Verkaufsgegenstand sind keine Kreditannahmen
Was ist der Einkauf unterworfen?
"Kaufgegenstand" bedeutet den Kauf eines Eigenheims, das der bestehenden Hypothek unterliegt.
Dies bedeutet, dass der Verkäufer die bestehende Hypothek nicht bezahlt und der Käufer die Zahlungen übernimmt. Der Restbetrag der bestehenden Hypothek wird dann als Teil des Kaufpreises des Käufers berechnet.
Warum würde ein Käufer ein Haus kaufen, das der Hypothek unterliegt?
Der Hauptgrund für den Kauf unterliegt der Übernahme des bestehenden Zinssatzes des Verkäufers. Wenn die derzeitigen Zinssätze bei 7% liegen und der Verkäufer einen festen Zinssatz von 5% hat, kann diese 2% ige Abweichung einen großen Unterschied bei der monatlichen Zahlung des Käufers ausmachen.
- Eine $ 200.000 Hypothek mit einem Zinssatz von 5% wird mit einer Zahlung von $ 1.073,64 pro Monat amortisiert.
- Eine Hypothek von $ 200.000 zu einem Zinssatz von 7% wird mit einer Zahlung von $ 1.330,60 pro Monat amortisiert.
- Die monatlichen Einsparungen für einen Käufer unter diesen Umständen betragen $ 256,96 oder $ 3,083.52 pro Jahr.
Ein zweiter Grund: Käufer qualifizieren sich in der Regel nicht für den Kauf eines Eigenheims, wenn sie sich für eine Finanzierung entscheiden, es sei denn, der Verkäufer entschließt sich, die Kreditauskunft des Käufers zu ziehen.
Wenn ein Verkäufer will, kann auch ein Käufer mit schlechtem Kredit eine Heimat kaufen.
Drei Arten von Betreff zu Optionen
Ein Verkaufsobjekt beinhaltet nicht unbedingt eine Finanzierung durch den Eigentümer, aber es könnte. Ob der Verkäufer irgendeine Art von Finanzierung trägt, hängt davon ab, ob der Verkäufer die Hypothek und / oder die Höhe der Anzahlung gegen den Kaufpreis verpackt.
- Ein direktes Gegenstück zu einem Cash-to-Loan: Die häufigste Art von Subjekt ist, wenn der Käufer in bar die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem bestehenden Kreditsaldo des Verkäufers bezahlt. Zum Beispiel, wenn das bestehende Kreditsaldo des Verkäufers 150.000 $ beträgt und der Verkaufspreis 200.000 $ beträgt, muss der Käufer dem Verkäufer 50.000 $ in bar geben.
- Ein direktes Thema mit Verkäufer carryback: Verkäufer Carrybacks , auch bekannt als Verkäufer oder Eigentümer Finanzierung, sind am häufigsten in Form einer zweiten Hypothek gefunden . Ein Verkäufer-Rückkauf könnte auch ein Grundstücksvertrag oder ein Leasing-Optionsverkaufsinstrument sein .
Wenn der Verkaufspreis beispielsweise 200.000 US-Dollar beträgt, der bestehende Darlehenssaldo 150.000 US-Dollar beträgt und der Käufer eine Anzahlung von 20.000 US-Dollar leistet, würde der Verkäufer den verbleibenden Restbetrag von 30.000 US-Dollar zu einem separaten Zinssatz und zwischen den Parteien ausgehandelten Konditionen tragen. Der Käufer würde zustimmen, eine Zahlung an den Kreditgeber des Verkäufers und eine separate Zahlung zu einem anderen Zinssatz an den Verkäufer zu leisten.
- Wrap-around unter : Ein Wrap-around-Thema gibt dem Verkäufer einen Override von Interesse, weil der Verkäufer Geld auf dem bestehenden Hypothekensaldo macht. Nehmen wir an, die bestehende Hypothek trägt einen Zinssatz von 5%. Wenn der Verkaufspreis 200.000 US-Dollar beträgt und der Käufer 20.000 US-Dollar ausgibt, würde der Verkäufer eine Rückzahlung von 180.000 US-Dollar erhalten. Bei einer Rate von 6% macht der Verkäufer 1% auf die bestehende Hypothek von $ 150.000 und 6% auf den Restbetrag von $ 30.000. Der Käufer würde 6% auf 180.000 $ zahlen.
Unterschied zwischen dem Betreff und einer Darlehensannahme
In einem Geschäft, in dem keine Transaktionen durchgeführt werden, teilen weder der Verkäufer noch der Käufer dem bestehenden Kreditgeber mit, dass der Verkäufer die Immobilie verkauft hat und der Käufer nun die Zahlungen leistet. Der Käufer hat die Erlaubnis der Bank zur Übernahme des Darlehens nicht erhalten. Die Kreditgeber legen ihren Hypotheken besondere Worte bei und vertrauen den Gläubigern das Recht, den Kredit im Falle der Entfremdung zu beschleunigen.
Bitten die Banken diese Kredite fällig und zahlbar bei Übertragung? Es kommt darauf an. In bestimmten Situationen sind einige Banken einfach glücklich, dass jemand - irgendjemand - die Zahlungen leistet. Aber die Banken haben das Recht aufgrund der Beschleunigungsklausel in der Hypothek oder Treuhandurkunde. Das macht es für einen Käufer zu einer riskanten Situation. Kann der Käufer das Darlehen auf Verlangen der Bank nicht begleichen, könnte die Bank eine Zwangsvollstreckung einleiten.
Wenn ein Käufer eine Kreditannahme durchführt , übernimmt der Käufer das Darlehen formell mit der Erlaubnis der Bank. Dies bedeutet, dass der Name des Verkäufers aus dem Darlehen entfernt wird, und der Käufer qualifiziert sich für das Darlehen, genau wie jedes andere Kaufgelddarlehen . Im Allgemeinen berechnen Banken dem Käufer eine Übernahmegebühr, um eine Kreditannahme zu verarbeiten, aber die Gebühr ist viel geringer als die Gebühren, um ein konventionelles Darlehen zu erhalten . FHA-Darlehen ermöglichen eine Kreditaufnahme, aber die meisten herkömmlichen Kredite nicht.