Wissen Sie, ob Sie refinanzieren sollten oder nicht
Sie erfahren alles, was Sie über Ihr bestehendes Darlehen und den möglichen Ersatz wissen müssen.
Berechnen Sie Ihren ursprünglichen Kredit
Ja, Sie wissen bereits, wie hoch Ihre monatliche Zahlung ist und wie viel Sie noch schulden. Sie müssen jedoch auch wissen, wie viel von jeder Zahlung auf Ihre Zinskosten, und wie viel davon tatsächlich das Geld, das Sie geliehen hat. Um das herauszufinden, benötigen Sie eine Tilgungstabelle, die Sie aus einer Vielzahl von Quellen beziehen können. Ich ziehe es vor, Excel zur Berechnung der Amortisation zu verwenden , aber Sie können auch einen Online-Rechner oder eine andere Tabellenkalkulationssoftware verwenden.
Für diese Beschreibung werde ich erklären, wie Sie Ihre Refinanzierungsoptionen mit Excel berechnen, aber der Prozess ist der gleiche, wenn Sie den Amortisationsrechner von About.com oder ein anderes Programm verwenden (es ist am besten, eine Tabelle zu verwenden, da die Zahlen genauer sind ). Wir nehmen Folgendes an, während wir ein Beispiel durcharbeiten:
- Ursprünglicher Kreditbetrag: 180.000 $
- Ursprüngliches Darlehensdatum: 1. 7. 2003
- Das heutige Datum: 1. 7. 2012
- Zinssatz für das Darlehen: 5,4%
- Darlehenslaufzeit: 30 Jahre
Um die Details Ihres ursprünglichen Darlehens zu erhalten, geben Sie diese in den von Ihnen gewählten Tilgungsrechner ein. Wenn möglich, geben Sie den tatsächlichen Monat und das Jahr ein, in dem Sie ursprünglich Geld geliehen haben. Verwenden Sie Ihren ursprünglichen Kreditbetrag - nicht den Betrag, den Sie derzeit schulden.
Finde heraus, wo du stehst
Beachten Sie, wo Sie mit Ihrem aktuellen Darlehen stehen. Scrollen Sie bis zum heutigen Datum und sehen Sie, wie viel Sie noch auf das Darlehen schulden. In unserem Beispiel ist es $ 152,160.64 (Ihre Zahlen können aufgrund von Rundungen variieren, abhängig von der verwendeten Software und der Genauigkeit der Software).
Berechnen Sie den Ersatzkredit
Finde heraus, wie dein neuer Kredit aussehen würde, wenn du dich refinanzierst. In diesem Beispiel nehmen wir Folgendes an:
- Darlehensbetrag: $ 152,160.64 (von oben kopiert)
- Startdatum des Darlehens: 01.07.12
- Zinssatz für neues Darlehen: 4,25%
- Darlehenslaufzeit: 30 Jahre
Sie werden feststellen, dass Ihre monatliche Zahlung auf $ 748,54 fällt, wenn Sie refinanzieren (vs $ 1.010,76 für das ursprüngliche Darlehen). Dies ist ansprechend, aber es sollte nicht überraschen, da Ihr neues Darlehen kleiner ist und es mit einem niedrigeren Zinssatz kommt. Sparen auf die monatliche Zahlung kann für Sie wichtig sein, aber es ist nur einer von mehreren wichtigen Faktoren.
Machen Sie einige Annahmen darüber, wie lange Sie das Darlehen behalten werden
Leider gibt es selten eine klare Antwort, wenn Sie entscheiden, ob Sie refinanzieren oder nicht. Sie müssen entscheiden, was Ihrer Meinung nach passieren wird, und Ihre Entscheidung basierend auf Ihren Annahmen treffen. Versuchen Sie also abzuschätzen, wie lange Sie das neue Darlehen behalten werden. Bleibst du für die nächsten 7 Jahre im selben Haus?
Bleibst du die ganzen 30 Jahre dort? Es ist in Ordnung, wenn Sie es nicht wissen - Sie können mehrere Was-wäre-wenn-Analysen durchführen.
Sehen Sie sich die Zinskosten an
Jetzt können Sie unter die Haube schauen und sehen, was passiert, wenn Sie sich refinanzieren. Finden Sie heraus, wie viel Sie mit dem alten Kredit und dem neuen Kredit für Zinsen ausgeben. Gehen Sie zu jeder Tilgungstabelle und berechnen Sie den Gesamtbetrag in der Spalte "Zinsen". Beginnen Sie mit dem heutigen Datum und fahren Sie fort, bis Sie denken, dass Sie das Darlehen loswerden werden (7 Jahre, oder wenn es sich auszahlt, oder was auch immer Sie wählen).
Dies ist am einfachsten, wenn Sie jeden Kredit mit einer Tabelle berechnet haben oder wenn Sie Ihre Tilgungstabelle kopieren und in eine Spreadshee einfügen können. Sehen Sie sich ein Beispiel an, wie es hier geht, oder benutzen Sie die Funktion SUMME in OpenOffice, Google Docs oder Excel. In unserem Beispiel gibt es einige interessante Unterschiede:
- Wenn Sie das bestehende Darlehen behalten, bis es ausgezahlt ist, werden Sie von heute bis 2033 $ 103.236 in Zinsen ausgeben
- Wenn Sie das Darlehen refinanzieren und behalten, bis es ausgezahlt ist, werden Sie von heute bis 2042 $ 117.313 in Zinsen ausgeben
Ist es in den nächsten 30 Jahren etwa $ 14.000 wert, um die niedrigere monatliche Zahlung zu erhalten? Vielleicht ist es das und vielleicht auch nicht. Aber was ist, wenn Sie das Darlehen nur für 10 Jahre behalten (oder im Haus bleiben)?
- Wenn Sie den bestehenden Kredit behalten, werden Sie $ 69.565 Zinsen bis Juli 2022 ausgeben
- Wenn Sie sich refinanzieren, werden Sie 58.545 $ in Zinsen zwischen heute und Juli 2022 ausgeben
In diesem Fall sieht die Refinanzierung attraktiver aus. Sie profitieren nicht nur von einer niedrigeren Zahlung, sondern auch von den Zinskosten (weil Sie die Zinsen für die gesamten 30 Jahre nicht weiter bezahlen werden).
Finden Sie heraus, wie Sie mit Abschlusskosten umgehen können
Wenn Sie sich refinanzieren, müssen Sie möglicherweise Abschlusskosten bezahlen. Sie müssen diese Kosten auch berücksichtigen, wenn Sie entscheiden, was zu tun ist. Sie könnten die Opportunitätskosten für die Verwendung dieser Mittel in Betracht ziehen: Könnten Sie Zinsen für dieses Geld verdient haben? Wenn ja, lohnt es sich, das Geld für die Kosten zu verwenden?
Sie können auch die traditionelle Refinanzierungs-Breakeven-Formel in Betracht ziehen: Wie lange dauert es, bis Sie das ausgegebene Geld wiedererlangen, vorausgesetzt, Ihre monatliche Zahlung sinkt (teilen Sie die monatlichen Einsparungen durch Ihre gesamten Abschlusskosten, um herauszufinden, wie viele Monate dies dauern wird). Bleibst du lange genug im Haus, um diese Kosten zu decken? Was auch immer Sie tun, stellen Sie sicher, dass Sie die Kosten nicht ignorieren, weil sie ein wichtiger Teil des Puzzles sind.
Wenn Sie die Abschlusskosten finanziert oder in den neuen Kredit "eingepackt" haben (oder wenn Sie ein Darlehen ohne Abschlusskosten erhalten ), müssen Sie möglicherweise nichts weiter tun - die Kosten sind bereits in Ihrem größeren Darlehensbestand berücksichtigt oder höherer Zinssatz.