Frage: Wie kann ein Leerverkäufer seinen Leerverkaufsvertrag kündigen?
Ein Leser fragt: "Wir haben einen Kaufvertrag unterzeichnet , um ein Haus in Elk Grove zu kaufen. Es war ein Leerverkauf. Unser Agent sagte uns, wir sollten mindestens 3 Monate warten, bis die Bank den Leerverkauf genehmigt hat. Dann haben wir 90 Tage gewartet rief unser Agent, um zu sagen, dass der Verkäufer unseren Leerverkaufsvertrag gekündigt hatte, weil die Bank einen anderen Käufer statt uns genehmigt hatte.
Ist das legal? Wie kann ein Verkäufer unseren Leerverkaufsvertrag stornieren? "
Antwort: Oh nein! Wie enttäuschend für Sie und wie frustrierend, die ganze Zeit zu warten und zu denken, Sie würden das Zuhause bekommen. Ich fühle mit dir. Es tut mir leid zu hören, dass der Verkäufer Ihren Leerverkaufsvertrag storniert hat. Lassen Sie mich aufklären, was passiert sein könnte.
Leerverkäufe sind komplex und schwierig. Einen solchen Prozess in die Wege zu leiten, indem Sie Ihren Leerverkauf in letzter Minute stornieren, würde jeden Käufer verärgern, vor allem einen Hauskäufer, der geduldig und loyal ist. Es kann jedoch passieren, und ich werde glücklich sein, warum in einer Minute zu erklären.
Käufer können den Leerverkaufsvertrag stornieren
Ziemlich oft ist es nicht der Verkäufer, der den Leerverkaufsvertrag annulliert. Es ist der Käufer. Im Großen und Ganzen kümmern sich die meisten Leerverkäufer nicht darum, welcher Käufer das Haus bekommt, solange der Käufer qualifiziert und bereit ist, durch den Leerverkaufsprozess zu warten.
Hier sind die Gründe, warum ein Käufer den Leerverkaufsvertrag widerrufen kann, indem er das Angebot zurückzieht:
- Käufer könnten ein Zuhause finden, das ihnen besser gefällt, oder ein Zuhause, das schneller schließen kann.
- Käufer können kalte Füße bekommen , bekannt als Reue des Käufers.
- Die Käufer hatten vielleicht nicht die Absicht, auf die Leerverkaufsgenehmigung zu warten, sondern machten mehrere Angebote in mehr als einem Haus, wobei sie den Leerverkauf kauften, der zuerst genehmigt wurde.
Hinweis: Einige Rechtsexperten sagen, dass es gegen das Vertragsrecht verstößt, wenn ein Käufer mehr als ein Angebot gleichzeitig einreichen kann, wenn der Käufer beide Häuser nicht kaufen kann.
Verkäufer, die Leerverkäufe abbrechen
Obwohl es für einen Käufer häufiger ist, einen Leerverkaufsvertrag zu stornieren, können Verkäufer auch das Widerrufsrecht haben . Verkäufer unterschreiben in der Regel keinen Kaufvertrag, ohne zu spezifizieren, dass der Vertrag der Genehmigung des Leerverkaufs durch den Kreditgeber unterliegt.
In Kalifornien fügen die Bevollmächtigten des Käufers in der Regel einen "Leerverkaufszusatz" zum Kaufvertrag bei. Der Leerverkaufszusatz legt fest, dass die gesamte Transaktion von der Zustimmung des Kreditgebers abhängig ist. Darüber hinaus sind die Banken nicht verpflichtet, einen Leerverkauf zu genehmigen.
Meine Rechtsquellen sagen, dass, wenn die Bank beschließt, ein zweites Angebot von Käufer # 2 anzunehmen, der Leerverkaufskontingent mit Käufer # 1 fehlschlägt und die Transaktion mit Käufer # 1 beendet wird.
Hier sind Möglichkeiten, wie ein Verkäufer einen Leerverkaufsvertrag kündigen kann:
- Ein Verkäufer kann beschließen, das Listing zu stornieren, und der Listing Agent wird zustimmen.
- Eine Zwangsversteigerung kann stattfinden, wodurch der Leerverkauf verhindert wird.
- Der Verkäufer kann möglicherweise ein höheres Angebot annehmen und das erste Angebot stornieren .
Wie Käufer verhindern können, dass Verkäufer den Leerverkauf stornieren
Obwohl es selten passiert, bekommen Verkäufer manchmal kalte Füße und ändern ihre Meinung über den Verkauf.
In diesem Fall sollte ein Käufer, der einen unterschriebenen Kaufvertrag hat, den Rat eines Anwalts einholen.
Das Beste, was ein Käufer tun kann, ist der Kaufvertrag für Leerverkäufe und, falls vorhanden, der Leerverkaufszusatz. Ein Käufer möchte vielleicht auch mit einem Anwalt sprechen. Wenn der Leerverkaufszusatz eine Wortwahl enthält, die es dem Verkäufer ermöglicht, die Immobilie weiter zu vermarkten, und alle Angebote an die Bank übermitteln kann, kann die Bank grundsätzlich jederzeit ein Angebot annehmen, das höher ist als das Angebot des Erstkäufers .
Viele Käufer glauben, dass der Leerverkauf-Nachtrag ihre ernsthafte Geldeinlage schützt und ihnen erlaubt, eine Hausinspektion nach der Leerverkaufsgenehmigung zu beginnen , was sie tut, aber sie lesen das Kleingedruckte nicht.
Das Kleingedruckte begünstigt oft den Verkäufer. Wenn ein Käufer solche Formulierungen als anstößig empfindet, kann ein Käufer sehr wohl darauf bestehen, dass die Klausel in vollem Umfang aus dem Leerverkaufszusatz entfernt wird.
Obwohl es nicht oft vorkommt, dass ein Verkäufer einen Käufer unter Vertrag für ein höheres Angebot ausstößt, kann es in einem Leerverkauf passieren. Im Allgemeinen ist ein Verkäufer nicht der Käufer, der den Treuhandvertrag schließt, es sei denn, es gibt eine Steuerkonsequenz.
Für weitere Rechtsberatung wenden Sie sich bitte an einen Immobilienanwalt .
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.