Warum Sie Ihr Haus richtig bewerten müssen
Auf der anderen Seite müssen Sie sich keine Sorgen darüber machen, dass die Preise zu niedrig angesetzt werden, da Häuser, die unter dem Marktwert liegen, oft mehrere Angebote erhalten , die dann den Preis auf den Markt treiben.
Bei der Preisgestaltung dreht sich alles um Angebot und Nachfrage. Es ist Teil Kunst und Teil Wissenschaft, und keine zwei Agenten Preis Eigenschaft auf die gleiche Weise. Einige Agenten sind viel besser darin herauszufinden, wie Sie Ihr Haus preislich bewerten können als andere. Erfahrung zählt.
Ziehen Sie Vergleichbare Einträge und Verkäufe
- Sehen Sie sich jedes ähnliche Haus an, das in den letzten drei Monaten in der gleichen Gegend geführt wurde oder ist. Beurteiler verwenden keine Comps älter als 3 Monate.
- Die Liste sollte Häuser innerhalb einer 1/4 Meile zu einer 1/2 Meile und nicht weiter enthalten, es sei denn, es gibt nur eine Handvoll Comps in der allgemeinen Umgebung oder die Eigenschaft ist ländlich.
- Achten Sie auf Trennlinien und physische Hindernisse wie Hauptstraßen, Autobahnen oder Eisenbahnen und vergleichen Sie das Inventar nicht mit der "anderen Seite der Gleise". Wo ich zum Beispiel im Landpark von Sacramento wohne, können identische Häuser auf der anderen Straßenseite um 100.000 variieren. Wahrnehmungen und Erwünschtheit haben einen Wert.
- Vergleichen Sie ähnliche quadratische Bilder mit einer Abweichung von 10% von der Objekteigenschaft, wenn möglich.
- Ähnliche Zeitalter. Ein Viertel könnte aus Häusern bestehen, die in den 1950er Jahren neben einem anderen Ring aus den 1980er Jahren gebaut wurden. Die Werte zwischen den beiden unterscheiden sich. Vergleichen Sie Äpfel mit Äpfeln.
- Ehrlichkeit beurteilen wünschenswert. Wenn Sie das Glück haben, ein Traumhaus zu besitzen, das die Käufer beim Eintreten in Ohnmacht fallen lässt, werden Sie vielleicht mit einer Prämie davonkommen.
Verkauft Comps
- Ziehen Sie den Verlauf für abgelaufene und zurückgezogene Listen, um festzustellen, ob diese vom Markt genommen und wieder aufgenommen wurden. Wenn dies der Fall ist, fügen Sie diese Markttage diesen Listing-Zeiträumen hinzu, um zu einer tatsächlichen Anzahl von Markttagen zu gelangen.
- Vergleichen Sie den ursprünglichen Listenpreis mit dem endgültigen Verkaufspreis, um Preissenkungen zu ermitteln.
- Vergleichen Sie den endgültigen Verkaufspreis mit dem tatsächlichen Verkaufspreis, um die Verhältnisse zu bestimmen. Auf einem Verkäufermarkt ist es üblich, dass Häuser für mehr als 100% des Listenpreises verkaufen. Im Allgemeinen verkaufen Häuser für Listenpreis oder weniger in einem Käufermarkt.
- Passen Sie die Preise für Losgrößenabweichungen, Konfiguration und Ausstattung / Upgrades an.
Zurückgezogene und abgelaufene Einträge
- Suchen Sie nach Mustern, warum diese Häuser nicht verkauft haben und die gemeinsamen Faktoren, die sie teilen.
- Welche Maklerfirma hatte das Listing: Eine Firma, die normalerweise alles verkauft, was sie auflistet, oder war es ein Discount Brokerage, der vielleicht kein Geld für die Vermarktung des Hauses ausgegeben hätte?
- Denken Sie über die Schritte nach, die Sie ergreifen können, um zu verhindern, dass Ihr Zuhause zu einem abgelaufenen Eintrag wird .
Ausstehende Verkäufe
- Da es sich um ausstehende Verkäufe handelt , sind die Verkaufspreise bis zum Abschluss der Transaktionen unbekannt. Aber das hindert niemanden daran, die Listing-Agenten anzurufen und sie zu bitten, es Ihnen zu sagen. Manche werden es tun. Manche werden nicht.
- Notieren Sie sich die Markttage, die sich direkt darauf auswirken können, wie lange es dauert, bis Sie ein Angebot sehen.
- Untersuchen Sie die Geschichte dieser Auflistungen, um Preissenkungen zu ermitteln.
Aktive Angebote
- Dies ist nur wichtig, wenn sie mit Ihrem Angebot verglichen werden, aber bedenken Sie, dass Verkäufer fragen können, was immer sie wollen.
- Um zu sehen, was die Käufer sehen, tourt man durch diese Häuser. Notieren Sie, was Sie mögen und nicht mögen, das allgemeine Gefühl, das Sie beim Betreten dieser Häuser bekommen. Wenn möglich, erzeuge diese Empfindungen in deinem eigenen Zuhause wieder.
- Diese Häuser sind deine Konkurrenz. Fragen Sie sich, warum ein Käufer Ihr Haus vor diesen Dingen bevorzugen und Ihren Preis entsprechend anpassen möchte.
Square Foot Cost Vergleiche
- Denken Sie daran, dass, nachdem Sie ein Angebot erhalten haben, der Kreditgeber des Käufers eine Schätzung bestellen wird, so dass Sie Häuser mit ähnlichen Quadratmeterzahlen vergleichen möchten.
- Gutachter möchten nicht mehr als 25% abweichen und bleiben lieber innerhalb von 10% der Netto-Quadratmeter-Berechnungen. Wenn Ihr Haus 2000 Quadrat. Ft. Ist, sind vergleichbare Häuser die Größen 1800 bis 2200 Quadrat. Ft.
- Durchschnittliche Quadratmeterkosten bedeuten nicht, dass Sie Ihre Quadratmeterzahl um diese Zahl multiplizieren können, es sei denn, Ihr Zuhause ist durchschnittlich groß. Der Preis pro Quadratfuß steigt, wenn die Größe abnimmt, und er nimmt mit zunehmender Größe ab, was bedeutet, dass größere Häuser kleinere Quadratmeterkosten haben und kleinere Häuser einen größeren Quadratmeterpreis haben.
Marktabhängige Preisfindung
- Gleiches Haus, drei verschiedene Preise. Nachdem Sie alle Ihre Daten gesammelt haben, besteht der nächste Schritt darin, die Daten basierend auf den Marktbedingungen zu analysieren. Zu Vergleichszwecken sagen wir, die letzten drei vergleichbaren Verkäufe in Ihrer Nachbarschaft betrugen 250.000 US-Dollar. Auf einem Käufermarkt könnte Ihr Verkaufspreis einige Spielraum für Verhandlungen lassen, aber stark genug sein (in der Nähe des letzten vergleichbaren Verkaufs), um einen Käufer dazu zu verleiten, Ihr Haus zu besichtigen. Um in diesem Markt zu verkaufen, müssen Sie möglicherweise Ihr Haus bei 249.900 $ bezahlen und sich auf 245.000 $ einrechnen.
- In einem Verkäufermarkt möchten Sie vielleicht 10% mehr zum letzten vergleichbaren Verkauf hinzufügen. Wenn es wenig Inventar und viele Käufer gibt, können Sie mehr als den letzten vergleichbaren Verkauf verlangen und wahrscheinlich bekommen. So dass $ 250.000 Haus zu $ 265.000 oder mehr verkaufen könnte.
- In einem ausgeglichenen oder neutralen Markt möchten Sie vielleicht Ihren Preis beim letzten vergleichbaren Verkauf festlegen und dann den Markttrend anpassen. Wenn beispielsweise der letzte Verkauf vor drei Monaten abgeschlossen wurde, der Medianpreis jedoch um mehr als 1% pro Monat gestiegen ist, wären Preise von 254.500 $ sinnvoll.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.