Ein Leser fragt: Ich habe versucht, ein Haus in Roseville, CA zu kaufen, aber der Agent sagt, dass es jetzt aktives kurzes Kontingent ist . Sie nimmt keine weiteren Angebote mehr. Ich möchte ein Angebot für dieses Haus machen. Ich meine, ich verstehe nicht einmal, warum der Verkäufer überhaupt daran beteiligt ist, wenn es die Bank ist, die das Angebot genehmigt. Warum kann ich den Verkäufer nicht umgehen und direkt zur Bank gehen? Wie kann ein Käufer ein Angebot direkt an die Leerverkaufsbank machen? " - Leerverkäufer
Antwort: Das ist eine ausgezeichnete Frage, Leerverkäufer. Lassen Sie uns mit den Fakten eines Leerverkaufs beginnen. In einer perfekten Welt, die Art, die in Groschen existiert, speichern Romane, Menschen machen ihre Hypothekenzahlungen pünktlich und Banken sind glücklich. Solange Banken ihr Geld bekommen, sind die Banken nicht sehr daran interessiert, über eine kurze Auszahlung ihres Darlehens zu sprechen, das als Leerverkauf bezeichnet wird .
Wenn eine Bank glaubt, dass die Sicherheit für ihr Darlehen in Gefahr ist und / oder der Verkäufer dazu verurteilt ist, straffällig zu werden und keine Hypothekenzahlungen mehr leistet, dann ist die Bank daran interessiert, über einen Leerverkauf zu sprechen. Manchmal genügt die Tatsache, dass ein Haus unter Wasser ist, um eine Bank dazu zu bringen, einen strategischen Leerverkauf zu erwägen. Aber die Bank will meist neben dem negativen Eigenkapital auch eine Härte für den Verkäufer.
Genehmigung für Dritte, mit der Leerverkaufsbank zu sprechen
Wenn eine Bank ein Verfechter von Details ist, und die meisten sind, kann die Bank mit keinem Tom, Dick oder Harry sprechen, der anruft, um einen bestimmten Leerverkauf zu besprechen.
Dies liegt daran, dass die Bank höchstwahrscheinlich eine Autorisierung durch Dritte benötigt, um vom Kreditnehmer unterzeichnet zu werden. Es ist unwahrscheinlich, dass der Darlehensnehmer diese Ermächtigung unterzeichnet, wodurch ein völlig fremderer Zugang zu den persönlichen Informationen des Kreditnehmers ermöglicht wird, was alles über sein Darlehen bei der Leerverkaufsbank diskutiert werden würde.
Das bedeutet nicht, dass Sie der Bank kein Angebot machen könnten, weil Sie es könnten. Die Bank wird Sie wahrscheinlich nicht direkt kontaktieren und das Angebot möglicherweise über den Listing-Agent weiterleiten.
Warum Käuferagenten nicht direkt zur Leerverkaufsbank gehen können
Ihr Problem wird einen Agenten finden, der bereit ist, ein Angebot für Sie zu zeichnen. Agenten wollen für ihre Arbeit bezahlt werden. Die häufigste Art und Weise, wie der Agent eines Käufers bezahlt wird, ist der Börsenmakler. Der REALTOR® Code of Ethics legt fest, wie Agenten miteinander interagieren sollen, und der Agent eines Käufers kann das Geschäft eines Börsenmaklers nicht umgehen oder stören.
Das bedeutet, dass Sie ein eigenes Angebot erstellen müssen oder einen Anwalt kontaktieren müssen, um ein Angebot für Sie zu erstellen. Sie möchten sich vielleicht nicht um alle Details kümmern und schreiben einfach einen Brief an die Bank, zusammen mit einem Finanzierungsnachweis und einem Vorabgenehmigungsschreiben , in dem Sie den Preis erklären, den Sie zahlen möchten.
Suche nach der Leerverkaufsbank, um Ihr Angebot einzureichen
Sie müssen möglicherweise Ihre eigene Immobiliensuche der öffentlichen Aufzeichnungen selbst durchführen. Es ist ziemlich einfach herauszufinden, welcher Kreditgeber ursprünglich den Kredit für den Kreditnehmer gemacht hat, aber viele Kredite werden immer wieder verkauft. Die meisten Aufzeichnungen werden heutzutage jedoch in digitaler Form geführt, so dass es relativ einfach ist, eine Suche im Gerichtsgebäude oder im Büro des County Recorders durchzuführen.
Warum ist der Verkäufer am Verkauf des Leerverkaufs beteiligt?
Unter dem Strich ist der Verkäufer der Eigentümer des Hauses. Die Bank ist einfach ein gesicherter Schuldner. Die Bank macht den Leerverkauf nicht; es genehmigt den Leerverkauf und seine Auszahlung. Es ist der Verkäufer, der das Haus an den Käufer des Leerverkaufs verpfändet, weshalb der Verkäufer wählen kann, wer es kauft.
Verkäufer haben im Allgemeinen wenig Anreiz, den höchstmöglichen Preis zu erzielen. Listing-Agenten sind auch widerwillig aufgrund von Fallout von HVCC , weil sie wissen, dass der Preis, den ein Käufer zahlen wird, nicht immer der Preis ist, den ein Kreditgeber des Käufers genehmigt. Niedrige Bewertung s kann ein häufiges Problem unter den Kreditgebern des Käufers sein.
Wenn ich ein zweites Angebot von einem Käufer erhalte, weiß der Verkäufer, dass das Einreichen dieses Angebots an die Bank den Prozess wahrscheinlich starten wird und die Verkäufer nicht von vorne anfangen wollen.
Daher verlangen Verkäufer im Allgemeinen, dass wir dieses Angebot als Backup-Angebot akzeptieren und es von der Bank zurückhalten. Es ist das Vorrecht des Verkäufers, das Haus des Verkäufers.
Die Bank möchte vielleicht auch kein anderes Angebot sehen. Die Bank will den Marktwert von einem qualifizierten Käufer. Ihre beste Option in diesen Szenarien, wenn Sie wirklich ein Angebot direkt an die Leerverkaufsbank machen wollen, ist es, alles Bargeld und mehr als den Listenpreis anzubieten.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.