Ihr Kreditgeber kann ein Defizitgericht nach der Abschottung einreichen
Nach einer Zwangsversteigerung oder einem Leerverkauf tauchen manchmal Mängel auf. Hausbesitzer sind oft überrascht, sie zu erhalten, und das ist in der Regel, weil sie nicht die richtige rechtliche oder steuerliche Beratung im Voraus erhalten.
Schuldscheindarlehen und Hypotheken
Fehleinschätzungen ergeben sich aus der Tatsache, dass der Kreditnehmer nicht mit der Hypothek, sondern mit einem Schuldschein in Verzug war. Ein Schuldschein ist ein Versprechen zu zahlen. Es kann auch eine persönliche Haftung schaffen, abhängig von staatlichen Gesetzen. Persönliche Haftung bedeutet, dass der Kreditgeber das Vermögen des Kreditnehmers für die Nichtzahlung eines Kredits nutzen kann.
Ein Schuldschein ist je nach Finanzierungsinstrument durch eine Treuhandurkunde oder eine Hypothek gesichert. In der Regel wird die Hypothek oder Treuhandurkunde in den öffentlichen Unterlagen festgehalten, in denen sich die Immobilie befindet, wodurch der Öffentlichkeit mitgeteilt wird, dass das Haus ein Pfandrecht dagegen hat.
Abschottung
Wird ein Schuldschein nicht wie vereinbart bezahlt, hat der Begünstigte das Recht, die Immobilie zu veräußern, da die Immobilie die Sicherheit für den Schuldschein darstellt.
Wenn der Kreditnehmer die Zahlungen nicht aktuell bringt oder die bestehenden Kredite während der Zwangsvollstreckungsfrist nicht auszahlt, geht die Immobilie zur Versteigerung. Wenn die Immobilie für mehr als den geschuldeten Betrag verkauft, gibt es keinen Mangel; Das passiert jedoch selten.
Banken erhalten die Immobilie in Zwangsvollstreckung, wenn niemand genug bietet, um die Bank zu bezahlen.
Die Bank hat auch das Recht, sie an den Höchstbietenden der Auktion zu verkaufen, aber im Allgemeinen bevorzugen die Banken, nach der Zwangsversteigerung an eine private Partei zu verkaufen, in der Hoffnung, mehr Geld auf dem freien Markt zu bekommen.
Leerverkäufe
Während ein Haus zur Zwangsversteigerung ansteht, kann die Bank zustimmen, ihre Verluste zu reduzieren. Es ermöglicht dem Verkäufer einen Leerverkauf und akzeptiert weniger Geld, als der Verkäufer auf sein Darlehen schuldet.
Der Hausverkäufer stellt einen Immobilienmakler ein , um einen Käufer für den Leerverkauf zu finden. Der Käufer unterbreitet ein Angebot, und wenn die Bank es annimmt, wird das Haus mit Verlust verkauft.
Mangelurteil
Ein Mangel ist die Differenz zwischen dem geschuldeten Betrag und dem erhaltenen Betrag, sofern der erhaltene Betrag geringer ist als der geschuldete Betrag.
Ob die Bank nach einer Zwangsvollstreckung oder einem Leerverkauf ein Mängelurteil verfolgen kann, hängt zum Teil davon ab, ob der Schuldschein den Verkäufer persönlich für die Schuld haftbar macht. Einige Staaten erlauben persönliche Haftung .
Defizit Urteile in Kalifornien
Die gute Nachricht für kalifornische Kreditnehmer ist, dass alle Kauf-Geld-Darlehen auf einer Ein- bis Vier-Wohneinheit von Mängelentscheidungen befreit sind.
Hartgeldkredite in Kalifornien - Kredite, die nach dem Kauf des Hauses durch eine Refinanzierung oder eine zweite Hypothek aufgenommen wurden - können unter folgenden Bedingungen einem Mangelurteil unterliegen:
- Der Kreditgeber tritt unter gerichtlichen Verfahren (California Code Civil. Proc. § 726).
- Die meisten Kreditgeber schließen den Verkauf durch einen Treuhänder aus, was dem Kreditgeber nicht das Recht gibt, ein Mängelurteil mit einer Ausnahme zu verfolgen (siehe zweite Hartgeld-Zweithypotheken unten) .
- Für Klagen wegen Mängel im Rahmen einer gerichtlichen Zwangsvollstreckung gilt eine dreimonatige Frist.
- Wenn die zweite Hypothek hartes Geld ist und der Kreditgeber durch eine Zwangsvollstreckung oder einen Leerverkauf die Sicherheit für diesen Kredit verloren hat - die Sicherheit für den Schuldschein ist wertlos - kann der Begünstigte dieser zweiten Hypothek ein Mängelurteil verfolgen (Roseleaf Corp.) v. Chierighino, 59 Cal. 2, 35 (1963).
- SB 931, gültig ab dem 1. Januar 2011, bietet kalifornischen Leerverkäufern einen Mangelschutz, wenn das Darlehen an erster Stelle steht. Es gilt nicht für Zwangsversteigerungen.
Verhandlungssammlung
Einige Hartgeld-Kreditgeber verkaufen den Schuldschein an einen Investor nach Zwangsvollstreckung für Pennies auf den Dollar. Dann wird der Anleger versuchen, die Schulden einzutreiben.
Auch wenn ein Kreditgeber 1.000 Dollar für eine 100.000-Dollar-Hypothek durch einen Leerverkauf akzeptiert hat, wird die Sicherheit für diese Hartgeld-Sekunde freigegeben, aber der Schuldschein kann es nicht sein. Ein Leerverkäufer wie unser Leser könnte glauben, dass die Tortur vorüber ist, bis er eines Tages einen Anruf erhält, in dem er um Rückzahlung bittet. Wenn das passiert:
- Machen Sie sich bewusst, dass der Kreditgeber höchstwahrscheinlich für eine vergünstigte Auszahlung verhandeln wird.
- Der Kreditgeber kann einen neuen Schuldschein verlangen, um den alten Schuldschein zu ersetzen. Stellen Sie in diesem Fall sicher, dass der Kreditgeber einen "voll bezahlten" Schuldschein sendet.
- Wenn der Kreditgeber die Note bereits verkauft hat, kann der Rabatt größer sein.
- Nicht alle Hartgeld-Schuldscheine müssen bar bezahlt werden. Einige Kreditgeber akzeptieren Zahlungen.
- Wenn der Kreditgeber Zahlungen an ein anderes Unternehmen anweist, stellen Sie fest, dass die Schuldverschreibung möglicherweise unter ihrem Nennwert verkauft wurde und dass der neue Kreditgeber einen noch niedrigeren Betrag als vollständige Zahlung akzeptieren kann.
- Nachdem der Schein vollständig bezahlt ist, bitten Sie den Kreditgeber, den Schuldschein mit der Aufschrift "Vollständig bezahlt" zurückzugeben.
Ich bin nicht berechtigt, Rechtsberatung zu geben und diese Informationen nur zu allgemeinen Informationszwecken zur Verfügung zu stellen. Wenn Sie Rechtsberatung oder mehr Informationen wünschen, wenden Sie sich bitte an einen Immobilienanwalt.
Quelle: California Association of Realtors
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.