Wie schreibe ich Angebote zum Kauf von REO Zwangsvollstreckungen
Wenn Banken REO Zwangsversteigerungen unter den vergleichbaren Verkäufen verpachten, sind Mehrfachangebote oft die Antwort. Dies bedeutet, dass Sie gegen starke Konkurrenz für dieses Bankeigentum stehen könnten.
Oder nicht. Suchen Sie nach Häusern mit längeren Tagen auf dem Markt, wenn Sie niedrigere Preise verhandeln möchten.
Es ist nicht ungewöhnlich, dass einige REO Zwangsversteigerungen in Sacramento, wo ich verkaufe, 15 oder 20 Angebote erhalten. Manchmal wirft die Bank alle bis auf eine Handvoll Angebote weg und bittet dann die ausgewählten Käufer, das sogenannte "Höchste und Beste" Angebot erneut einzureichen. Manchmal akzeptiert die Bank einfach das beste Angebot zu Beginn.
Wenn Sie sich fragen, wie Sie Ihr REO-Angebot vor allen anderen Dingen erstrahlen lassen und das beste Angebot sein können, hier ein paar Tipps, die Ihnen helfen, den richtigen Preis und die richtigen Konditionen zu finden:
1) Holen Sie sich die Eigenschaftshistorie dieser REO-Abschottung
Bitten Sie den Agenten Ihres Käufers , den Kaufpreis der Bank auf der Treuhänder-Urkunde oder der Sheriff-Urkunde herauszufinden. Im Allgemeinen wird es auf dem Dokument selbst vermerkt, das Sie von den Steuerrollen oder einer Titelfirma erhalten können. Vergleichen Sie diesen Preis mit dem Preis, den die Bank verlangt. Manchmal will die Bank die Zwangsvollstreckung und wird einen Angebotspreis so hoch setzen, dass keine Investoren das Haus auf einer Auktion kaufen werden.
Schauen Sie sich die Menge der Kredite an, die einmal an der Immobilie gesichert waren. Irgendwo zwischen dem ursprünglichen Hypothekensaldo und dem Zwangsversteigerungspreis liegt der Betrag, den die Bank akzeptiert, wenn das Haus unterbewertet ist.
2) Ermitteln vergleichbarer Verkäufe für die REO-Abschottung
In vielen Fällen hat der Listenpreis wenig Einfluss auf den Wert des Hauses.
Der Marktwert trägt das meiste Gewicht. Wenn Sie gegen konkurrierende Angebote konkurrieren, bieten andere Käufer mehr als Listenpreis an.
- Schauen Sie sich die letzten drei Monate vergleichbarer Verkäufe an , eine Mini- CMA für diese Nachbarschaft, um festzustellen, wie viel diese REO-Zwangsvollstreckung wert ist. Versuchen Sie, nur diejenigen Häuser zu verwenden, die am ehesten mit der REO in Bezug auf Quadratmeterzahl, Anzahl der Schlafzimmer, Bäder, Ausstattung und Zustand übereinstimmen.
- Sehen Sie sich die ausstehenden Verkäufe an . Bitten Sie Ihren Agenten, die Listing-Agenten dieser anstehenden Verkäufe anzurufen, um zu versuchen, den akzeptierten Angebotspreis herauszufinden. Einige Listing-Agenten teilen diese Informationen und andere nicht.
- Schau dir die aktiven Angebote an. Das sind wahrscheinlich die Angebote, die andere Käufer verwenden werden, um einen Preis zu formulieren, weil sie die einzigen Häuser sind, die diese Käufer tatsächlich besuchen.
3) Analysieren Sie die REO-Verkäufe des Listing Agents
Die meisten REO-Agenten arbeiten für eine oder zwei Banken. Einige Auflistungsagenten sind exklusive Auflistungsagenten für REOs und enthalten keine anderen Arten von Eigenschaften. Da REO-Agenten ein Volumen abwickeln, wenden sie in der Regel dieselben Preisgrundsätze für alle REO-Angebote an .
- Bitten Sie den Agenten Ihres Käufers, den Listungsagenten in MLS nachzuschlagen .
- Führen Sie eine Suche anhand des Namens dieses Listing-Agents durch, um die letzten drei bis sechs Monate der Listings dieses Agents zu finden.
- Ziehen Sie den Verlauf dieser Listen, um das Listenpreis-zu-Verkaufspreis-Verhältnis zu ermitteln. Wenn die meisten dieser Angebote zum Beispiel um 5% über dem Listenpreis verkauft werden, müssen Sie möglicherweise 6% über dem Listenpreis anbieten und umgekehrt.
4) Fragen Sie nach der Anzahl der Angebote, die für diese REO-Abschottung erhalten wurden
Wenn es auf der REO-Homepage keine Angebote gibt, können Sie wahrscheinlich weniger als den Listenpreis anbieten und Ihr Angebot annehmen lassen. Wenn es jedoch mehr als zwei Angebote gibt, müssen Sie höchstwahrscheinlich oberhalb des Angebotspreises anbieten.
Wenn es 20 Angebote gibt, denken Sie daran, dass einige dieser Angebote alle bar sind. Banken mögen alle Geldangebote. Wenn Sie eine Finanzierung erhalten, müssen Sie möglicherweise den Preis für Ihr Angebot erhöhen, um berücksichtigt zu werden.
5) Vorabgenehmigungsschreiben einreichen
Es versteht sich von selbst, dass Sie keinen Vorbuchstaben haben wollen. Sie möchten einen Vorabgenehmigungsbrief .
Lassen Sie sich vorab von Ihrem Kreditgeber vorab genehmigen.
Darüber hinaus werden Sie vom Vermieter, der die Immobilie besitzt, vorab genehmigt. Erwarten Sie nicht, diesen Kreditgeber für Ihr Darlehen zu verwenden, aber reichen Sie den Preprovalbrief von diesem Kreditgeber ein, zusammen mit dem Brief von Ihrem eigenen Kreditgeber. Banken vertrauen nicht immer anderen Vorabgenehmigungen von Kreditgebern, sondern vertrauen eher ihren eigenen Abteilungen. Wenn Sie eine REO von Wells Fargo kaufen, könnten Sie einen Vorteil bekommen, wenn Ihre Vorausgenehmigung aus Wells Fargo kommt, ist alles was ich sage.
6) Bitten Sie die REO Bank nicht, für Reparaturen / Inspektionen zu bezahlen
Manchmal werden Banken für Reparaturen aufkommen, werden aber in der Regel nicht zustimmen. Wenn bei einer Hausbesichtigung Probleme auftreten, verhandeln Sie nach Annahme Ihres Angebots erneut. Ich war in der Vergangenheit in der Lage, Rabatte für große Ticket-Artikel wie eine inoperable HVAC zu verhandeln. Aber Dinge, die Sie mit Ihren eigenen Augen sehen können, und kleinere Gegenstände gehören Ihnen wegen der Klausel AS IS, die den meisten Verkäufen von REO-Zwangsversteigerungen innewohnt.
7) Verkürzen Sie den Inspektionszeitraum
Wenn andere Käufer zum Beispiel 17 Tage für die Durchführung von Inspektionen verlangen und Sie nach 10 fragen, könnten Sie als der ernsthaftere Käufer gelten. Eine Inspektion ist in der Regel nur für die Erbauung des Käufers geeignet. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass die Bank auf Reparaturanfragen reagiert. Machen Sie nicht den Fehler zu denken, dass Sie in die Höhe kommen und später neu verhandeln können.
Achten Sie besonders auf verdächtige Schimmelpilze, die in verlassenen Häusern auftreten können, nachdem sie lange Zeit unbesetzt geblieben sind.
8) Angebot zu Split Fees mit der REO Bank
Einige Banken zahlen zum Beispiel keine Überweisungsgebühren. Wenn der Käufer anbietet, diese Gebühren zu teilen, fühlt sich die Bank empfänglicher für die Annahme des Angebots. Das gleiche gilt für Treuhandgebühren.
Viele Banken verhandeln Rabattgebühren für Titelversicherungen . Wenn die Bank für die Richtlinie des Eigentümers zahlt, könnte die ALTA-Richtlinie ein bisschen mehr kosten. Aber es ist immer noch eine gute Idee, die Bank den Titel wählen zu lassen, wenn Sie Ihr Angebot annehmen möchten.
Betrachten Sie die Beurteilungskonsequenzen
Wenn Sie über den Listenpreis anbieten, beachten Sie, dass die Schätzung diesen Preis untermauern muss. Wenn Sie sich mit einer niedrigen Bewertung konfrontiert sehen , haben Sie Optionen, also verzweifeln Sie nicht. Denken Sie daran, die Bank wird höchstwahrscheinlich auf dieses Problem mit dem nächsten Käufer stoßen, der die Finanzierung erhält.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.