Doppelagentur gegen Einzelagentur
Diese Form, die wir beispielsweise in Kalifornien verwenden, ist keine Vereinbarung; es ist eine Offenbarung. Es offenbart die verschiedenen Arten möglicher Agenturbeziehungen, und es ist wichtig, dass alle Parteien es lesen, um besser darauf vorbereitet zu sein, die Art der gewünschten Agenturbeziehung auszuwählen.
Einzelne Agentur
Einkäufer, die Einkäufer vertreten, arbeiten in einer Agentur als Einkäufer . Verkäufervertreter, die Verkäufer repräsentieren, arbeiten in einer einzigen Agenturkapazität als Listing-Agent .
Agenten, die Kunden unter einer einzigen Agentur vertreten, schulden dem Kunden eine treuhänderische Verantwortung. Sie können keine vertraulichen Informationen mit der anderen Partei oder dem Agenten der anderen Partei teilen. Einzelagenten müssen Sorgfalt und Sorgfalt anwenden, um Pflichten zu erfüllen, alle wesentlichen Fakten offen zu legen und ehrlich zu sein.
Die Beauftragten des Käufers und der Käufer unterschreiben in der Regel einen Maklervertrag , der die Pflichten und Verpflichtungen des Bevollmächtigten festlegt. Wenn Käufer in einigen Staaten keine Maklervereinbarung mit dem Agenten unterzeichnen, repräsentiert dieser Agent nicht den Käufer, sondern wird zu einem Subagenten des Verkäufers. Sub-Agenten schulden dem Verkäufer die gleichen Pflichten wie der Listing Agent .
Die Vertreter des Verkäufers und der Verkäufer unterzeichnen ein Kotierungsabkommen , das auch die Pflichten und Verpflichtungen des Agenten festlegt.
Listing Agents und Buyer's Agents schulden dem Kunden Treue, Vertraulichkeit und Verantwortlichkeit.
Viele Agenten arbeiten als Käufervertreter mit Käufern und als Verkäufervertreter mit Verkäufern. Einige Agenten arbeiten jedoch ausschließlich als exklusive Käuferagenten und nehmen niemals eine Auflistung vor. Andere Agenten arbeiten ausschließlich mit Verkäufern und zeigen niemals Eigentum.
Der Umgang mit spezialisierten Agenten über allgemeine Agenten kann den Kunden eine fokussiertere und kultiviertere Sichtweise bieten.
Dual-Agentur mit zwei Agenten
Da alle Immobilienmakler unter einem Immobilienmakler lizenziert sind, ist es möglich, mit einem Makler zu arbeiten, der vom selben Makler wie der Makler lizenziert ist. Diese Situation schafft eine duale Agentur. Die Agenten könnten in getrennten Büros arbeiten und einander fremd sein, aber da sie vom Makler lizenziert sind, arbeiten sie immer noch unter einer Doppelvertretung, wenn ein Agent den Käufer und der andere den Verkäufer repräsentiert.
Zu Beginn hat ein Agent möglicherweise eine einzelne Agenturbeziehung mit dem Käufer erstellt, aber wenn der Käufer ein Haus auswählt, das vom Makler dieses Agenten aufgelistet wird, ändert sich die Beziehung des Agenten zum Käufer. Nicht alle einzelnen Agenten beachten die Unterscheidung. In der realen Welt sprechen die meisten dieser Dual-Agenten die Rede von Dual-Agentur, sondern gehen weiterhin den Weg der Einzel-Agentur-Darstellung.
Dual-Agentur muss schriftlich zwischen den Parteien vereinbart werden. Gesetze variieren von Staat zu Staat. In Kalifornien zum Beispiel enthalten die Maklerverträge mit exklusiven Käufern Formulierungen, die eine duale Agentur ermöglichen, so dass die meisten Käufer nicht erkennen, dass der Makler ihres Käufers einer dualen Agentur unterliegt.
Nur Exklusivkäufer und Listing Agents, deren Tätigkeit sich ausschließlich auf Listings konzentriert, sind niemals Dual Agents.
Duale Agentur mit demselben Agenten
Ein Listing-Agent für eine Immobilie, der auch den Käufer repräsentiert, ist ein Dual-Agent. Doppelagenten können nicht in einer treuhänderischen Beziehung mit einer der Parteien agieren und müssen Verkäufer und Käufer gleichermaßen behandeln. Sie können keine vertraulichen Informationen weitergeben, aber sie können keinen vertraulichen Rat geben.
Ein Doppelagent in Kalifornien wurde vom Verkäufer verklagt, weil sie dem Käufer sagte, er solle vom Verkäufer eine Teppichzulage verlangen. Es ist sehr schwierig, den höchsten und besten Preis für den Verkäufer zu erhalten, wenn der Agent auch den Käufer vertritt. Der Dual-Agent kann weder über den Preis oder die Konditionen des Eigenheims beraten noch im Namen anderer verhandeln.
Einige Käufer sagen, dass sie es vorziehen, nur mit Listing-Agenten zu arbeiten, weil sie wissen, dass der Agent beide Enden der Provision erhält, nämlich die Listing-Provision und die Maklerprovision des Käufers.
Sie glauben, der Listing-Agent sei "motiviert", wenn ein Käufer ein Kaufangebot macht , um das Angebot anzunehmen. Obwohl ich nachlässig wäre, wenn ich nicht sagen würde, dass einige Agenten auf diese Weise operieren, ist die Tatsache am meisten nicht. Wenn ein Käufer mich mit dieser Art von Denken ansprach, als würde ich alles für einen Auftrag tun, würde ich die Implikation beleidigend finden.
Sie könnten auch den Doppelagenten bitten, die Immobilienprovision weiter zu verhandeln , um den Verkäufergewinn bei einem Billigangebot zu erhöhen.
Transaktionsagenten
Um Doppelagenturen zu vermeiden, werden einige Agenten als Transaktionsagenten arbeiten. Transaktionsagenten vertreten keine der Parteien und schützen nicht die Interessen des Verkäufers oder des Käufers. Sie erleichtern einfach die Transaktion.
Ein Transaktionsagent hilft, die Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag zu erfüllen und stellt die notwendigen Unterlagen für jede Seite zur Verfügung. Es wird ein Teil der Verantwortung genommen, die entsteht, wenn Agenten eine duale Agentur übernehmen und den Agenten weiter von der Loyalität entfernen.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.