Haben Sie sich über die Unterschiede zwischen Co-Ops und Eigentumswohnungen Gedanken gemacht? Du bist nicht allein. Es mag Sie jedoch überraschen zu erfahren, dass Eigentumswohnungen erst in den 1960er Jahren populär wurden. Als FHA-Richtlinien schließlich die Finanzierung von Eigentumswohnungen erlaubten, hob das Konzept des Eigentumswohnungskomplexes auf. Zuvor waren fast alle Gebäude, die viele Mehrfacheigentümer erlaubten, Koop-Operationen. Heute finden Sie die meisten Genossenschaften oder Genossenschaftswohnungen in großen Metropolen.
Menschen neigen dazu, Co-Ops mit New York City zu verbinden, aber Sie können auch Co-Ops in Großstädten wie San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis, Detroit und Chicago, Tucson und Phoenix finden, darunter ein paar in Florida und andere an der gesamten Ostküste.
Was ist eine Koop?
Eine Genossenschaft ist nicht wirklich Immobilien. Immobilien sind Grund und Boden, verbunden mit strukturellen Verbesserungen, einschließlich U-Bahn- und Luftrechte. Stattdessen ist eine Genossenschaft eine Körperschaft. Wenn ein Käufer eine Genossenschaft erwirbt, kauft der Käufer Aktien der Gesellschaft und ein Recht, eine bestimmte Einheit zu besetzen. Ein Koop-Käufer kauft die Einheit oder einen Teil des Gebäudes nicht selbst.
Darüber hinaus kann ein Koop-Käufer den Kauf der Genossenschaft finanzieren. Nicht jede Bank macht ein Koop-Darlehen. Unter den Banken, die einen Koop-Kredit eingehen, qualifiziert sich nicht jede Kooperative als qualifiziertes Gebäude.
Käufer sollten mit ihrem Verleiher überprüfen, um herauszufinden, ob der Koop auf seiner genehmigten Liste ist.
Ein Koop-Käufer zahlt auch eine monatliche Gebühr an die Genossenschaft. Diese Gebühr beinhaltet einen anteiligen Anteil für die Hypothek des Gebäudes, falls vorhanden; die Gehälter eines Portier, Wartungspersonal, möglicherweise ein Gebäude Superintendent; Versicherung für die Struktur; regelmäßige Wartung, Pflege und Reinigung der öffentlichen Bereiche, einschließlich Grundsteuer.
Ein möglicher Nachteil einer Genossenschaft, sagen Kritiker, ist die Tatsache, dass ein Eigentümer oft zwei Hypotheken zahlt. Sie wird ihre eigene Hypothek für die Genossenschaft und die Hypothek des Gebäudes für die Genossenschaft bezahlen, die auch refinanziert werden könnte, um die Kapitalverbesserungen für das Gebäude zu bezahlen.
Was ist eine Eigentumswohnung?
Im Gegensatz zu einer Genossenschaft kauft der Käufer Immobilien, wenn er eine Eigentumswohnung kauft. Der Käufer besitzt den Raum zwischen den Wänden, Böden und Decken, im Allgemeinen bis zum Mittelpunkt. Die Einheit wird für Steuerzwecke getrennt bewertet, und der Käufer zahlt die Steuern direkt an den Bezirksbeurteiler (oder über das Konto eines Kreditgebers).
Eine Eigentumswohnung kann separat finanziert werden und das Eigentum ist durch eine Treuhandurkunde oder eine Hypothek gesichert, abhängig von Landesgesetzen. Das strukturelle Design einer Eigentumswohnung ist eine individuelle Einheit, die eine einzelne Geschichte, mehrere Geschichten oder sogar losgelöst sein kann. Zum Beispiel besitze ich ein Einfamilienhaus in Hawaii, das als Eigentumswohnung ausgewiesen ist, aber es ist eine freistehende Struktur mit einem eigenen Garten.
Der Käufer einer Eigentumswohnung zahlt auch, wie ein Koop-Käufer, monatliche Gebühren. Diese Gebühren werden an den Hauseigentümerverband gezahlt. Die Gebühren an die HOA zahlen für die Wartung der öffentlichen Bereiche, das Äußere des Gebäudes, das Dach, Versicherung, Verbandsverwaltung und enthalten oft einige der Dienstprogramme wie Wasser und Müllabfuhr.
Einige HOA Beiträge enthalten Gebühren für ein Clubhaus, Sportanlagen und ein Schwimmbad / Spa.
Mehr Unterschiede zwischen einem Co-op vs. einem Condo
Im Allgemeinen ist eine Genossenschaft oft billiger zu kaufen als eine Eigentumswohnung, was bedeutet, dass es mehr kosten kann, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Der Kompromiss ist jedoch, dass die Gebühren, die an eine Kooperative gezahlt werden, höher sein können als die HOA-Gebühren einer Wohnung.
Ein großer Unterschied zwischen einer Genossenschaft und einer Eigentumswohnung ist die Tatsache, dass kein warmer Körper mit Geld eine Genossenschaft kaufen kann. Co-Ops werden von einem Verwaltungsrat geleitet, der von den Aktionären der Genossenschaft bestimmt wird. Eigentumswohnungen werden ebenfalls von einem Board of Directors verwaltet, aber diese Boards stimmen Käufern nicht zu. Die Genossenschaft hat das Recht, einen potenziellen Käufer zu genehmigen. Während der Käufer aufgrund der Diskriminierung, die durch das Gesetz über faires Wohnen definiert wird, nicht abgelehnt werden kann, müssen Käufer eine strenge Prüfung bestehen.
Einige Genossenschaften erlauben ausländischen Käufern nicht, eine Einheit zu kaufen. Viele Genossenschaften erlauben Investoren oder Zweitwohnungskäufern nicht, da sie Eigennutzer bevorzugen. Co-op-Boards werden den Antrag eines potenziellen Käufers, den Finanzbericht, die Liste der Aktiva und Passiva, die Kreditauskunft, die Bankguthaben, einschließlich einer Überprüfung der Empfehlungsschreiben von Freunden und Geschäftspartnern, überprüfen, ergänzt durch ein persönliches Interview.
Während dieses Verfahren wie eine extreme Verletzung der Privatsphäre erscheinen mag, befürworten die Eigentümer in einer Genossenschaft diesen Prozess, da sie sehr selektiv auf die Menschen sein können, die in dem Gebäude leben. Wenn eine Person eine Eigentumswohnung kauft, gibt es keinen Auswahlprozess der Nachbarn, keine Möglichkeit zu verhindern, dass eine laute Death Metal-Band nebenan Quartier nimmt.
Auf der anderen Seite genehmigt der Koop-Vorstand auch den Kaufpreis. Wenn der Preis so niedrig ist, dass er die Werte der anderen Aktionäre beeinflussen kann, kann ein Koop-Vorstand die Annahme des Verkaufs ablehnen. Eine Eigentumswohnung HOA hat keine solche Befugnis, einen Verkauf zu verhindern.
Viele Eigentumswohnung Komplexe begrenzen die Anzahl der Mieten als Prozentsatz der gesamten Einheiten. Der Prozentsatz reicht in der Regel von 80 Prozent Eigennutzer bis zu 50 Prozent. Damit soll verhindert werden, dass der Komplex zu einem Wohnkomplex wird und die Werte sinken. Die meisten Genossenschaften erlauben keine Untervermietung oder Vermietung.
Man kann jahrelang in einer Eigentumswohnung wohnen und die Nachbarn nicht kennen. Das ist unwahrscheinlich in einer Genossenschaft, wo die Besitzer alles und jeden über Sie wissen.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.