Ein Leser sagt: "Ich habe versucht, mein erstes Haus zu kaufen, aber in der Preisklasse, die ich suche, scheinen alle Häuser Leerverkäufe zu sein. Mein Agent versucht, mich davon abzuhalten, einen Leerverkauf zu kaufen, weil sie sagt Banken würden eher einen Ausschluss machen als einen Leerverkauf. Stimmt das? Machen Banken mehr Geld bei Zwangsvollstreckungen als Leerverkäufe? "
Antwort: Die Frage, ob eine Bank bei einer Zwangsversteigerung mehr Geld macht als ein Leerverkauf, hängt in erster Linie von der jeweiligen Bank und / oder den Anlegern ab.
Wir haben seit 2005 einen Immobilienmarkt überstanden, in dem Zwangsversteigerungen in beispiellosem Ausmaß eingereicht wurden. Es war verrückt. Darüber hinaus kam mindestens die Hälfte der vorgenommenen Kreditanpassungen kurz nach ihrer Gewährung in Verzug. Der Markt war ein Durcheinander.
Um die Angelegenheit noch komplizierter zu machen, können Banken in einigen Staaten wie Arizona keine Immobilie für mehr als ihre Hypothek verkaufen. Jeder Staat hat seine eigenen Vorschriften. In Kalifornien, zum Beispiel, wenn ein Hausbesitzer ein Home-Equity-Darlehen nach dem Schließen Treuhandkonto und dann ausfällt, kann dieser Junior-Kreditgeber ein Recht haben, eine Mängelentscheidung zu verfolgen, unabhängig davon, ob das Haus auf einen Leerverkauf verkauft wurde oder das Darlehen war ausgelöscht durch eine Zwangsvollstreckung durch den ersten Kreditgeber.
Warum würden Banken einen Leerverkauf über eine gerichtliche Verfallserklärung bevorzugen?
Banken werden wie ein Geschäft geführt, weil sie ein Geschäft sind. Sie sind im Geschäft, Profit zu machen. Wenn es mehr kostet, eine Zwangsvollstreckung zu machen als einem Leerverkauf zuzustimmen, wird die Bank sehr wahrscheinlich den Leerverkauf begünstigen.
Einige Experten sagen voraus, dass die Banken bei einem Leerverkauf im Vergleich zu einer Zwangsversteigerung tatsächlich 20 bis 30% mehr verdienen. In einigen Staaten wie Florida kostet es jedoch sehr wenig, eine gerichtliche Verfallserklärung einzureichen und den Prozess bis zum Ende durchzusehen.
Wenn eine Bank ein Angebot erhält, das dem Marktwert nahe kommt , kann die Bank dieses Angebot eher akzeptieren als ausschließen.
Der Grund ist nach der Zwangsversteigerung, wenn die Bank das Haus verkaufen will, ist es unwahrscheinlich, ein höheres Angebot als das Leerverkaufsangebot auf dem Tisch zu erhalten. Auf der anderen Seite, wenn die Bank glaubt, dass der Immobilienmarkt aufwerten könnte, könnte eine Abschottung ein profitableres Unterfangen für die Bank sein.
Dienstleister können entscheiden, ob sie einen Leerverkauf gewähren oder eine Abschottung empfehlen
Nach Angaben des National Consumer Law Centers wurden etwa zwei Drittel der seit 2005 vergebenen Kredite verbrieft. Verbriefung ist ein Prozess, bei dem Hunderte bis Tausende von Krediten in einem Paket gesammelt und dieses Paket auf dem Sekundärmarkt verkauft wird. Oft ist der Käufer ein Vertrauen. Trusts bestehen aus Investoren.
Nachdem die Kredite gepoolt und verkauft wurden, beauftragt die Treuhand einen Dienstleister, monatliche Zahlungen zu sammeln und dieses Geld an die Investoren zu verteilen. Diese Verbriefungsvereinbarung wird als Pooling and Servicer Agreement oder PSA bezeichnet .
Für Dienstleister spielt es keine Rolle, ob der Wert des Eigenheims sinkt oder das Haus in Zwangsversteigerung geht, weil der Dienstleister unabhängig davon bezahlt wird. Dienstanbieter verdienen Geld auf verschiedene Arten, wie z. B. den Erhalt einer Servicegebühr, von Ausfallgebühren, von Zinsen und / oder von Investitionsinteressen an den Krediten, die der Anbieter erbringt.
Das National Consumer Law Center sagt, dass Dienstleistungsanbieter oft einen Leerverkauf bevorzugen, weil die Dienstleister für einen Leerverkauf mehr bezahlt bekommen als für eine Kreditmodifikation.
Tipp: Wenn die Leerverkaufsbank Wachovia ist, die World Savings gekauft hat, bevorzugt diese Bank einen Leerverkauf über eine Zwangsversteigerung. Ein Insider in Wachovia sagte mir, die Bank mache bei einem Leerverkauf mehr Geld als bei einer Zwangsvollstreckung. Wachovia ist ein Portfolio-Kreditgeber, was bedeutet, dass die Kredite im Haus bleiben. Ich habe in nur 7 Tagen eine Verkaufsfreigabe für einige Wachovia-Leerverkäufe in Sacramento erhalten.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.