Wie man sich für einen Leerverkauf qualifiziert

Leerverkauf Qualifikationsanforderungen

Leerverkäufe sind ein heißes Schlagwort, aber nicht jeder Verkäufer qualifiziert sich dafür. Einige Verkäufer, die entscheiden, dass ihr Haus nicht zu dem Preis verkauft wird, den sie sich vorgestellt hatten, fragen sich oft, ob sie einen Leerverkauf machen sollten . Ein Leerverkauf löst nicht immer Probleme, aber er kann mit Sicherheit Probleme schaffen. Leerverkäufe sind auch nicht immer die "Rettungsanker", die einige Hausverkäufer gerne glauben würden.

Was ist ein Leerverkauf?

Ein Leerverkauf findet statt , wenn der Kreditgeber eine Hypothek hat, was bedeutet, dass der Kreditgeber weniger als den fälligen Gesamtbetrag akzeptiert.

Wenn Ihre Hypothek 100.000 US-Dollar beträgt, Ihr Haus aber z. B. 90.000 US-Dollar wert ist, sind Sie 10.000 US-Dollar, ohne Kosten für den Abschluss des Verkaufs, wie Immobilienprovisionen , Registrierungsgebühren oder Titel- und Escrow-Gebühren. Es ist möglich, einen Leerverkauf zu tätigen, wenn Ihr Hypothekensaldo mit dem Verkaufspreis übereinstimmt, da noch Abschlusskosten entstehen, die den Verkauf in "kurze" Gebiete bringen.

Manchmal, um die Kosten der gerichtlichen Verfallserklärung zu vermeiden, wird ein Kreditgeber einen Leerverkauf sanktionieren, indem er einen Käufer das Haus für weniger als den Hypothekensaldo kaufen lässt, während das Haus in der Phase vor der Abschottung ist. Eine Pre-Preclosure-Phase ist eine der drei Phasen der Zwangsvollstreckungen .

Hier sind Beispielschritte eines Leerverkaufs:

• Der Verkäufer unterschreibt einen Kotierungsvertrag mit einem Immobilienmakler, der dem Verkauf als Leerverkauf mit Genehmigung durch Dritte (die Bank) unterliegt.
• Der Agent findet einen Käufer, der ein Angebot basierend auf dem Marktwert, der oft weniger als die Höhe der Hypothek ist, macht.

• Der Verkäufer nimmt das Kaufangebot des Käufers an .
• Der Kreditgeber des Verkäufers akzeptiert das Kaufangebot des Käufers .
• Die Transaktion endet, wenn der Käufer die Gelder liefert, der Kreditgeber das Pfandrecht freigibt und der Verkäufer die Urkunde liefert.

Im Märchenland lebt jeder glücklich bis ans Ende seiner Tage. Außer dem Verkäufer. Es gibt Konsequenzen.

Qualifikationen für einen Leerverkauf

Bevor Sie eifrig an Bord der Leerverkäufer gehen, überlegen Sie, ob Sie sich für einen Leerverkauf qualifizieren können. Wenn Sie alle vier Anforderungen nicht mit Ja beantworten können, haben Sie möglicherweise keinen Anspruch auf einen Leerverkauf.

• Der Marktwert des Hauses ist gesunken.

  Harte vergleichbare Verkäufe müssen belegen, dass das Haus weniger wert ist als der ausstehende Saldo des Kreditgebers. Dieser nicht ausgezahlte Betrag kann eine Vorfälligkeitsentschädigung beinhalten .

• Die Hypothek befindet sich in oder in der Nähe des Standardstatus.

  Es war einmal so, dass Kreditgeber keinen Leerverkauf in Betracht ziehen würden, wenn die Zahlungen aktuell wären, aber das ist nicht mehr der Fall. In der Erkenntnis, dass andere Faktoren zu einem potenziellen Zahlungsausfall beitragen, sind viele Kreditgeber bestrebt, zukünftige Probleme auf dem Pass abzuwenden. Es ist nicht immer notwendig, in Verzug zu sein.

• Der Verkäufer ist in schwere Zeiten gefallen.

  Der Verkäufer muss einen Härtebrief vorlegen, der erklärt, warum der Verkäufer die Differenz, die beim Verkauf fällig wird, nicht zahlen kann, einschließlich der Gründe, warum der Verkäufer die monatlichen Zahlungen eingestellt hat oder nicht mehr leisten wird.

  Einige Beispiele, die KEINE Härte darstellen, sind:

  1. Schlechte Kaufentscheidungen. Einen Gehaltsscheck auf einem Heimkinosystem mit Surround-Sound zu geben, ist nicht als Härte zu bewerten.
  2. Unzufrieden mit den Nachbarn. Selbst wenn jedes Haus in Ihrem Block zu einem Topfbauernhaus geworden ist, wird das nicht als Härte angesehen.
  3. Ein anderes Zuhause kaufen. Dem Kreditgeber ist es egal, ob Sie entschieden haben, dass das Haus nicht mehr für Sie oder Ihre Familie geeignet ist, und wenn Sie ein anderes Haus gekauft haben, könnten Sie sich überhaupt nicht für einen Leerverkauf qualifizieren.
  4. Schwangerschaft. Die Erhöhung der Größe Ihrer Familie oder die Gründung einer Familie gilt nicht als Härte.
  5. Einzug in eine Wohnung. Wenn Sie sich entscheiden, aus Ihrem Haus zu ziehen, ist das eine Entscheidung für den Lebensstil und kein guter Grund, Ihr Zuhause zu verlassen.
  Beispiele für Härte sind:
  1. Arbeitslosigkeit
  2. Scheidung
  3. Medizinischer Notfall / plötzliche Krankheit
  4. Konkurs
  5. Tod

• Der Verkäufer hat keine Vermögenswerte

  Der Kreditgeber wird wahrscheinlich eine Kopie der Steuererklärung des Verkäufers und / oder einen Finanzbericht sehen wollen. Wenn der Kreditgeber Vermögenswerte entdeckt, kann der Kreditgeber den Leerverkauf nicht gewähren, da der Kreditgeber das Gefühl hat, dass der Verkäufer die Differenz bezahlen kann. Verkäufern mit Aktiva kann weiterhin ein Leerverkauf gewährt werden, sie könnten jedoch zur Rückzahlung des Fehlbetrages verpflichtet sein.

  Zum Beispiel, wenn der Verkäufer Bargeld auf einem Sparkonto hat , andere Immobilien, Aktien, Anleihen oder sogar IRA-Konten besitzt, wird der Kreditgeber höchstwahrscheinlich bestimmen, dass der Verkäufer Vermögenswerte hat. Der Kreditgeber kann jedoch den Betrag abziehen, den der Verkäufer zurückzahlen muss.

  Viele Unternehmen profitieren von Leerverkäufen, aber es gibt keinen Verkäufer-Leerverkaufsgewinn .

Short Sale Folgen

Ein Leerverkauf hängt davon ab, dass ein Käufer ein Kaufangebot macht.

Wenn Sie kein Angebot erhalten, qualifizieren Sie sich nicht für einen Leerverkauf. Selbst wenn Sie alle anderen Kriterien erfüllen, ist es möglich, dass niemand den Leerverkauf kauft . Es hängt auch davon ab, dass der Kreditgeber das Angebot des Käufers annimmt. Lehnt der Kreditgeber das Angebot ab , findet kein Leerverkauf statt.

• Steuerfolgen

  Wenn der Darlehensgeber dem Leerverkauf zustimmt, kann der Darlehensgeber das Recht haben, Ihnen eine 1099 für die überbrückbare Differenz aufgrund einer Bestimmung im IRS-Code über den Schuldenerlass auszustellen. Viele Situationen sind nach dem Mortgage Forgiveness Debt Relief Act von 2007 von einem Schuldenerlass befreit.

  Sie sollten mit einem Immobilienanwalt und einem Steuerberater sprechen, um die Höhe der Leerverkaufssteuer-Konsequenzen zu bestimmen, und ob Sie es sich leisten können, diese Steuern zu bezahlen, wenn es welche gibt.

• Schlechte Kredit-Bericht

  Während ein Leerverkauf auf Ihrer Kreditauskunft nicht angezeigt wird, wird der Kreditstatus. Für diejenigen, die in Verzug sind, handelt es sich um eine vorzeitige Abschottung, die eingelöst wurde und die oft als " Vollständig bezahlt für weniger als vereinbart" gemeldet wird. Leerverkäufe beeinflussen die Kreditwürdigkeit . Obwohl der Schaden für Ihre Kreditauskunft möglicherweise nicht so schlimm ist wie eine Abschottung für Sie, dürfen Gläubiger die Unterscheidung nicht treffen.

Nach all dem gibt es immer Ausnahmen, um sich für einen Leerverkauf zu qualifizieren. Es gibt einige Arten von Leerverkäufen, abhängig von den Richtlinien des Kreditgebers, die keinerlei Qualifikationen haben.

Suchen Sie immer einen Rechtsbeistand, bevor Sie einen Leerverkauf anstreben. Ein Immobilienmakler kann Ihnen keine Rechtsberatung geben.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}