Sind Full-Service-Immobilienmakler das zusätzliche Geld wert?
Art des Marktplatzes
- Wenn Sie gerade in einem Verkäufermarkt sind, verkaufen Häuser wahrscheinlich die Minute, die sie den Mehrfachlistendienst schlagen. Ein einäugiges Schaf mit zwei Pfoten, die hinter ihrem Rücken gefesselt waren, konnte ein Haus in MLS plumpsen und ein Angebot bekommen. Wird es der höchste Preis sein, den Sie bekommen können?
- Käufermärkte existieren, wenn der Bestand das Angebot an Käufern übersteigt. In diesen Märkten werden einige Häuser überhaupt nicht verkauft. Hier zahlt sich Know-how und Mehrarbeit aus. Angebote, die zum Top-Preis verkaufen, sind typischerweise diejenigen, die den meisten Käufern ausgesetzt sind, die gut bewertet sind, gut vermarktet werden und sich gut zeigen.
MLS und das Internet
Ich schaudere, wenn ich sehe, dass neue Angebote ohne Foto auf MLS treffen, weil ich weiß, dass Agenten und Käufer sie ohne weitere Überlegung weitergeben. Viele Multiple-Listing-Dienste akzeptieren heutzutage 8 bis 12 Fotos. Aus diesem Grund stellen viele Full-Service-Agenten professionelle Fotografen ein und schießen doppelt so viele Fotos.
- Die Profis verbringen viel Zeit damit, Fotos zu sortieren, um diejenigen auszuwählen, die am hellsten sind, die besten Winkel, den schärfsten Kontrast und die beste Farbe.
- Fotos werden beschnitten und in der Größe angepasst, um positive Attribute hervorzuheben.
- Jedes Foto wird in MLS mit einer verlockenden Beschreibung in voller Länge eingegeben.
Wenn ich ein Foto sehe, das vom Multiple-Listing-Service statt von einem Pro oder dem Agenten gemacht wird, sehe ich auch einen faulen Immobilienmakler, der sich nicht genug kümmert oder nicht genug bezahlt wird, um das Eigentum seines Kunden richtig zu vermarkten.
Beschilderung
Viele Mom 'n' Pop-Operationen und Discount-Broker geben kein Geld für professionelle Zeichen aus, weil sie nicht daran glauben oder sich das nicht leisten können.
Gute Beschilderung ist kostenlose Werbung. Viele Full-Service-Firmen werden werben:
- Hauptbüro Telefonnummer
- Persönliche Handynummer oder Voicemail-Nummer des Agenten
- Website für weitere Informationen
- Virtuelle Tour-Links
- Spezifische Informationen, die dieses Haus von anderen in der Gegend unterscheiden
Marketing-Materialien
Full-Service-Unternehmen neigen dazu, Qualität zu projizieren, und das bedeutet Vier-Farben-Flyer und Vier-Farben-Direct-Mail-Stücke. Die Tage, in denen Kinder aus der Nachbarschaft angeheuert wurden, um Fotokopien auf die Vordertreppe von Nachbarn zu werfen, sind vorbei. Full-Service-Marketing ist erstklassig.
Offene Häuser
Nicht alle Häuser sind richtig für ein offenes Haus , aber diejenigen, die Finesse erfordern. Dies bedeutet, die Käufer, die durchkommen, zu unterstützen, indem sie auf eindrucksvolle Merkmale des Hauses hinweisen, ohne dass sich der Käufer bedrückt oder verfolgt fühlt, und das an sich ist eine Kunst. Es erfordert den Service einer erfahrenen Verkäuferin. Viele Discount Broker weigern sich, Häuser offen zu halten.
Full-Service-Agenten beraten Verkäufer. Sie finden heraus, was den Verkäufer dazu gebracht hat, das Haus zu kaufen und wie dieser Moment passiert ist. Dann wenden sie dieses Wissen in offenen Häusern an. Nehmen wir zum Beispiel an, ein Verkäufer sagte, dass der Moment kam, als sie zum ersten Mal auf den Pool hinausblickte. Als sie sich zu ihrem Mann umdrehte und keuchte: "Ich kann nicht glauben, dass wir es uns leisten können, dieses Haus zu kaufen." Gute Verkäufer bei einem Open würden Käufer bitten, an derselben Stelle am Pool zu stehen.
Dann würden sie wörtlich die erste Erfahrung des Verkäufers teilen.
Verhandlung
Immobilien sind ein extrem wettbewerbsfähiges Geschäft, und es gibt viele Agenten, die um die gleichen Angebote kämpfen. Ein Full-Service-Agent, der den Eintrag gewinnt, ist wahrscheinlich ein guter Verhandler, eine Person, die Sie während der Angebotsverhandlungen auf Ihrer Seite haben wollen. Denk darüber nach. Agenten, die Sie dazu überreden können, zu zahlen, was sie für angemessen halten, werden wahrscheinlich einen Käufer dazu bringen, Ihren Preis zu zahlen. Letztendlich bedeutet das mehr Geld für Sie.
Endgültiger Verkaufspreis
Manchmal verlieren Full-Service-Agenten die Listen, weil dem Verkäufer ein höherer Preis auf Basis von Heißluft und einer niedrigeren Provision versprochen wurde. Es sind diese Angebote, die oft einen Monat später in MLS zu reduzierten Preisen erscheinen. Die Höhe der Preissenkungen übersteigt natürlich nicht den Unterschied in den Provisionen zwischen den Duellagenturen!
In diesen Szenarien erhielten Verkäufer weniger Dienstleistungen und verloren am Ende auch Geld beim Verkauf.
Wenn Sie sich nicht zwischen einem Agenten entscheiden können, der 1 oder 2 Prozent weniger berechnet als einem anderen, denken Sie darüber nach, wie Sie sich fühlen würden, wenn Sie Ihren Verkaufspreis senken müssten, sagen Sie fünf Prozent, um das Haus zu verkaufen. Bitten Sie die Agenten, Ihnen die letzten 24 Monate der Preissenkungen zu zeigen und sie zu vergleichen.
Wie viel machen Agenten?
Agenten werden von Maklern bezahlt. Broker behalten einen Teil, manchmal 50%, und zahlen das Guthaben an den Agenten. Von diesem zahlt der Agent ihre Gemeinkosten und Steuern, die leicht 50% des Netto betragen können. Das wahre Gehalt eines Börsenmaklers liegt zwischen 20% und 30% der Hälfte der Provision. Full-Service-Agenten geben in der Regel mehr für den Overhead aus als ihre Konkurrenten. indem sie sich weigern, den Dienst zu kompromittieren, neigen sie dazu, mehr zu verlangen.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.