Die Vor- und Nachteile, Ihrem Kreditgeber zu erlauben, Geld zu Hause zu verlieren
Ob Sie einen Leerverkauf machen oder das Haus zur Zwangsversteigerung gehen lassen, hängt von mehreren Faktoren ab. Während es für einige Hausbesitzer einfacher ist, ihre Hände hochzuwerfen und die Bank nach Hause zu bringen, ist das vielleicht nicht die klügste Sache. Unabhängig davon, welchen Ansatz Sie wählen, erhalten Sie immer eine rechtliche und steuerliche Beratung, bevor Sie eine Entscheidung zwischen einem Leerverkauf oder einer Zwangsvollstreckung treffen.
Short Sale Vorteile
Hier sind einige Vorteile für einen Leerverkauf:
- Sie haben die Kontrolle über den Verkauf, nicht die Bank.
- Sie können besser schlafen, wenn Sie wissen, wer Ihr Zuhause kauft.
- Sie ersparen sich das soziale Stigma des Wortes "F", Abschottung.
- Entgegen der landläufigen Meinung können Sie oft auf dem Laufenden bleiben und sich trotzdem für einen Leerverkauf bewerben.
Ihr Hausverkauf wird wie jeder andere Hausverkauf mit Respekt und Würde behandelt.
Abschottungsvorteile
Hier sind ein paar Vorteile für die Entscheidung, eine gerichtliche Verfallserklärung zu machen:
- Es ist eine sofortige Lösung.
- Sie können aufhören, Zahlungen zu leisten und im Haushalt leben, bis Sie rausgeschmissen werden.
- Für manche ist es Rache; Sie könnten sich besser fühlen, wenn Sie der Bank zuerst sagen, wohin sie gehen soll, wenn sie Ihre Darlehensänderung ablehnt.
- Wenn etwas kaputt geht oder Fehlfunktionen auftreten, müssen Sie es nicht reparieren.
- Sie können das Haus hinter sich lassen und einfach weggehen.
Nach einem Leerverkauf kaufen
Fannie Maes Richtlinien von 2016 ermöglichen es Ihnen, sich vier Jahre nach einem Leerverkauf mit einer Anzahlung von 10 Prozent erneut für eine Hypothek zu bewerben.
Wenn Sie Ihr Haus aufgrund mildernder Umstände als Leerverkauf verkauft haben, können Sie sich nach zwei Jahren mit einer angemessenen Dokumentation der Umstände erneut für eine von Fannie Mae gesicherte Hypothek bewerben. Sie können sich auch für ein FHA-Darlehen ein Jahr nach einem Leerverkauf qualifizieren.
Denken Sie daran, dass die Richtlinien von Fannie Mae und FHA keine Garantie dafür sind, dass Sie nach den vorgeschlagenen Zeitrahmen ein Haus kaufen können.
Banken haben das letzte Wort und enthalten oft Overlays, die die von der Regierung festgelegten Richtlinien ändern können. Bitten Sie Ihr Darlehensbüro, zu klären, bevor Sie sich auf Bundesrichtlinien verlassen.
Nach einer gerichtlichen Verfallserklärung kaufen
Wenn Ihre Zwangsvollstreckung auf mildernde Umstände zurückzuführen war, können Sie innerhalb von drei Jahren ein neues Haus kaufen. Ansonsten bleibt die Standardwartezeit sieben Jahre, stellt Fannie Mae in seinen neuesten Richtlinien fest. Ähnlich wie bei den Leerverkaufsrichtlinien erlaubt die FHA denjenigen, die ihre Häuser abgeschafft haben, sich nach 12 Monaten erneut für Hypotheken zu bewerben.
Beeinflusst das Guthaben
Ein Leerverkauf kann als eine abfällige Note auf Ihrem Kredit betrachtet werden, obwohl Kreditauskunfteien nicht das Wort "Leerverkauf" auf Ihrer Kreditauskunft verwenden . Ihre Kreditauskunft könnte unter anderen Kategorien "vollständig bezahlt für weniger als vereinbart" oder "für weniger bezahlt" lauten. Bestimmte HAFA- Richtlinien erlauben "keinen Treffer auf Kredit" und können als vollständig bezahlt angezeigt werden . Abhängig von Ihrer Kredithistorie bietet Myfico.com zwei Beispiele an, in denen ein Kredit-Score nach einer Zwangsvollstreckung deutlich fallen könnte. Im Allgemeinen verbleibt eine Abschottung für sieben Jahre auf Ihrer Kreditauskunft.
Mangelurteil
Entscheidungen werden häufig zwischen dem Verkäufer und dem Leerverkäufer ausgehandelt.
In einigen Staaten, wie z. B. in Kalifornien, wenn das Haus Ihre persönliche Residenz ist und durch Kaufgeld finanziert wurde, gibt es kein Mängelurteil .
Die Banken sind im Allgemeinen nicht bereit, nach einer Zwangsvollstreckung mit dem Hauseigentümer über Mängelurteile zu verhandeln. In Kalifornien, zum Beispiel, nach der California Association of Realtors, kann ein Mangel Urteil über ein hartes Geld Darlehen eingereicht werden, wenn der Kreditgeber unter gerichtlichen Zwangsvollstreckung gegen einen Treuhand-Verkauf, oder wenn das zweite Darlehen ein hartes Geld Darlehen ist und Der Verkauf erfolgt als Trustee-Verkauf.
Kreditantragsfragen
Bei Kreditanträgen müssen Sie normalerweise keine Informationen über Leerverkäufe angeben. Sie können berichten, dass Sie Ihr Haus verkauft haben. Sie müssen jedoch die Frage beantworten: "Haben Sie jemals in den letzten sieben Jahren eine Immobilie abgeschafft oder eine entsprechende Urkunde erhalten ?" Wenn der Kreditgeber sieht, dass Sie eine Zwangsvollstreckung hatten, kann Ihr Darlehen verweigert werden.
Länge der Umzugszeit
Wenn Sie eine Verfallserklärung eingereicht haben, können Sie diese Maßnahme möglicherweise verschieben, während die Bank einen Leerverkauf in Betracht zieht. Das Warten auf eine Leerverkaufsgenehmigung kann zwei bis drei Monate oder länger dauern. Bei einer Zwangsvollstreckung kann der Darlehensgeber, sofern keine vorherigen Vereinbarungen getroffen wurden, verlangen, dass Sie die Immobilie unverzüglich räumen und im Falle einer Verspätung mit der Räumung beginnen können.
Steuerangelegenheiten
Ein persönlicher Wohnsitz ist von einer Schuldenerleichterung auf Bundesebene befreit, solange die Regierung diese Ausnahme weiter ausdehnt. Einige Staaten besteuern Sie immer noch, es sei denn, Sie haben Anspruch auf eine Befreiung. Ein Anleger ist unter gewissen Bedingungen nicht von der Schuldenerleichterung befreit. Für Eigentümer, die auf ihre Häuser schließen, verschicken einige Kreditgeber sofort 1099, die die Höhe der Entlastung als Entschädigung an den Eigentümer melden, auch wenn der Besitzer befreit ist.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.