Wie Banken sich weigern können, einen Leerverkauf zu genehmigen
Manchmal werden Banken in einem Leerverkauf unangemessene Forderungen stellen. Sie machen oft unglaubliche Anfragen, den Leerverkauf aufgrund ihrer Anlegeranforderungen zu genehmigen.
Diese Forderungen sind nicht immer sinnvoll.
Es wäre schön, wenn die Bank es einfach auf die Linie legen würde und sagen würde, dass sie den Leerverkauf nicht machen will, aber das wird passieren, wenn Schweine fliegen. Die Banken fühlen, dass sie niemandem eine Erklärung schulden. Hier sind einige Möglichkeiten, wie eine Bank oder ihre Investoren den Leerverkauf sabotieren können:
- Fordern Sie einen höheren Verkaufspreis als je eine Schätzung.
Einige Agenten glauben fälschlicherweise, dass Banken dumm sind und / oder die BPO- Agenten inkompetent sind. Aber das liegt daran, dass Agenten glauben, dass sich die Banken um das BPO kümmern und dass die Banken die Wahrheit sagen. Ein Bankverhandler könnte sagen, dass der BPO 200.000 Dollar einbrachte, als der BPO einen Verkaufspreis von 180.000 Dollar vorschlug. Ein Verkaufspreis von 180.000 US-Dollar deckt die Verluste der Anleger jedoch möglicherweise nicht in der gleichen Weise wie eine Zwangsvollstreckung ab. - Die Bank oder ihre Anleger könnten verlangen, dass der Verkäufer das Grundstück einnimmt.
Es könnte eine Klausel in der PSA geben , die besagt, dass nur Eigentumswohnungen für den Leerverkauf genehmigt werden. Der Bankunterhändler könnte verlangen, dass der Verkäufer zurück ins Haus zieht, auch wenn der Verkäufer sich quer durch das Land bewegt, um einen neuen Job anzunehmen. Der Verhandlungsführer könnte vermuten, dass der Verkäufer sich nicht zurückziehen wird, so dass der Verhandlungsführer den Leerverkauf nicht ablehnen muss - der Verkäufer wird dies tun, indem er sich weigert, sich zu bewegen.
- Die Bank könnte einen Verkäuferbeitrag verlangen, den der Verkäufer nicht bezahlen kann.
Es ist nicht ungewöhnlich, dass eine Bank den Verkäufer über den Verkaufspreis hinaus um zusätzliches Geld bittet. Oft wird die Bank den Immobilienmaklern oder dem Käufer nicht erlauben, den Beitrag zu zahlen, der exorbitant sein kann. In vielen Fällen wollen die Banken das Geld nur vom Verkäufer, als ob sie irgendwie bestraft würden. Wenn der Verkäufer es nicht hat oder nicht ausleihen kann, wird die Bank den Leerverkauf nicht genehmigen.
Warum Banken Leerverkäufe genehmigen
Banken verdienen Geld. Banken können mit einer Zwangsvollstreckung manchmal mehr Geld verdienen als mit Leerverkäufen. Aber in den meisten Fällen wollen Banken Verluste minimieren und werden einen Leerverkauf unter folgenden Bedingungen in Erwägung ziehen:
- Verkäufer bietet eine dokumentierte Härte.
Während Banken manchmal einen strategischen Leerverkauf akzeptieren, werden die meisten Leerverkäufe aufgrund der finanziellen Härte des Verkäufers und aufgrund von Umständen, die der Verkäufer nicht zu vertreten hat, genehmigt. Erwarten Sie nicht, dass Sie einen genehmigten Leerverkauf und keinen Beitrag erhalten, wenn Sie Vermögenswerte und verfügbares Einkommen haben. - Der Verkäufer hat ein angemessenes Angebot von einem qualifizierten Käufer angenommen.
Der Verkaufspreis sollte nahe dem vergleichbaren Umsatz liegen . Manchmal wird die Bank dem Angebot eines Käufers entgegentreten, nur um zu sehen, ob der Käufer mehr zahlt, aber am Ende muss der Kreditgeber des Käufers das Haus noch zu dem vereinbarten Preis bewerten. Bevor der Leerverkauf genehmigt wird, möchte die Bank möglicherweise den Finanzierungsnachweis des Käufers und / oder ein Vorabgenehmigungsschreiben sehen , wenn der Käufer eine Finanzierung erhält.
Vor allem muss die Transaktion für die Leerverkaufsbank sinnvoll sein. Einfach weil der Wert eines Hauses gesunken ist, reicht das nicht aus, um einer Bank einen Leerverkauf zu genehmigen und die Verkäufer vom Haken zu lassen.