Parteien haben Optionen:
- Käufer kann die Differenz in bar ausgleichen.
Der Kreditgeber kümmert sich nur dann um die Bewertung, wenn er das Beleihungsausmaß beeinflusst. Eine niedrige Bewertung bedeutet nicht, dass der Kreditgeber nicht verleihen wird. Dies bedeutet, dass der Kreditgeber ein Darlehen auf der Grundlage des im Vertrag vereinbarten Verhältnisses zum geschätzten Wert leistet. Manchmal lässt der Kreditgeber des Käufers dem Käufer nicht zu, die Differenz in bar zu zahlen, und in diesem Fall muss der Käufer stattdessen einen Teil der Abschlusskosten des Verkäufers zahlen.
- Der Verkäufer kann den Preis senken.
Wenn das Haus überteuert oder der Wert aufgebläht war, ist dies oft die beste Lösung. Es macht den Käufer glücklich und der Kreditgeber ist zufrieden. Es gibt keine Garantie, dass, wenn der Käufer weggeht, der Verkäufer keine niedrige Schätzung vom Kreditgeber des zweiten Käufers erhält, ganz zu schweigen von der Zeit und den Schwierigkeiten, die es braucht, um das Eigentum wieder zu verkaufen. Manchmal ist ein Vogel in der Hand am besten.
- Der Verkäufer kann anbieten, eine zweite Hypothek für die Differenz zu tragen.
Wenn der Käufer das Haus wirklich will, aber nicht in der Lage ist, die Differenz in bar auszuzahlen, ist es eine Option, Zahlungen zu leisten oder eine Pauschalzahlung zu einem späteren Zeitpunkt an den Verkäufer zu leisten. Nach dem Treuhandkonto behalten die Verkäufer oft das Recht, die zweite Hypothek zu diskontieren, sie für weniger als den Nennwert an einen Anleger zu verkaufen.
- Bestellen Sie eine zweite Beurteilung.
Erstens, wenn Ihr Darlehen ein FHA-Darlehen ist, fragen Sie den Kreditgeber für eine Liste der zugelassenen Gutachter. Entweder der Verkäufer oder der Käufer kann die zweite Schätzung bezahlen. Manchmal wird die zweite Beurteilung höher ausfallen als die erste, besonders wenn der erste Gutachter unerfahren war oder Fehler gemacht hat.
Wenn es sich bei Ihrem Darlehen um ein herkömmliches Darlehen handelt , unterliegt es den Regeln des Home Valuation Code of Conduct (HVCC). Barb Torres, ein akkreditierter Senior-Gutachter, sagt: "Sobald die Parteien feststellen, dass ein Gutachter mit dem lokalen Markt nicht vertraut ist, haben sie jedes Recht, den Kreditgeber zu kontaktieren (vorzugsweise schriftlich), um einen lokalen Gutachter zu verwenden . "
- Geben Sie eine Liste vergleichbarer Verkäufe an .
Bitten Sie die beteiligten Agenten, eine Liste der letzten vergleichbaren Verkäufe zusammenzustellen, die den vereinbarten Verkaufspreis rechtfertigen. Reichen Sie diese Liste beim Underwriter ein und bitten Sie um eine Überprüfung der Beurteilung. Versuchen Sie, die Kompositionen näher an der Subjekt-Eigenschaft zu verwenden als die vom Beurteiler verwendeten Kompositionen.
- Bitten Sie die Agenten außerdem, die Listing-Agenten für ausstehende Verkäufe anzurufen, um den tatsächlichen Verkaufspreis dieser Eigenschaften herauszufinden. Listing-Agenten müssen den Verkaufspreis nicht bekannt geben, aber viele helfen gerne, weil sie sich in der gleichen Situation befinden. Sie können immer fragen, ob der Agent denkt, dass Ihr Preis geschätzt wird, wenn der Agent sich weigert, den ausstehenden Preis preiszugeben.
Kompromiss über den Wert. Manchmal werden sich die Verkäufer ein wenig zurückziehen, wenn der Käufer den gesamten Differenzbetrag bezahlt und sich irgendwo zwischen einer vollen Bareinlage und einer vollständigen Preissenkung befindet. Bei einem Unterschied von etwa $ 10.000 könnte ein Verkäufer akzeptieren, $ 5.000 in bar zu akzeptieren und den Preis um $ 5.000 zu senken.
- Bitten Sie den Verkäufer, für eine unabhängige Schätzung zu bezahlen. Wenn der Käufer zum Beispiel 20% einbüßte, könnte der Käufer zu einem 10% -Rückzahlungskreditprogramm wechseln und das neu freigesetzte Geld verwenden, um eine höhere Barzahlung an den Verkäufer auszuhandeln.
- Brechen Sie die Transaktion ab.
Viele Kaufverträge enthalten ein Darlehenskontingent . Wenn die Schätzung niedrig ist, ist der Käufer nicht berechtigt, die Immobilie zu den vereinbarten Bedingungen im Vertrag zu kaufen. Ein korrekt geschriebenes Darlehen ermöglicht es dem Käufer, den Vertrag zu kündigen und verlangt vom Verkäufer, die Kaution des Käufers freizugeben .
Ebenso könnte der Verkäufer mehr verkaufen, indem er das Haus wieder auf den Markt bringt und nach einem neuen Käufer sucht. Solange die niedrige Bewertung nicht FHA war, könnte die neue Beurteilung sehr unterschiedlich sein. FHA-Beurteilungen wird eine Fallnummer zugewiesen. Wenn also der erste Käufer FHA und der zweite Käufer FHA ist, wird die gleiche Bewertung verwendet.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.