Denken Sie daran, als Kind im Auto zu fahren und Ihre Eltern zu ärgern: Sind wir schon da? Sind wir schon da? Wenn Sie das tun, werden Sie sich noch schlechter fühlen, wenn Sie auf die Genehmigung von Leerverkäufen warten, weil es sehr viel länger dauern wird, als Sie erwarten. Wenn du Yoga praktizierst oder dich in das Zen der Geduld integrieren kannst, werden dir die Dinge leichter fallen, aber den meisten Käufern fällt es wirklich schwer, den Genehmigungsprozess abzuwarten.
Du bist nicht allein.
Ein Leser fragt: "Ich habe vor knapp 5 Monaten ein Angebot für einen Leerverkauf unterbreitet, und in letzter Zeit haben wir nichts von dem Listing Agent gehört. Mein Agent ruft jede Woche an, um herauszufinden, ob die Bank unser Angebot angenommen hat. Die Hälfte der Zeit Der Listing-Agent ruft sie nicht zurück. Wir wissen nicht, wie viele Angebote die Bank betrachtet oder ob unser Angebot am besten ist. Wie lange sollte ein Käufer auf die Genehmigung eines Leerverkaufs warten? "
Antwort: Short-Sale-Käufer im ganzen Land singen den Blues direkt mit Ihnen. Jeder Leerverkauf ist anders und hängt genauso vom Kreditgeber ab wie vom Listing Agent . Einige Notierungsagenten lagern ihre Verhandlungen über Leerverkäufe an eine dritte Partei aus, was oft eine Reaktion verzögern kann.
Qualifizieren Sie Ihren Leerverkauf bevor Sie das Angebot schreiben
Bevor Sie sich dazu entschließen , einen Leerverkauf zu kaufen , bitten Sie Ihren Agenten, zuerst ein wenig Bodenarbeit zu leisten. Einige der Dinge, die Ihr Agent tun könnte, sind:
- Untersuchen Sie die vergleichbaren Verkäufe
Viele Banken werden den Preis ein wenig vom Marktwert abziehen, aber um eine Annahme zu bekommen, sollten Angebote vernünftig und in der Nähe der vergleichbaren Verkäufe sein .
- Überprüfen Sie den Track Record des Short Sale Listing Agent
Wenn der Agent für Leerverkäufe sehr wenige Leerverkäufe hat und wenig Erfahrung hat, einen Leerverkauf zu schließen, sind Ihre Chancen auf eine Angebotsannahme möglicherweise gering.
- Fragen Sie, wie viele Leerverkaufsangebote dem Verkäufer übermittelt wurden
Während der Listing Agent die Offenlegung der Angebotspreise ablehnen kann, sollte der Agent dem Agenten mitteilen, wie viele Angebote eingegangen sind. Wenn es mehrere Leerverkaufsangebote gibt , müssen Sie möglicherweise mehr als den Listenpreis anbieten.
- Finden Sie heraus, ob das Sale-Paket für Verkäufer vollständig ist
Bankunterhändler werden eine Datei nicht verarbeiten, wenn das Leerverkaufspaket des Verkäufers unvollständig ist. Diese Datei wird an den unteren Rand des Stapels verschoben, wenn die von der Bank benötigten Dokumente fehlen.
Wie viele Kredite sind auf dem Grundstück gesichert?
Mehr als ein Kreditgeber könnte bedeuten, dass die Datei länger zum Schließen braucht. Einige Junior-Kreditgeber verlangen ungesicherte Prom-Noten vom Verkäufer oder mehr Geld als üblich vom ersten Kreditgeber. Auch werden einige Kreditgeber nur das erste Angebot berücksichtigen. Wenn Sie nicht das erste Angebot sind, kann Ihr Angebot auf der Strecke bleiben.
Wie lange dauern Leerverkäufe?
Das ist die Millionen-Dollar-Frage. Ich habe Leerverkäufe innerhalb von 6 Wochen nach dem Datum, an dem ich die Immobilie gelistet habe, bis zu dem Datum geschlossen, an dem sie geschlossen wurde. Andere können 30 Tage dauern. Aber die meisten werden 3 bis 4 Monate sein. Einige Leerverkäufe der Bank of America , glauben oder nicht, erhalten ihre Zustimmung in weniger als 30 Tagen. Wachovia-Leerverkäufe können manchmal innerhalb von 24 Stunden umkehren.
Andere Kreditgeber sind so überfüllt mit Leerverkäufen, dass ihre Mitarbeiter nicht rechtzeitig reagieren können. Was früher zwei Monate gedauert hat, kann leicht vier Monate dauern, und keine zwei Kreditgeber sind gleich. Wenn ein Kreditgeber im Frühjahr ansprach, bedeutet dies nicht, dass die Antwortzeit im Herbst widergespiegelt wird.
Der Leerverkaufsprozess von der Einreichung bis zur Leerverkaufsgenehmigung ist im Allgemeinen wie folgt:
- Angebotsabgabe und vollständiges Leerverkaufspaket vom Verkäufer.
- Die Bank bestätigt den Empfang - 10 bis 30 Tage.
- Bank bestellt ein BPO oder eine Schätzung - 2 Wochen bis 2 Monate.
- Die Datei wird überprüft - 2 bis 10 Werktage.
- Verhandler wird zugewiesen - 2 bis 10 Werktage.
- Level-II-Verhandlungsführer kann zugewiesen werden - 10 Werktage.
- Datei wird genehmigt oder abgelehnt - 30 bis 120 Tage, abhängig vom Investor.
Einige Leerverkäufe erfordern zusätzliche Genehmigungsstufen.
Wenn der Investor eine staatliche Einrichtung ist, kann dies allein dem Leerverkaufsprozess einige Wochen hinzufügen. Ebenso, wenn der Kredit eine Hypothekenversicherung hat, die vom Kreditnehmer möglicherweise nicht hinzugefügt wurde.
Wenn Sie über 120 Tage laufen, ist es möglich, dass der Listing Agent oder ein Drittanbieter-Vermittler nicht am Ball ist und lax ist, die Bank anzurufen. Wenn Sie die Bank anrufen, müssen Sie zwischen 10 Minuten und einer Stunde warten.
Oder eine längere Leerverkaufszeit kann auch bedeuten, dass die Bank interne Probleme hat, nicht genug Personal hat oder die Datei ein paar Mal verloren hat, was den Listing Agent dazu veranlasst, das Paket immer wieder zu senden. Nur damit Sie wissen, dass FHA-Leerverkäufe, dh solche über das HUD, typischerweise mit langen Verzögerungen verbunden sind.
Es kann auch bedeuten, dass die Beurteilung wesentlich höher ist als Ihr Angebot, und der Listing-Agent baut einen Fall für einen neuen Gutachter auf. Obwohl ich sagen kann, dass meine durchschnittlichen Leerverkäufe ungefähr 6 bis 8 Wochen dauern, bitten wir den Käufer, sich darauf vorzubereiten, 90 Tage zu warten.
Leider können Sie Probleme bei einem Leerverkauf nicht immer vermeiden. Geduld ist der Schlüssel. Sie werden wahrscheinlich bald eine Leerverkaufsgenehmigung erhalten. Eines der schwierigsten Dinge für die Käufer zu verstehen ist, die Bank mit der Kündigung zu bedrohen bedeutet nichts für die Bank. Die Bank.does.not.care. Die Bank kümmert sich nicht um den Zustand der Immobilie, ihren Standort, die Reparaturen, die Sie vornehmen möchten, oder um dringende Angelegenheiten, die den Käufer betreffen.
Ihre beste Wette ist es, es auszuhalten und zu warten, vorausgesetzt, Sie wollen wirklich das Zuhause.
TIPP: Im Allgemeinen, wenn Sie sehen, dass ein Haus Monat für Monat als Leerverkauf auf dem Markt schmachtet, entgegen der landläufigen Meinung, ist es nicht der Kreditgeber hält den Hausverkauf. Es ist wahrscheinlich der Käufer, der annullierte, wurde mit einem neuen Angebot ersetzt, und der gesamte Prozess begann neu.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien .