Regelmäßige Immobilienpreise können aufgrund von Zwangsversteigerungen in der Nähe fallen
In anderen Vierteln könnte ein abgeschottetes Haus mit großen Schildern gepflastert und damit als Bank- oder REO-Eigentum beworben werden.
Einige abgeschottete Häuser bleiben seit Jahren verlassen. Die Unkräuter wachsen hoch genug, um Bürgersteige zu bedecken, Schurken werfen Steine durch die Fenster im zweiten Stock, und das Haus wird zum Schandfleck für die Nachbarschaft.
Anzeichen von Zwangsvollstreckungen können dazu führen, dass Nachbarn sich über den Wert ihrer Häuser wundern. Eigentümer von umliegenden Häusern sind besorgt, dass eine Zwangsvollstreckung Immobilienwerte beeinträchtigen könnte, und das zu Recht.
Bewertungen gehören Häuser wie Ihre, plus Zwangsversteigerungen
Es gibt drei Methoden zur Schätzung von Immobilien:
- Kostenansatz - Diese Methode berücksichtigt die Kosten für den Bau des Eigenheims und den Wert des Grundstücks.
- Income Approach - Dies wird verwendet, um mehrere Einheiten basierend auf Kapitalisierungsraten zu vergleichen.
- Marktwertansatz. Diese Art der Schätzung vergleicht das Objekt Eigentum mit drei vergleichbaren Verkäufen in der Nachbarschaft.
Wenn zwei vergleichbare Verkäufe reguläre Transaktionen sind und einer eine Zwangsversteigerung oder ein Leerverkauf ist , wird der Schätzer diesen notleidenden Verkauf als eine vergleichbare Eigenschaft verwenden?
Um Antworten zu erhalten, sprach ich mit Derek Yuke, einem Gutachter bei Yuke & Associates in Sacramento.
Yuke versucht, bei der Erstellung eines Gutachtens marktübliche Transaktionen zu finden. Diese werden als Verkäufe zum Marktwert angesehen, von einem willigen Verkäufer zum Verkauf angeboten und von einem fähigen und willigen Käufer gekauft, wobei keine der Parteien unter Zwang steht oder in Beziehung steht.
Selbst wenn es heißt, vergleichbare Umsätze aus einem benachbarten Viertel zu ziehen und den Wert anzupassen, könnten die meisten Gutachter Transaktionen in Höhe der Länge finden, die in einer Schätzung verwendet werden.
Yuke ist seit 1996 im Geschäft und sagt: "Wenn ich eine Zwangsvollstreckung verwende, erkläre ich, warum ich sie benutzt habe. Ich sage, es ist kein gutes Comp und gibt ihm nicht viel Gewicht. "Er sagt, dass Zwangsversteigerungen keinen Marktwert darstellen, und er kann immer einen regulären Verkauf finden, der in seine Bewertungen einfließt. "Wenn es nur Zwangsversteigerungen in einem Gebiet gibt, dann beeinflusst das den Markt, weil es der Wert wird", warnt Yuke.
Zwangsvollstreckungen machen HOAs anfällig
Yuke fährt fort: "Wenn es keine regelmäßigen Transaktionen gibt, dann steckst du fest. Eine Eigentumswohnung Entwicklung ist hart. "Was passiert, wenn es nur kurze Verkäufe oder Zwangsvollstreckungen innerhalb eines Hausbesitzerverbandes gibt ? Laut Yuke sind das die besten Comps für diese Entwicklung, weil sie die einzigen erhältlichen Comps sind.
Distressed Sales innerhalb einer Hausbesitzervereinigung bedeuten auch, dass es unwahrscheinlich ist, dass der Eigentümer den anteiligen Anteil dieser Einheit an den HOA-Gebühren bezahlt hat. Wenn der Eigenheimfonds des Hauseigentümers knapp wird, sind es die anderen Eigenheimbesitzer, die am Ende den Vorsprung in Form von höheren Vereinigungsgebühren bezahlen.
Leider, obwohl viele Hausbesitzer-Vereinigungen die Macht haben, Zwangsvollstreckung, wenn Gebühren in Verzug sind, haben nur wenige das Geld oder die Mittel, dies zu tun, und diejenigen, die oft auf den Prozess verzichten, wenn der Hypothekenbetrag höher als der Wert der Einheit ist.
Zwangsversteigerungen schwächen Preise in der Nähe
Obwohl einige Studien zeigen, dass Nachbarschaften mit hohen Zwangsversteigerungszahlen einen Wertverlust von 1 Prozent sehen, ist der Wertverlust nicht immer auf die Anzahl der Zwangsversteigerungen zurückzuführen. Oft sind die sinkenden Preise auf die Wahrnehmung des Gebiets durch die Käufer zurückzuführen, gepaart mit der extremen Vernachlässigung der Immobilie durch den Vorbesitzer.
Einige Zwangsversteigerungen scheinen sich selbst zu verewigen. Sobald ein Hausbesitzer in Verzug gerät, scheinen andere in der Nähe zu folgen. Wenn der Eigentümer in Verzug ist geräumt oder verlässt das Eigentum, verfällt das verlassene Haus in Verfall.
Häuser ohne Beschränkungsappell, die bedeutende Reparaturen benötigen, verkaufen nicht für Marktwert .
Ein Teil des Nachteils , Zwangsvollstreckungen zu kaufen, ist die Tatsache, dass die Häuser "wie sie sind" verkauft werden und Käufer keine Garantie für den Zustand haben. Einige Hausbesitzer, die alles wegen Abschottung verlieren, denken vielleicht nichts über den Verkauf der eingebauten Geräte und das Zerreißen der Kupferleitungen, um für Schrott zu verkaufen. Häuser mit fehlenden Merkmalen senken auch die Preise in der Nachbarschaft.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.