Wie Sie Ihre Zahlungen mit einer Hypothek Neufassung senken
Wie das Umsetzen funktioniert
Bei den meisten Wohnungsbaudarlehen (wie 15-jährige oder 30-jährige Festhypotheken ) zahlen Sie den Kredit mit festen monatlichen Zahlungen ab. Diese Zahlungen ändern sich im Allgemeinen nicht während der Laufzeit Ihres Darlehens, es sei denn, Sie verwenden eine Hypothek mit variablem Zinssatz. Wenn Sie am ersten Tag 1.500 $ pro Monat zahlen, zahlen Sie den gleichen Betrag.
Wenn Sie einen Kredit umschreiben, leisten Sie eine hohe Zahlung, und Ihr Kreditgeber berechnet Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen neu. Dies kann in verschiedenen Situationen hilfreich sein:
- Niedrigere monatliche Zahlungen:
- Wenn Ihre erforderlichen Zahlungen zu hoch sind, kann eine Neufassung zu einer einfacheren monatlichen Zahlung führen
- Schulden abzahlen:
- Wenn Sie eine beträchtliche Menge an Geld haben und Sie Ihre Schulden reduzieren möchten, können Sie dies mit einer Neufassung tun und eine niedrigere Zahlung genießen
Darlehenszahlungen werden auf der Grundlage mehrerer Faktoren berechnet:
- Schuldenbetrag - wie viel Sie geliehen haben
- Zinssatz für das Darlehen
- Die Zeit, die Sie benötigen, um das Darlehen zurückzuzahlen (auch bekannt als der Begriff )
Wenn Sie eine dieser Eingaben ändern, ändert sich die daraus resultierende monatliche Zahlung. Die Darlehenszahlungen ändern sich jedoch normalerweise nicht, nachdem das Darlehen gewährt wurde . Sie können jeden Monat zusätzliches Geld senden oder einen großen Scheck schreiben, aber Ihr Kreditgeber wird Ihre monatliche Zahlung nicht ändern, es sei denn, Sie beantragen eine Neufassung (und werden dafür zugelassen).
Eine Neufassung erhalten
Um Ihren Kredit neu zu verhandeln, sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber. Fragen Sie frühzeitig nach dem Prozess, da Sie einige wichtige Details benötigen:
Lässt Ihr Darlehensgeber Hypotheken neu?
Einige nicht, und es ist nicht wert, Ihre Zeit zu verschwenden, wenn es keine Option ist.
Was ist die erforderliche Mindestkapitalzahlung, um sich für eine Neufassung zu qualifizieren?
Möglicherweise müssen Sie warten und für einen längeren Zeitraum speichern.
Minimum von $ 5.000 sind nicht ungewöhnlich.
Wie viel kostet es, neu zu erstellen?
Sie werden wahrscheinlich eine Gebühr von mehreren hundert Dollar bezahlen müssen. Denken Sie daran, während Sie überlegen, wie lange Sie den Kredit behalten. Auch hier möchten Sie vielleicht warten und eine größere Zahlung vornehmen (wenn die Situation richtig ist), damit Sie mehr Geld für Ihr Geld bekommen.
Was wird Ihre neue Zahlung sein?
Finden Sie heraus, wie stark sich Ihre Auszahlung auszahlt. Es ist vielleicht nicht so toll, wie du es dir erhoffst.
Wie viel sparen Sie am Interesse?
Die meisten Menschen konzentrieren sich auf die monatliche Zahlung, aber auch die Zinskosten sind wichtig . In der Tat könnten Sie tatsächlich mehr sparen, wenn Sie eine Pauschalzahlung machen und Sie nicht das Darlehen umwandeln. Durch das Recasting wird Ihre Zahlung reduziert (nachdem Sie die Schulden reduziert haben), sodass Sie das Darlehen zum ursprünglich geplanten Zeitpunkt zurückzahlen. Wenn Sie jedoch weiterhin die ursprüngliche Zahlung leisten - nachdem Sie eine Pauschalzahlung geleistet haben, um den Kreditsaldo zu reduzieren - werden Sie Ihr Darlehen schneller begleichen und Geld für Zinsen sparen.
Die Formalitäten
Sobald Sie bereit sind, weiterzumachen, müssen Sie nur Formulare ausfüllen und Geld senden. Stellen Sie sicher, dass Sie wissen, wann Sie Ihre Zahlung reduzieren müssen, und warten Sie, bis Sie sicher sind, dass es sicher ist. Danach finden Sie jeden Monat etwas produktives mit dem zusätzlichen Geld: außer für den Ruhestand oder andere wichtige Ziele.
Führe die Zahlen aus
Ihr Hypothekendarlehengeber kann Ihnen mit nützlichen Informationen versorgen. Vielleicht möchten Sie jedoch selbst mit den Zahlen basteln. Um dies zu tun, müssen Sie modellieren, wie das Darlehen im Laufe der Zeit ausgezahlt wird. Dies ist bekannt als Amortisation - und es ist nicht so schwer zu tun.
Sie können den Fortschritt Ihres Darlehens von Hand berechnen, aber Tabellen erleichtern den Prozess. Wählen Sie ein Datum aus, an dem Sie die Einmalzahlung vornehmen, und reduzieren Sie Ihr Kreditsaldo entsprechend. Berechnen Sie dann, wie die neue Zahlung das gleiche Auszahlungsdatum annehmen würde (mit anderen Worten, wenn Sie noch 12 Jahre auf Ihrem Darlehen haben, berechnen Sie für 12 Jahre - beginnen Sie nicht mit einem 30-jährigen Darlehen neu).
Als nächstes sehen Sie sich die Zahlen an, um zu sehen, wie viel Sie wirklich sparen. Experimentieren Sie mit verschiedenen Zahlungsbeträgen und finden Sie heraus, was für Sie funktioniert.
Refinanzierung oder Neufassung?
Auch hier ist eine Neufassung nicht immer die beste Option.
Eine einfache Alternative ist, nur eine Pauschalzahlung zu machen und mit Ihren bestehenden (größeren) monatlichen Zahlungen fortzufahren. Refinanzierung Ihres Darlehens ist eine andere Option.
Manchmal ist es hilfreich, zu vergleichen und zu kontrastieren, also hier ist, wie eine Neufassung mit einer Refinanzierung verglichen wird:
- Die Gebühren sind bei einer Neufassung niedriger
- Amortisierung (oder "die Uhr") beginnt nicht bei der Neufassung (in den ersten Jahren eines 30-jährigen Darlehens zahlen Sie mehr Zinsen, als Sie für Ihre Schulden zahlen)
- Schließungskosten werden nur bei der Refinanzierung bezahlt, obwohl möglicherweise eine Gebühr für die Neufassung erhoben wird
- Der Prozess kann einfacher und schneller sein, weil Sie keine Beurteilung, Kreditprüfungen oder das für einen neuen Kredit erforderliche Underwriting benötigen
- Der Zinssatz, den Sie zahlen, ändert sich nicht mit einer Neufassung, aber es könnte sich ändern, wenn Sie sich refinanzieren
Letztlich macht eine Neufassung Sinn, wenn Sie zusätzliches Geld zur Hand haben und einen anständigen Kredit haben. Refinanzierung ist die Antwort, wenn Sie wesentlich besser tun können, indem Sie das bestehende Darlehen ausradieren und neu anfangen - seien Sie einfach sicher, dass Sie am Ende nicht mehr Zinsen zahlen, indem Sie das Leben Ihres Darlehens verlängern.