Die Top 5 Missverständnisse über einen Leerverkauf
Short-Sales bekommen einen schlechten Ruf von Agenten und, ebenfalls, Verkäufer und Käufer, aufgrund einer Vielzahl von Mythen und Missverständnissen. Zu jeder Horrorgeschichte, die einen Albtraum-Leerverkauf beschreibt, finden Sie auch Erfolgsgeschichten.
Hier sind die Top 5 Missverständnisse über einen Leerverkauf:
Short Sale Myth # 1: Leerverkäufe dauern 12 bis 18 Monate
Das schnellste, das ich in der Lage war, alle meine Sacramento-Leerverkaufslisten zu schließen, war in 14 Tagen. Aber ich habe auch Käufer vertreten, die in der Lage waren, in die Position eines anderen Käufers einzusteigen, nachdem dieser Käufer vor der Leerverkaufsgenehmigung weggegangen und innerhalb von 28 Tagen geschlossen hat.
Hier ist der Zeitrahmen für einen durchschnittlichen Leerverkauf, wenn das Darlehen von einer Genossenschaftsbank gehalten wird (und kein früheres Countrywide-Darlehen ist):
- Der Kreditgeber muss sieben bis zehn Tage Zeit haben, um den Erhalt des vollständigen Leerverkaufspakets zu bestätigen, das aus persönlichen Verkäuferpapieren und zugehörigen Immobilienobjekten, einschließlich des Leerverkaufsangebots des Käufers, besteht.
- Ein Unterhändler wird zugewiesen. Weitere 30 bis 45 Tage für ein BPO oder ein Gutachten.
- Weitere 2 bis 3 Wochen für Management / Investor Review und Leerverkaufsgenehmigung.
Die Sache ist, jeder Leerverkauf ist einzigartig und jeder Satz von Investoren unterschiedlich.
Die Bank, die den Kredit bedient, ist möglicherweise nicht im Besitz des Kredits, und daher muss die Bank die Richtlinien des Anlegers befolgen. Sie können wirklich keinen Finger auf eine Leerverkaufsbank zeigen und nennen sie eine schlechte Leerverkaufsbank, weil das lächerlich wäre, so wie Sie diese bestimmte Bank zu dieser bestimmten Zeit hassen könnten.
Short Sale Myth # 2: Short Sale Käufer zahlen zu viel
In einigen Metropolregionen können Listing-Agenten einen Leerverkauf unter dem Marktwert absichtlich einpreisen. Es ist eine Taktik, die Leerverkäufer verwenden, um mehrere Angebote zu gewinnen.
Schließlich wird ein notierter Preis für einen Leerverkauf hergestellt, weil Sie nicht wissen, wie viel eine Bank akzeptiert, bis das Angebot vorgelegt wird. Aber viele Banken werden einen Preis von mindestens 90% des Marktwerts in Betracht ziehen. Einige Banken lehnen Leerverkäufe ab, weil die Angebote unangemessen sind.
Short Sale Myth # 3: Short-Sale-Banken akzeptieren keine stark diskontierte Auszahlung
Die Verkäufer sind oft erstaunt, wenn sie feststellen, dass in Märkten, in denen die Preise über einen Zeitraum von 5 Jahren gefallen sind, ein Haus 50% oder weniger seines ursprünglichen Werts wert sein könnte, wenn der Verkäufer es gekauft hat. Banken verstehen rückläufige Märkte.
Darüber hinaus werden Banken ihre eigene Wertanalyse durchführen und zum selben Ergebnis kommen. Der Wert des Hauses basiert nicht auf der Höhe der Hypothek; es basiert auf den letzten vergleichbaren Verkäufen . Das bedeutet, dass eine Bank den Marktwert akzeptiert, denn wenn das Haus durch Zwangsvollstreckung und dann wieder auf dem Markt ging, würde es immer noch zum Marktwert verkaufen.
Short Sale Myth # 4: Short Sale Verkäufer müssen in Verzug sein, bevor die Bank einen Leerverkauf genehmigt
Die Banken genehmigen einen Leerverkauf basierend auf der Härte des Verkäufers und dem Wert des Hauses.
Einige Verkäufer haben Mühe, die monatliche Hypothekenzahlung zu leisten, sind aber nicht in ihren Zahlungen zurückgefallen.
Es ist wahr, dass Verkäufer in Verzug sofortige Aufmerksamkeit erhalten, ein Verkäufer kann aber auch jeden Monat pünktlich eine Hypothek bezahlen und sich trotzdem für einen Leerverkauf qualifizieren . Ein zusätzlicher Vorteil für die aktuelle auf der Hypothek ist ein Verkäufer kann unter Fannie Mae Richtlinien zu qualifizieren, um sofort ein anderes Haus zu kaufen.
Short Sale Myth # 5: Agenten erhalten eine niedrigere Provision
In den frühen Tagen des Leerverkaufs boomten die Banken in den Jahren 2005 bis 2008 auf abschreckende Weise Leerverkaufsprovisionen und reduzierten häufig die Provision des Agenten auf Erdnüsse.
Die meisten Banken zahlen jetzt eine traditionelle Provision an Agenten. Darüber hinaus hat Fannie Mae am 24. Februar 2009 eine Entschädigungspolice eingerichtet, um den zwischen dem Listing Agent und dem Verkäufer vereinbarten Provisionsbetrag zu zahlen, sofern die Gebühr 6% nicht übersteigt.
Diese Gebührenstruktur gilt auch für HAFA-Leerverkäufe.
Zu diesem Zeitpunkt ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.